كيفية الاستثمار في العقارات للحصول على دخل إضافي (دليل المبتدئين)

تعرَّف على كيفية الاستثمار في العقارات - من خلال التمويل الجماعي أو الإيجارات الجاهزة أو إرشادات الخبراء - بالإضافة إلى نصائح لتوفير الضرائب مثل فصل التكلفة و1031 عملية تبادل.

مقدمة

لطالما كانت العقارات أحد أكثر الطرق الموثوقة لبناء الثروة. في سوق اليوم، هناك طرق متعددة للاستثمار في العقارات - بدءاً من منصات التمويل الجماعي غير المباشر إلى شراء العقارات المستأجرة مباشرة، أو حتى الشراكة مع مستشارين ذوي خبرة للمشاريع الأكثر تقدماً. كل نهج يأتي مع الإيجابيات والسلبيات والاعتبارات الخاصة. سيوضح لك هذا الدليل الشامل الخيارات والاستراتيجيات، حتى تتمكن من تحديد مسار الاستثمار العقاري الذي يناسب أهدافك ومستوى راحتك. سنغطي أيضاً مواضيع أساسية مثل التمويل والمزايا الضريبية (مثل الاستهلاك, عمليات التبادل 1031)، وكيفية تعظيم العوائد مع تقليل المخاطر إلى الحد الأدنى.

سواء كنت محترفاً مشغولاً بدأت للتو في الاستثمار العقاري أو مستثمر متمرس يتطلع إلى توسيع محفظتك، فإن فهم هذه الخيارات سيساعدك على اتخاذ قرارات مستنيرة. دعنا نتعمق في الطرق الرئيسية للاستثمار العقاري وكيفية تحقيق أقصى استفادة من كل منها.

الخيار 1: الاستثمار من خلال منصات التمويل الجماعي العقاري

تسمح منصات التمويل الجماعي العقاري للأفراد بما يلي الاستثمار في العقارات بشكل سلبي, دون شراء عقار كامل بنفسه. منصات مثل فاندرايز و RealtyMogul (وغالباً ما يشار إليها ببساطة باسم “Mogul”) تجمع الأموال من العديد من المستثمرين لتمويل المشاريع العقارية - من تأجير المنازل إلى المشاريع التجارية. وفي المقابل، يحصل المستثمرون على حصة من الأرباح (إيرادات الإيجار أو أرباح البيع) تتناسب مع استثماراتهم. في الأساس, يتيح لك التمويل الجماعي شراء جزء صغير من صفقة عقارية عبر الإنترنت إلى جانب مستثمرين آخرين.

كيف يعمل التمويل الجماعي يقوم راعٍ (مطور أو مشغل) بإدراج مشروع على المنصة، ويمكن للمستثمرين المساهمة بالأموال حتى يتم تحقيق الهدف. تقوم المنصة بإجراء بعض العناية الواجبة على الصفقات وتتولى الخدمات اللوجستية. وعادةً ما يتلقى المستثمرون تحديثات وتوزيعات دورية (شهرية أو ربع سنوية) حيث يدر المشروع دخلاً. تقدم العديد من المنصات استثمارات الأسهم (أسهم ملكية مع دخل إيجار وصعود) أو استثمارات الديون (قروض لمشروع بفائدة ثابتة). غالبًا ما يكون الحد الأدنى لمبالغ الاستثمار منخفضًا (أحيانًا $500 - $1,000)، مما يجعلها في متناول من ليس لديهم رأس مال ضخم azibo.com.

إيجابيات التمويل الجماعي العقاري:

• انخفاض عائق الدخول والتنويع: يمكنك البدء في الاستثمار ببضع مئات أو بضعة آلاف من الدولارات، مما يتيح لك التنويع عبر عقارات متعددة والأسواق بسهولة. هذا التنويع يوزع المخاطر - فأنت لست مرتبطاً بمصير عقار واحد.

• الدخل السلبي من العمل اليدوي: يتولى الراعي أو مدير العقار جميع عمليات إدارة العقار وعملياته. يحصل المستثمرون على دخل سلبي (أرباح الإيجار أو الفوائد) دون أن تكون مالكاً.

• المرونة الجغرافية: يمكنك الاستثمار في العقارات الموجودة في أي مكان (على الصعيد الوطني أو حتى الدولي) عبر المنصة, ليس فقط سوقك المحلي. يتيح لك ذلك الاستفادة من الأسواق القوية أو أنواع الأصول التي لا يمكنك الوصول إليها بطريقة أخرى.

• التدقيق المهني: تقوم المنصات ذات السمعة الطيبة بإجراء فحص أولي للصفقات (على سبيل المثال التحقق من خبرة الراعي وجدوى المشروع)، مما قد يوفر عليك بعض الوقت في العناية الواجبة. يمكنك الاستفادة بشكل فعال من خبرة المنصة العقارية وشبكتها.

• لا حاجة للقروض أو الائتمان على عكس شراء عقار بشكل مباشر، لا تحتاج إلى التأهل للحصول على رهن عقاري أو دفع دفعة أولى كبيرة. وهذا يجعل الأمر أكثر بساطة بالنسبة للمستثمرين الذين قد لا يكون لديهم الائتمان أو الرغبة في تحمل الديون.

سلبيات التمويل الجماعي للعقارات:

• عوائد أقل مقابل الملكية المباشرة: نظرًا لأنك تستثمر بشكل سلبي ويأخذ الراعي/المنصة رسومًا، فإن يمكن أن تكون العوائد السنوية أقل مما لو كنت قد اشتريت عقاراً مستأجراً وقمت بإدارته بنفسك. أنت تستبدل بعض الاتجاه الصعودي مقابل الراحة. (على سبيل المثال، قد تستهدف صفقة تمويل جماعي عوائد سنوية تتراوح بين 6 و121 تيرابايت و3 تيرابايت تقريبًا، في حين أن المستثمر النشط قد يحقق عوائد أعلى على عقار تم شراؤه جيدًا، وإن كان ذلك يتطلب المزيد من العمل والمخاطر).

• انعدام السيطرة: كمستثمر أنت ليس لديهم سلطة اتخاذ القرار في إدارة المشروع. يقرر الراعي بشأن المستأجرين والتجديدات وموعد البيع، إلخ. أنت شريك سلبي، لذا يجب أن تثق بخبرته. إذا كنت لا توافق على كيفية إدارة العقار، فلا يمكنك فعل الكثير.

• السيولة: لا يمكن بيع العقارات بسهولة، وهذا ينطبق هنا. قد تكون أموالك محجوزة لأكثر من 3-7 سنوات حتى انتهاء المشروع أو بيع العقار. لا يوجد لدى العديد من المنصات سوق ثانوية، لذلك لا يمكنك بسهولة صرف الأموال مبكراً إذا كنت بحاجة إلى المال.

• مزايا ضريبية محدودة: ربما يكون العيب الأكبر: بصفتك مستثمرًا جزئيًا، فأنت لا تحصل على المزايا الضريبية الكاملة لامتلاك العقارات مباشرةً. وتجدر الإشارة إلى أن معظم استثمارات التمويل الجماعي مهيكلة بحيث لا يمكن إجراء عملية تبادل 1031 عند بيع العقار kiplinger.com. بعبارة أخرى، ستكون مدينًا بضرائب على الأرباح الرأسمالية واستعادة الاستهلاك عند البيع، مع عدم وجود خيار للتأجيل عن طريق التبادل. (سنناقش عمليات التبادل 1031 بشكل أكبر لاحقًا.) أيضًا، بينما قد تتلقى بعض مخصصات الاستهلاك من خلال النماذج الضريبية K-1، فإن هذه الخسائر سلبية وغالبًا ما تكون محدودة في كيفية تعويضها للدخل الآخر. لا يمكنك أيضًا التحكم المباشر في فصل التكاليف أو غيرها من الاستراتيجيات الضريبية المتقدمة الأخرى - يتعامل الراعي مع كل ذلك على مستوى الكيان.

• العناية الواجبة لا تزال مطلوبة: بينما تقوم المنصات بفحص الصفقات، يجب عليك ابحث عن كل استثمار بعناية - قم بمراجعة سجل الراعي والسوق وافتراضات الصفقة. لا تتساوى جميع عروض المنصات في الجودة. هناك أيضاً مخاطر المنصة (تأكد من أن المنصة ذات سمعة طيبة ومستقرة مالياً).

أمثلة على منصات التمويل الجماعي: فاندرايز (مفتوح للمستثمرين غير المعتمدين) يقدم مجموعة متنوعة من الصناديق ومحافظ المشاريع، مما يوفر تنويعًا فوريًا. RealtyMogul (وغالبًا ما يُطلق عليها اسم Mogul فقط) لديها صندوق استثمار عقاري للمستثمرين غير المعتمدين ومجموعات عقارية فردية (عادةً للمستثمرين المعتمدين). ومن الأمثلة الأخرى CrowdStreet، EquityMultiple, و المنازل الواصلة. تُعد Arrived Homes منصة فريدة من نوعها تتيح لك شراء أسهم من المنازل المستأجرة الفردية (غالباً ما تكون بأقل من $100)؛ ثم تكسب جزءاً من الإيجار وارتفاع القيمة. على عكس معظم التمويل الجماعي، فإن نموذج Arrived يمنحك نموذج Arrived جزءًا من الملكية المباشرة في إيجارات الأسرة الواحدة (عبر شركة ذات مسؤولية محدودة) وتركز على توليد دخل ثابت من الإيجار. إنها طريقة أخرى للاستثمار في العقارات بدون شراء عقار بالكامل, وقد تصدرت شركة Arrived عناوين الصحف من خلال السماح لأي شخص - حتى المستثمرين غير المعتمدين - بأن يصبح مالكًا جزئيًا.

متى تفكر في التمويل الجماعي إذا كنت تريد عرض عقارات بأقل جهد ممكن, أو رأس المال المحدود، أو للتنويع خارج نطاق الأسهم، فإن التمويل الجماعي يستحق البحث. وهي تحظى بشعبية خاصة لدى المهنيين المشغولين (مثل الأطباء والعاملين في مجال التكنولوجيا) الذين لديهم أموال أكثر من الوقت. فقط ادخل بتوقعات واقعية بشأن العوائد والسيولة. نصيحة: انتبه إلى هيكلية الصفقة - على سبيل المثال بعض المنصات تقدم ملاحظات الدين (عوائد أكثر أمانًا ولكن محدودة) مقابل. حصص الأسهم (مزايا ضريبية أعلى ومزايا ضريبية أعلى ضمن الصفقة). تحقق أيضًا من الرسوم وأي تقاسم للأرباح (المناقلة) التي يأخذها الراعي.

الخيار 2: التملك المباشر للعقارات الاستثمارية (شراء الإيجارات بنفسك)

الطريق الآخر هو الطريق التقليدي: شراء عقار استثماري مباشرة وتصبح مالك عقار (أو استأجر مدير عقارات). يمكن أن يكون هذا منزل عائلة واحدة، أو شقة، أو مبنى صغير متعدد العائلات (دوبلكس، أو ثلاثي، أو رباعي)، أو حتى شقق أكبر وعقارات تجارية كلما توسعت. ستمتلك الأصل، وتجمع الإيجار، وتدفع المصاريف، وتأمل أن تحقق الأرباح من كليهما التدفق النقدي (دخل الإيجار مطروحاً منه المصروفات) و التقدير بمرور الوقت. يتطلب هذا النهج المزيد من العمل ورأس المال، ولكنه يمنحك أيضًا المزيد من التحكم والمزيد من الأرباح المحتملة بما أنك لا تشارك مع راعٍ أو منصة.

طرق شراء العقارات الاستثمارية: يمكنك العثور على عقارات من خلال وكيل عقاري، أو على مواقع الإدراج، أو عبر الأسواق مثل روفستوك. روفستوك عبارة عن منصة على الإنترنت تعرض المنازل المستأجرة المعروضة للبيع - وهي في الأساس إيجارات “جاهزة”. بصفتك مشترياً على روفستوك، يمكنك شراء عقار لديه بالفعل مستأجرون وإدارة عقارات. والفكرة هي جعل سهولة حصول المستثمرين على منازل للإيجار في أسواق مختلفة. أنت لا تزال تشتري المنزل مباشرة (غالباً بقرض)، لكن روفستوك يوفر لك البيانات وعمليات الفحص وحتى الاتصالات مع المقرضين والمديرين. وهذا يقلل بعض العوائق أمام المستثمرين الجدد. ضع في اعتبارك, روفستوك نفسه ليس تمويلًا جماعيًا - فأنت تشتري 100% من العقار (إلا إذا كنت تستخدم برنامجهم الجزئي للمستثمرين المعتمدين).

مزايا الملكية المباشرة:

• الملكية والسيطرة الكاملة: أنت صاحب القرار في ممتلكاتك. يمكنك أن تقرر أي عقار تشتريه، وكيفية تجديده أو إدارته، وتحديد أسعار الإيجار، ومتى تبيعه. هذا التحكم يعني أنه يمكنك تنفيذ استراتيجيات لإضافة قيمة (مثل إعادة تأهيل الوحدات، وتحسين التسويق لزيادة الإيجار) والاستفادة مباشرة من تلك التحسينات. أنت لا تعتمد على قرارات شخص آخر.

• عوائد محتملة أعلى: إذا كنت تشتري بذكاء وتدير بفعالية, يمكن أن تحقق الملكية المباشرة عوائد أعلى من الاستثمار السلبي، لأنك تقوم بالدور النشط (ولا تدفع حصة أرباح الراعي). على سبيل المثال، قد يولد العقار المستأجر تدفقاً نقدياً شهرياً ونمواً طويل الأجل في الأسهم يتفوق بشكل كبير على الاستثمار غير المباشر. هناك أيضاً فرصة لاستخدام الرافعة المالية (الرهون العقارية) لزيادة العوائد (المزيد عن التمويل أدناه).

• المزايا الضريبية: عندما تمتلك عقاراً بشكل مباشر، فإنك تحصل على المزايا الضريبية الكاملة. ويشمل ذلك خصومات الاستهلاك لإخفاء الدخل (مما يجعل دخلك من الإيجار معفيًا من الضرائب على الورق)، والقدرة على استخدام استراتيجيات مثل فصل التكلفة لتسريع تلك الاستقطاعات. والأهم من ذلك، عندما تقرر البيع، يمكنك استخدام تبادل 1031 لتأجيل ضرائب الأرباح الرأسمالية - وهو خيار غير متاح عادةً في الشركات المشتركة. سوف نشرح هذه المزايا الضريبية بالتفصيل في قسم الضرائب، ولكن يكفي أن نقول أن الملكية العقارية مفضلة ضريبياً للغاية. يمكنك أيضًا أن تكون مؤهلاً كـ خبير عقارات (إذا كنت أنت أو زوجتك تقضي وقتًا كافيًا في الأنشطة العقارية)، مما يسمح لخسائر الإيجار بتعويض دخلك الآخر - وهي ميزة ضريبية كبيرة أخرى لأصحاب الدخل المرتفع (ستتم مناقشتها لاحقًا).

• بناء الأسهم والثروة: مع ارتفاع قيمة العقار وسداد المستأجرين للرهن العقاري الخاص بك (إذا قمت بتمويله), تبني حقوق ملكية يمكنك الاقتراض بضمانها أو استخدامها لشراء المزيد من العقارات. على مدار سنوات أو عقارات على مدى سنوات أو عقود، يمكن للعقار الذي يتم شراؤه بشكل جيد أن ينمي صافي ثروتك بشكل كبير. ويشير العديد من أصحاب الملايين إلى الملكية العقارية المباشرة باعتبارها حجر الزاوية في ثرواتهم.

• خيارات خروج مرنة: يمكنك اختيار وقت وكيفية التخارج - بيع العقار في السوق المفتوح (نأمل أن يكون ذلك بمكسب)، أو حتى إعادة التمويل لسحب النقود مع الاحتفاظ بالعقار. أنت لست مقيداً بفترة احتفاظ شخص آخر بالعقار. بالإضافة إلى ذلك، يمكنك نقل الملكية إلى ورثتك. إذا تم تنظيمها بشكل صحيح، يمكن أن يحصلوا على زيادة تدريجية في أساس التكلفة في ذلك الوقت (إلغاء ضريبة الأرباح الرأسمالية المتراكمة - المزيد عن ذلك في مناقشة 1031) semiretiredmd.com.

سلبيات الملكية المباشرة:

• متطلبات رأس المال الأعلى: يتطلب شراء عقار عادةً دفعة أولى كبيرة وتكاليف إغلاق. على سبيل المثال، قد يتطلب شراء منزل للإيجار بقيمة $200,000 دولار أمريكي ($40,000 (20%)) دفعة أولى بالإضافة إلى بضعة آلاف في الإغلاق وإعادة التأهيل الأولي. هناك طرق للاستثمار بدفعات مقدمة أقل، ولكن بشكل عام تحتاج إلى المزيد من المال مقدمًا من التمويل الجماعي أو صناديق الاستثمار العقاري. قد يستغرق الأمر بعض الوقت لادخار ما يكفي من المال أو لسحب الأسهم من أصل آخر. (أحد البدائل هو اختراق المنازل أو امتلاك عقار متعدد الوحدات، مما يتيح دفعات مقدمة أقل، ولكن هذا موضوع آخر).

• الإدارة النشطة والمسؤوليات: تملك الإيجارات ليس مسعى سلبيًا تمامًا. حتى إذا قمت بتعيين مدير عقار، يجب عليك الإشراف على المدير، واتخاذ القرارات، والتعامل مع المشاكل التي تنشأ. إذا كنت تدير العقار بنفسك، فستتعامل مع المستأجرين، والإصلاحات في الساعة 2 صباحاً، والوظائف الشاغرة، والإعلانات، وما إلى ذلك. قد يبدو العمل كصاحب عقار وكأنه عمل بدوام جزئي، خاصةً مع وجود وحدات متعددة. هناك أيضاً المسؤولية والامتثال القانوني الذي يجب مراعاته كمالك عقار. وباختصار، يتطلب الأمر وقتاً ومعرفة وصبراً - فهو ليس “اضبطها وانسها”.”

• تركيز المخاطر: عندما تشتري عقاراً واحداً، فأنت تضع الكثير من البيض في تلك السلة. إذا كانت هناك مشاكل في خاصية واحدة - لنفترض أنك حصلت على مستأجر لا يدفع، أو إصلاحات كبيرة غير متوقعة، أو انكماش اقتصادي محلي - يمكن أن تتأثر عوائد استثمارك. على عكس الصندوق، فأنت لست متنوعاً تلقائياً. يمكنك في نهاية المطاف التخفيف من هذه المشكلة من خلال امتلاك عقارات متعددة في مناطق مختلفة، ولكن هذا يتطلب المزيد من رأس المال والجهد.

• سوء السيولة وتكاليف المعاملات: العقارات المباشرة غير سائلة؛ فقد يستغرق بيع العقار شهوراً ويتضمن عمولات وكلاء 5-6% وتكاليف أخرى. إذا احتجت فجأة إلى نقود، فلا يمكنك سحبها على الفور كما هو الحال في حساب الأسهم. أيضاً, تكاليف المعاملات (رسوم السمسار وتكاليف الإغلاق) مرتفعة عند شراء أو بيع العقارات، لذا فإن التداول المتكرر للعقارات غير عملي.

• الحاجة إلى بذل العناية الواجبة ومعرفة السوق: يعود النجاح في الاستثمار العقاري المباشر إلى شراء العقار المناسب بالسعر المناسب. وهذا يعني يجب عليك البحث في الأسواق وتحليل الصفقات بعناية. تعتبر عوامل مثل اتجاهات الحي، والطلب على الإيجار، وحالة العقار، ونسبة السعر إلى الإيجار عوامل حاسمة. إذا لم تكن مجتهداً، فقد تدفع مبالغ زائدة أو تشتري “حفرة أموال”. إنه منحنى تعليمي للمبتدئين - يمكن أن تكون الأخطاء مكلفة. من الحكمة أن تثقّف نفسك أو تحصل على إرشادات (مرشدين، أو منتديات مثل BiggerPockets، أو خدمات استشارية) عند البدء.

التدفق النقدي مقابل التقييم - اختيار السوق المناسب: يتساءل العديد من المستثمرين الجدد عما إذا كان ينبغي عليهم الاستثمار في سوق عالية النمو (حيث ترتفع قيم العقارات ولكن الإيجارات منخفضة بالنسبة إلى الأسعار، مما يؤدي إلى تدفق نقدي فوري قليل) أو سوق ذات عائد مرتفع (حيث الأسعار رخيصة بالنسبة إلى الإيجارات، مما ينتج عنه تدفق نقدي قوي، ولكن ربما مع احتمالات ارتفاع أقل). وغالباً ما يُقاس ذلك بـ نسبة السعر إلى الإيجار السوق إن نسبة السعر إلى الإيجار بقسمة سعر العقار على الإيجار السنوي. A نسبة أعلى يعني أن الأسعار مرتفعة بالنسبة إلى الإيجارات (من الصعب عمومًا الحصول على تدفق نقدي إيجابي)، في حين أن نسبة أقل يعني أن الأسعار منخفضة مقارنة بالإيجارات (أسهل في الحصول على التدفق النقدي) وصل.

على سبيل المثال، اعتباراً من عام 2023، ستكون نسبة السعر إلى الإيجار في سان فرانسيسكو حوالي 21 (مرتفع جدًا)، في حين أنه في مدينة أكثر رخصًا مثل ديترويت كان حوالي 5. في سان فرانسيسكو، قد لا يدر المنزل الذي تبلغ تكلفته $1.3 مليون دولار سوى $60 ألف دولار من الإيجار السنوي (النسبة حوالي 21 تقريبًا)، مما يجعل من المستحيل تقريبًا تغطية الرهن العقاري بالإيجار وحده - قد يراهن المستثمر هناك على ارتفاع القيمة بشكل أساسي. أما في ديترويت، فإن المنزل الذي تبلغ تكلفته $70 ألف دولار أمريكي قد يدر إيجارًا بقيمة $14 ألف دولار أمريكي سنويًا (النسبة ~ 5)، مما يشير إلى إمكانية تدفق نقدي قوي (إذا تمت صيانة العقار وتأجيره بشكل جيد). كلما ارتفعت النسبة، قلت احتمالية تحقيق المستثمر لتدفق نقدي إيجابي بعد المصروفات. معظم المدن “الساحرة” (مدينة نيويورك، منطقة الخليج، لوس أنجلوس) لديها نسب عالية، مما يعني أن المستثمرين يقبلون بعائدات أولية منخفضة أو سلبية، متوقعين نمو قيمة العقار. من ناحية أخرى، تتمتع العديد من مدن الغرب الأوسط والجنوب بنسب أقل، مما يوفر عوائد إيجارية أفضل - وإن كان ذلك غالباً ما يكون مع تباطؤ في التقدير أو تحديات أخرى.

العثور على البقعة الحلوة: من الناحية المثالية، يبحث المستثمرون عن الأسواق أو الأحياء التي تقارب التدفق النقدي وإمكانات التقدير - المناطق ذات العائدات الإيجارية الجيدة و آفاق النمو. قد تكون هذه المدن أو الضواحي الصاعدة التي تشهد نموًا في الوظائف وتدفقًا سكانيًا، ولكن أسعار المنازل فيها لا تزال معقولة. في غيغز, ، على سبيل المثال، نستفيد من تحليلات البيانات لتحديد الرموز البريدية في جميع أنحاء البلاد حيث تقاطع التدفق النقدي للإيجار والقدرة على تحمل التكاليف والنمو الاقتصادي (حتى يتمكن عملاؤنا من الاستثمار حيث تكون الأرقام منطقية). وغالباً ما يعني هذا استهداف المدن الكبرى التي ليست من “الفئة الأولى” الأغلى سعراً ولكنها تتمتع بأساسيات قوية (فكر في مدن مثل دالاس أو أتلانتا أو أجزاء من فلوريدا، وما إلى ذلك، اعتماداً على البيانات الحالية).

“المناطق ”الأقل جاذبية" والتدفق النقدي: تجدر الإشارة إلى أنه حتى داخل المدن باهظة الثمن، عادةً ما تكون هناك أحياء “أقل جاذبية” حيث تكون الأسعار أقل ويمكن تحقيق تدفق نقدي فيها. على سبيل المثال، قد يجد المستثمر صفقات تدر تدفقات نقدية في الأحياء الواقعة في ضواحي مدينة كبرى، حتى لو لم تكن الشقة في وسط المدينة تتدفق نقداً أبداً. ومع ذلك، قد تنطوي هذه المناطق على مخاطر متصورة أعلى، أو ارتفاع أقل في الأسعار، أو المزيد من المشاكل الإدارية (العقارات القديمة، وما إلى ذلك). يمكن أن تتصرف العقارات ذات الأسعار المنخفضة مثل الأسهم النقدية - أكثر تقلباً في القيمة وربما أكثر صيانة (قد يكون للمنزل الذي تبلغ تكلفته $50 ألف دولار أمريكي تكاليف صيانة ومعدل دوران المستأجرين أعلى نسبيًا من منزل تبلغ تكلفته $500 ألف دولار أمريكي في منطقة أفضل). العناية الواجبة هي المفتاح؛ في بعض الأحيان الأرخص العقارات لها تكاليف خفية. ولكن من خلال الخبرة أو التوجيه، فإن استهداف الأحياء “القيمة” المناسبة يمكن أن يسمح حتى للمستثمر ذي الميزانية المتواضعة بالبدء وتحقيق عائد إيجار فوري.

مثال على ذلك: تختلف نسب السعر إلى الإيجار بشكل كبير حسب المدينة. في عام 2023، بلغ متوسط سعر المنزل في سان فرانسيسكو (حوالي $1.29 مليون دولار) حوالي 21 ضعف الإيجار السنوي، في حين بلغ متوسط السعر في ديترويت (حوالي $71 ألف دولار) حوالي 5 أضعاف الإيجار فقط. وغالباً ما تعني النسب المرتفعة تدفقات نقدية منخفضة أو سلبية للمستثمرين، بينما تشير النسب المنخفضة إلى إمكانية تدفق نقدي أفضل.

إيجارات القسم 8 للدخل المستقر: إحدى الإستراتيجيات التي يستخدمها بعض المستثمرين لضمان ثبات التدفق النقدي هي التأجير لـ القسم 8 المستأجرين (القسم 8 هو برنامج قسائم إسكان حكومي أمريكي). في إيجارات القسم 8، تدفع الحكومة جزءًا كبيرًا من الإيجار مباشرة إلى المالك، مما يوفر الدخل المضمون. هذا يمكن أن يجعل التدفق النقدي الخاص بك موثوقة للغاية حتى أثناء فترات الركود الاقتصادي, نظرًا لاستمرار الدعم الحكومي. عادةً ما يكون الطلب على المساكن الميسورة التكلفة مرتفعًا، لذلك تميل معدلات الشغور إلى الانخفاض، ويبقى العديد من مستأجري القسم 8 لفترة طويلة. في الأساس, يقدم القسم 8 مدفوعات ثابتة ومقاومة للركود الاقتصادي, وهو أمر جذاب إذا كان هدفك هو تحقيق أقصى قدر من الاستقرار. بالطبع، هناك بالطبع مقايضات: يجب أن تجتاز العقارات المشاركة عمليات التفتيش الأولية والسنوية (تحتاج إلى الحفاظ على العقار وفقًا لمعايير HUD)، والعمل مع هيئة الإسكان المحلية ينطوي على بعض البيروقراطية. ستظل بحاجة أيضاً إلى فحص المستأجرين (حاملو القسائم مثل أي مستأجرين - بعضهم رائعون والبعض الآخر ليسوا كذلك). لكن الكثير من المستثمرين وجدوا أن القسم 8 مربح للجانبين: تحصل على تدفق نقدي ثابت وتساعد في توفير السكن للعائلات المحتاجة. إنه كذلك تتطلب مزيدًا من العمل في البداية (الأعمال الورقية، والتأكد من أن ممتلكاتك تفي بالمتطلبات)، ولكن بعد ذلك يمكن أن تسير الأمور بسلاسة تامة. إذا تم ذلك بشكل صحيح، فأنت تقوم بعمل جيد اجتماعياً و الحصول على الأموال بشكل موثوق - مزيج مقنع.

تعظيم النجاح في الملكية المباشرة: لكي تبلي بلاءً حسناً في امتلاك العقارات المؤجرة، من المفيد أن تعامل معها كعمل تجاري. قم بتحليل الصفقات بدقة (هناك العديد من الآلات الحاسبة على الإنترنت لحساب التدفق النقدي وعائد الاستثمار وما إلى ذلك)، واحتفظ ببعض الاحتياطيات النقدية للصيانة والوظائف الشاغرة، وتكوين فريق جيد (مدير عقارات موثوق، ومقاول، ومحاسب قانوني معتمد، وما إلى ذلك، إذا كنت لا تقوم بكل شيء بنفسك). ابدأ بعقار واحد وتعلّم أصول العمل. يركّز بعض المستثمرين على استراتيجية واحدة (على سبيل المثال شراء منازل لعائلة واحدة بحوالي $120 ألف دولار أمريكي تؤجر بـ $1200+ المعروفة باسم “قاعدة 1%”) بينما قد يضيف آخرون قيمة من خلال التجديدات (استراتيجية BRRRRRR: الشراء وإعادة التأهيل والإيجار وإعادة التمويل والتكرار) لبناء أسهم بسرعة. هناك العديد من المسارات، ولكن جميعها تتطلب التخطيط والجهد. الجانب الإيجابي هو أن بعد رفع الأحمال الثقيلة الأولية، يمكن أن يعمل الإيجار الذي تم اختياره بشكل جيد إلى حد كبير على الطيار الآلي مع مدير عقارات جيد, مما يوفر لك دخلاً سلبياً كل شهر. بالإضافة إلى ذلك، لديك أصل قابل للتقدير يمكنك إعادة تمويله أو استبداله لاحقاً بعقار أكبر.

الخيار 3: الاستثمار الموجه مع خدمة الاستشارات العقارية أو الاستثمار العقاري

إذا كان الخياران أعلاه يبدوان إما الكثير من العمل (الملكية المباشرة) أو القليل جدًا من السيطرة/المزايا الضريبية (التمويل الجماعي)، هناك مسار وسط: العمل مع خدمة استشارات الاستثمار العقاري أو الشريك التي يمكنها تصميم نهج مخصص لك. شركات مثل جيغز للاستشارات والاستثمارات (شركتنا) تقدم لعملائها القدرة على الاستثمار في العقارات بتوجيهات الخبراء ومستويات مختلفة من المشاركة. بشكل أساسي، أنت تستفيد من خبرة فريق العمل وتحليلات السوق وشبكة العلاقات، مع تحقيق مزايا الملكية العقارية.

فيما يلي ثلاثة مستويات من الخدمة/الاستراتيجية التي قد تقدمها مثل هذه الشركة الاستشارية (تتراوح من الأكثر سلبية إلى الأكثر عملية):

• المستوى 1 - المشاريع السلبية التي تم فحصها (“العوائد فقط”): وهذا يشبه امتلاكك لـ خاص التمويل الجماعي، ولكن مع مزيد من التخصيص والخبرة المحلية في كثير من الأحيان. على سبيل المثال، قد ترعى Gighz حفنة من المشاريع العقارية التي تم فحصها - لنقل مثلاً مشروع تطوير شقق سكنية صغيرة في دالاس مع مطور متمرس - والسماح للعملاء بالاستثمار للحصول على حصة من العوائد. والفرق عن التمويل الجماعي العام هو أن نزور ونقيّم شخصياً كل مشروع وشريك، حيث يتم وضع فريق عمل على الأرض والقيام بالعناية الواجبة. عادةً ما تكون المشاريع مع المطورين أو المشغلين الذين لديهم سجل حافل. يمكن للمستثمرين في هذه الفئة الحصول على إرجاع اليدين (إما من خلال مدفوعات الفائدة الممتازة أو تقسيم أرباح الأسهم) دون القيام بأي عمل. إنها مثالية لمن يقول: “أريد فقط العوائد من العقارات، ولكنني لا أريد التعامل مع المستأجرين أو القرارات.” تتولى الشركة الاستشارية مراقبة المشروع وغالباً ما تتفاوض على شروط أفضل أو حماية أفضل لمستثمريها. العيب: نظراً لأنك لا تملك سند ملكية العقار بنفسك، فقد تفوتك بعض المزايا الضريبية (على غرار مشاكل التمويل الجماعي). ومع ذلك، اعتماداً على هيكل الصفقة، قد تحصل على خسائر K-1 المخصصة أو امتيازات أخرى. اسأل دائماً عن المعاملة الضريبية.

• المستوى 2 - مشتريات الممتلكات الشخصية (الملكية المباشرة مع التوجيه): في هذا السيناريو، تساعدك الخدمة على البحث عن عقارات لمحفظتك الخاصة والاستحواذ عليها, في أي مكان في البلد، ويوفر تحليلات ودعمًا مستمرًا. فكّر في الأمر وكأنك تمتلك شريك/مدرب خبير/مدرب خبير إلى جانبك أثناء بناء محفظة تأجير. على سبيل المثال، يمكنك أن تخبرنا بأهدافك (على سبيل المثال: “لديّ $100 ألف دولار وأريد شراء عقارين للإيجار في أسواق متنامية”) وسنستخدم نماذج بياناتنا لتحديد المدن والأحياء التي تناسبك (حيث تقارب التدفق النقدي والتقدير والاستقرار, بناءً على مقاييس مثل نسبة السعر إلى الإيجار، ونمو الوظائف، وما إلى ذلك). ويمكننا بعد ذلك توصيلك بالوكلاء المحليين الذين تم فحصهم ومعاينة وتقييم العقارات المحددة، وإرشادك خلال عملية الشراء. أنت، المستثمر، في النهاية تملك العقارات مباشرة باسمك أو باسم شركة ذات مسؤولية محدودة - وبالتالي تحصل على كل شيء الفوائد (الدخل، والأسهم، والمزايا الضريبية الكاملة). ولكنك لست مضطرًا للبدء من الصفر أو التنقل في أسواق غير مألوفة بمفردك؛ فالخدمة تسرّع دخولك وتقلل من المخاطر. هذا النهج رائع للمبتدئين الذين يرغبون في امتلاك عقار ولكنهم غير متأكدين من مكان أو ما يشترونه. كما أنها مفيدة أيضاً للمستثمرين الذين يعانون من ضيق الوقت ويحتاجون إلى شخص ما لـ مصدر الصفقات وإجراء العناية الواجبة. في الأساس، أنت تشتري عقارًا مع دعم على مستوى الكونسيرج. قد تتقاضى الشركة الاستشارية رسومًا أو حصة صغيرة من الأسهم مقابل هذه المساعدة، ولكن يمكن أن تدفع بسهولة عن نفسها من خلال مساعدتك في تجنب الصفقات السيئة والتفاوض على أسعار جيدة. بعد الشراء، لا يزال بإمكانك أن تكون سلبياً إلى حد ما من خلال التعاقد مع مديري العقارات، ولكنك تظل متحكماً بصفتك المالك. وإذا أردت فيما بعد البيع أو التبادل 1031، فلك الحرية في القيام بذلك (مع إرشاداتنا إذا لزم الأمر).

• المستوى 3 - فرص التنمية والاستثمار المتقدم: هذا للمستثمرين الذين يبحثون عن عوائد أعلى أوكتان والذين قد يكون لديهم رأس مال أكبر أو شهية أكبر للصفقات المعقدة. وهنا يمكن لشركة استشارية/استثمارية مثل Gighz أن تضع فرصاً مثل التطويرات الأرضية، وصناديق الإصلاح والقلب، أو حتى استثمارات الأصول البديلة (النفط والغاز، وتأجير المعدات الطبية، وما إلى ذلك). التي لا يستطيع المستثمرون الأفراد عادةً القيام بها بمفردهم بسهولة. فالتطوير العقاري، على سبيل المثال، يمكن أن يحقق أرباحاً أعلى بكثير من شراء الإيجارات المستقرة - وغالباً ما تستهدف عوائد سنوية تبلغ 201 تيرابايت و3 تيرابايت + للمشاريع الناجحة caliberco.com. ومع ذلك، فإن التنمية هي أكثر قطاعات العقارات تعقيداً وخطورة, ويتطلب فريقاً قوياً (مهندسين معماريين ومقاولين وموافقات من المدينة وما إلى ذلك) وعناية صارمة وإدارة صارمة للمشروع. يتمثل دور شركتنا في تجميع فرق تطوير متمرسة والتعامل مع كل الأحمال الثقيلة، مما يسمح للمستثمرين بالمشاركة في الجانب الإيجابي من التطوير دون الحاجة إلى أن يكون مطورًا بنفسه. يمكن هيكلة الصفقات بطرق مختلفة: على سبيل المثال، قد يقوم المستثمر بإقراض الأموال للمشروع (الحصول على سعر فائدة مرتفع وثابت، يُدفع كل ثلاثة أشهر أو عند اكتماله)، أو الاستثمار كأسهم للحصول على حصة نسبية من الأرباح عند بيع المشروع. بل إن بعض الصفقات قد تقدم مزيجاً من هذين النوعين: عائد مفضل بالإضافة إلى حصة من الأرباح. تعتمد التفاصيل على الصفقة وتفضيلات المستثمر. المفتاح هو أن مع الفريق المناسب والمشروع المناسب، يمكن أن تكون عمليات التطوير في الموقع الصحيح نعمة مالية - تفوق بكثير العوائد من العقارات المؤجرة - ولكنك تحتاج إلى الخبرة لتنفيذها بشكل جيد. من خلال الشراكة من خلال شركة، فإنك تخفيف بعض المخاطر لأن الشركة تقوم بالعناية الواجبة الصارمة وعادةً ما تشارك في الاستثمار أو تنسق المصالح لضمان نجاح المشروع.

  • مثال: لنفترض أن شركة Gighz حددت قطعة أرض في إحدى الضواحي المتنامية حيث يمكن بناء مجمع سكني مكون من 30 وحدة سكنية. نتشارك مع مطور عقاري مرموق قام بمشاريع مماثلة. نتوقع أن يتمكن المستثمرون من مضاعفة أموالهم خلال 3 سنوات من خلال هذا المشروع. وبصفتك فرداً، من المحتمل أنك لا تستطيع القيام بذلك - ولكن من خلال الاستثمار من خلال صفقة التطوير المشتركة، يمكنك أن تضع مثلاً $50 ألف وتحصل على حصة نسبية. ويتولى فريق التطوير التنفيذ اليومي. إذا نجح المشروع (تم بيعه بشكل مربح)، ستحصل على عائد مجزٍ. أما إذا تعثر، فسيكون فريقنا موجودًا لاستكشاف الأخطاء وإصلاحها، وتتوزع المخاطر على المستثمرين. إن أهمية وجود فريق عمل قوي لا يمكن المبالغة في التأكيد على أن صفقات التطوير تتطلب “تكاتف الجميع” والإدارة المستمرة للميزانيات والجداول الزمنية وتحولات السوق. ولهذا السبب فإن عديم الخبرة لا ينبغي للمستثمر أن يقفز إلى التطوير بمفرده. ولكن مع الشركاء ذوو الخبرة والعناية الواجبة، يمكن أن تكون وسيلة مربحة.

• استثمارات الأصول البديلة للمزايا الضريبية: بالإضافة إلى العقارات التقليدية، يمكن للشركات أيضًا مساعدة المستثمرين ذوي الدخل المرتفع على الدخول في استثمارات بديلة تأتي مع الحوافز الضريبية. المثالان المذكوران هما شراكات النفط والغاز و مشاريع تأجير المعدات الطبية. قد تبدو هذه الأمور غير مرتبطة بالعقارات، ولكن القاسم المشترك بينها هو تخفيف الضرائب. يوفر قانون الضرائب الأمريكي حوافز سخية لأنواع معينة من الاستثمارات. فعلى سبيل المثال, استثمارات التنقيب عن النفط والغاز (مصالح عاملة في الآبار) تسمح للمستثمرين بخصم جزء كبير من تكاليف الحفر (تسمى تكاليف الحفر غير الملموسة، IDC) في السنة الأولى - في كثير من الأحيان 70-80% من الاستثمار يمكن شطبها مقابل الدخل النشط. وهذا يعني أن الطبيب ذا الدخل المرتفع الذي يضع $100 ألف دولار في صفقة بئر نفط قد يحصل على خصم $70 ألف دولار في تلك السنة، مما يقلل بشكل كبير من دخله الخاضع للضريبة. وتتمثل المفاضلة في أن الاستثمارات النفطية تنطوي على مخاطر (أسعار السلع، والحفر الجاف)، ولكنها تنتج أيضًا تدفقًا نقديًا إذا نجحت الآبار. وبالمثل، فإن الاستثمار في المعدات الطبية أو التكنولوجية المؤجرة يمكن أن تكون مؤهلة للحصول على الاستهلاك الإضافي أو الاستهلاك الإضافي أو الاستهلاك الإضافي في القسم 179, مما يسمح بالشطب الفوري. على سبيل المثال، يمكن لمجموعة من الأطباء تجميع الأموال لشراء جهاز تصوير بالرنين المغناطيسي وتأجيره لممارسة الأشعة - الدخل من الإيجار هو أحد المزايا، ولكن يمكنهم أيضًا استهلاك المعدات باهظة الثمن بسرعة، مما يؤدي إلى خسارة ورقية يمكن أن تعوض دخل ممارستهم. غالباً ما يستخدم هذه الاستراتيجيات من قبل المهنيين الأذكياء من أجل تعويض الدخل المرتفع W-2 بخسائر الاستثمار (قانونيًا). ويتمثل دورنا في تحديد المشغلين ذوي السمعة الطيبة في هذه المجالات المتخصصة وتسهيل الاستثمار (حيث أن هذه الصفقات لا توجد عادةً على المنصات العامة). من المهم ملاحظة أن هذه فرص متخصصة - ليست للجميع - ولكن بالنسبة للمستثمر المناسب، فهي توفر للمستثمر المناسب كلاً من التنويع والإعفاء الضريبي الكبير. قم دائماً بإشراك محاسب قانوني معتمد يفهم هذه الاستثمارات قبل الغوص فيها، حيث أن هناك قواعد محددة (على سبيل المثال، خصومات النفط والغاز هي إحدى الطرق القليلة لتعويض الدخل النشط دون أن تكون متخصصاً في العقارات).

باختصار،, العمل مع شركة استشارية أو استثمارية يمكنك أن تمنحك أفضل ما في العالمين: يمكنك تسخير الخبرة والبيانات وشبكة المهنيين (حتى تتجنب المزالق وتستفيد من الصفقات عالية الجودة)، ولكن لا يزال بإمكانك تحقيق الملكية والمزايا المباشرة في كثير من الحالات. الأمر أشبه بوجود مرشد في برية الاستثمار العقاري. يمكن أن يكون هذا الأمر قيماً بشكل خاص للأفراد المشغولين (الأطباء والمديرين التنفيذيين وغيرهم) الذين يرغبون في جني ثمار الاستثمارات العقارية والاستثمارات البديلة ولكن ليس لديهم الوقت الكافي ليصبحوا خبراء في أسواق أو استراتيجيات متعددة. وتصبح الشركة في الأساس “شريكك الاستثماري” - فبعض العملاء يعتمدون علينا فقط في التحليلات والآراء الثانية، بينما يجعلنا آخرون ندير العملية بأكملها من البداية إلى النهاية بينما يراجعون التقارير.

كلمة تحذير: تأكد من أن أي شركة أو مستشار تعمل معه يتسم بالشفافية فيما يتعلق بالرسوم، ولديه عقلية ائتمانية وسجل حافل. هناك الكثير ممن يدعون أنهم معلمون؛ ابحث عن أولئك الذين يؤكدون على القرارات المستندة إلى البيانات والثقة. على سبيل المثال، نؤكد في Gighz على ما يلي الثقة والمزايا الضريبية وراحة البال لعملائنا من جيل إكس وجيل طفرة المواليد المهتمين بالعقارات التي لا تحتاج إلى مساعدة - ونحن نسعى جاهدين لتحقيق ذلك من خلال التدقيق في كل صفقة بدقة وغالباً ما نشارك في الاستثمار مع العملاء. والهدف هو الشراكة طويلة الأجل وبناء الثروة، وليس المعاملات لمرة واحدة.

فهم التمويل العقاري (الرهون العقارية) للمستثمرين

ما لم تكن تدفع كل شيء نقداً مقابل العقارات، ستحتاج إلى التنقل بين خيارات التمويل. تأتي الرهون العقارية للاستثمارات العقارية في عدة أنواع، ومن المهم فهم الاختلافات بينها. يمكن أن تؤثر شروط وهياكل القروض بشكل كبير على عوائدك ومخاطرك. فيما يلي ملخص للأنواع الرئيسية:

• القروض الاستثمارية السكنية (1-4 وحدات سكنية): هذه هي قروض الرهن العقاري التقليدية لإيجارات الأسرة الواحدة، أو الدوبلكس، أو الثلاثي أو الرباعي. وهي مشابهة للقروض العقارية للمساكن الأساسية، ولكن عادةً ما تكون بأسعار فائدة أعلى قليلاً ومتطلبات أكثر صرامة للمستثمرين. ومن مزاياها الكبيرة أنها غالباً ما تكون قروض بمعدل فائدة ثابتة لمدة 30 سنة - مما يعني أنك تثبّت سعر فائدة (على سبيل المثال، 7%) لمدة 30 عامًا كاملة، مما يوفر لك الاستقرار. عادةً ما يكون لديهم معدلات أقل من القروض التجارية، وإذا انخفضت أسعار الفائدة يمكنك إعادة التمويل. يجب أن تكون الدفعات المقدمة بشكل عام 20-25% لعقار للإيجار (بعض المقرضين يسمحون بمقدم 15% مع تأمين رهن عقاري خاص، لكن العديد من المستثمرين يفضلون 20%+ لتجنب التأمين العقاري الخاص). سيقوم المقرضون بتقييم الدخل الشخصي، ودرجة الائتمان، ونسبة الدين إلى الدخل للموافقة على القرض. كما أنها تتطلب عادةً أن يكون لديك الاحتياطيات النقدية (على سبيل المثال 6 أشهر من مدفوعات الرهن العقاري في المدخرات) لكل عقار استثماري، كمخزن أمان. وغالبًا ما تقتصر القروض السكنية على 10 قروض للشخص الواحد مع إرشادات فاني ماي/فريدي ماك. تُعد هذه القروض نقطة انطلاق رائعة بسبب معدلاتها الثابتة المنخفضة والإطفاء الطويل الذي يزيد من التدفق النقدي إلى أقصى حد. مثال: يمكنك شراء 4 مجمعات سكنية، وتضع 251 تيرابايت و3 تيرابايت، وتحصل على قرض ثابت لمدة 30 عاماً - تظل مدفوعات الرهن العقاري ثابتة حتى لو ارتفعت أسعار الفائدة في السوق، وهو ما يمثل فائدة كبيرة في بيئة التضخم المرتفع.

• قروض تجارية متعددة العائلات (أكثر من 5 وحدات أو عقارات متعددة الاستخدامات/عقارات تجارية): بمجرد أن تزيد عن 4 وحدات أو في العقارات التجارية (مثل البيع بالتجزئة أو المكاتب أو الصناعية)، فإنك تنتقل إلى عالم التمويل التجاري. هذه القروض مختلفة تمامًا. فغالبًا ما تكون مدتها 5 أو 7 أو 10 سنوات حيث يكون المعدل ثابتًا، ولكن جدول الإطفاء قد يكون 25 أو 30 عامًا. هذا يعني أنه يتم احتساب دفعتك الشهرية كما لو كان القرض لمدة 25-30 سنة، ولكن في نهاية 5 سنوات مثلاً، يكون القرض البالونات - عليك إما سداده أو إعادة تمويله بالأسعار السائدة. وهذا يقدم مخاطر إعادة التمويل:: إذا كانت أسعار الفائدة أعلى بكثير في غضون 5 سنوات، فقد يؤدي قرضك الجديد إلى زيادة تكاليفك بشكل حاد (وهذا مصدر قلق واجهه العديد من أصحاب العقارات التجارية عندما ارتفعت أسعار الفائدة مؤخرًا - فقد اضطروا إلى إعادة التمويل بسعر 71 تيرابايت 3 تيرابايت بدلاً من 41 تيرابايت 3 تيرابايت، مما أضر بتدفقاتهم النقدية). عادةً ما يكون للقروض التجارية أيضًا معدلات فائدة أعلى قليلاً في البداية، لأنها تعتبر ذات مخاطر أعلى. يركز المقرضون للصفقات التجارية بشكل أكبر على دخل العقار (صافي الدخل التشغيلي ونسبة تغطية الديون إلى خدمة الدين) أكثر من دخلك الشخصي. فهم يريدون أن يروا أن إيجار العقار يمكن أن يغطي الرهن العقاري بهامش جيد (غالباً ما يكون معدل العائد على الإيجار 1.2 أو أعلى). وقد يطلبون أيضاً أن يكون لدى المقترض ثروة صافية قوية أو خبرة في إدارة مثل هذه العقارات. لأن هذه القروض ليست موحدة مثل القروض السكنية, يمكن أن تختلف الشروط على نطاق واسع وغالباً ما تكون قابلة للتفاوض (خاصة بالنسبة للصفقات الكبيرة). قد تأتي القروض التجارية من البنوك أو الاتحادات الائتمانية أو المقرضين المتخصصين. النقطة الأساسية: أسعار الفائدة في السوق مهمة للغاية بالنسبة للعقارات التجارية, لأنه لا يمكنك تثبيت سعر فائدة منخفض واحد لمدة 30 عامًا. إذا بقيت أسعار الفائدة مرتفعة، فقد يؤدي ذلك إلى الضغط على الاستثمارات التجارية عند إعادة التمويل، ولهذا السبب ترى قيم العقارات التجارية تنخفض عندما ترتفع أسعار الفائدة بشكل كبير - فالمشترون يعلمون أنهم لا يستطيعون تأمين ديون رخيصة طويلة الأجل. بصفتك مستثمرًا، يجب عليك التخطيط للطوارئ (أحيانًا تأمين أجل ثابت أطول، أو الحصول على أموال إضافية لسداد القرض، وما إلى ذلك). ارتفاع الفائدة وتحديات إعادة التمويل هي بالفعل أحد أسباب تعرض بعض العقارات التجارية لضغوط في البيئات ذات المعدلات المرتفعة المستمرة (مما يجعل إعادة التمويل صعبة ومكلفة).

• قروض DSCR للمستثمرين من 1-4 وحدات سكنية: يرمز DSCR إلى نسبة تغطية خدمة الدين. هناك مقرضون متخصصون يقدمون قروض DSCR للعقارات الاستثمارية السكنية. هذه القروض مؤهلة بناءً على الدخل المحتمل للعقار بدلاً من دخلك الشخصي. وبعبارة أخرى، ينظرون إلى “هل يغطي الإيجار المتوقع الرهن العقاري (الدين) بنسبة معينة (غالباً ما تكون 1.1 ضعف أو 1.2 ضعف على الأقل)؟ إذا كانت الإجابة بنعم، فسيقومون بالإقراض، بغض النظر عن نسبة دينك إلى دخلك الشخصي. لا يزالون يتحققون من ائتمانك ويتطلبون درجة ائتمان جيدة، لكنهم لن يدققوا في دخل W-2 أو دخل العمل الحر الخاص بك بنفس القدر. تحظى قروض DSCR بشعبية لدى المستثمرين الذين قد يمتلكون العديد من العقارات (وقد بلغوا الحد الأقصى من القروض التقليدية أو لديهم موارد مالية معقدة لا تظهر دخلاً مرتفعاً على الورق). إن المفاضلة هي ارتفاع سعر الفائدة (غالبًا ما تكون من 1 إلى 21 تيرابايت 3 تيرابايت أعلى من التقليدية) ودفعة أولى أكبر (عادةً ما تكون من 20 إلى 251 تيرابايت 3 تيرابايت +). كما أنها قد تأتي مع غرامات الدفع المسبق. ولكن الراحة هي أنك مؤهل على أساس الإيجار, مما يسهل على البعض الحصول على الموافقة. على سبيل المثال، إذا كان إيجار العقار $2000 والرهن العقاري $1500 - DSCR = 1.33، فمن المحتمل أن يكون مقبولاً. يمكن أن تكون هذه القروض ثابتة أو قابلة للتعديل. إنها توفر أداة أخرى في صندوق أدوات المستثمر، خاصة لأولئك الذين يبنون محفظة كبيرة أو الذين ليس لديهم دخل من 9-5 سنوات.

• قروض المحفظة والقروض المصرفية الخاصة/المحلية: تقدم بعض البنوك (غالبًا بنوك المجتمع المحلي) قروض المحفظة, مما يعني أنهم يحتفظون بالقرض في دفاترهم بدلاً من بيعه لفاني/فريدي. يمكن أن تكون هذه القروض أكثر مرونة من حيث الشروط (ربما 15% لأسفل، أو السماح بعقارات متعددة تحت قرض واحد، وما إلى ذلك). على سبيل المثال, لدينا علاقات مع المقرضين الذين يموّلون العقارات الاستثمارية بمقدم يصل إلى 151 تيرابايت و3 تيرابايت للمستثمرين المؤهلين - يمكن أن يكون ذلك رائعًا لأولئك الذين يتطلعون إلى زيادة الرافعة المالية والعوائد (على الرغم من أنه يجب أن تضع في اعتبارك أن الرافعة المالية الأعلى = مخاطر أعلى). قد يجمع مقرضو المحفظة أيضًا العديد من العقارات في قرض واحد (مفيد إذا كان لديك العديد من العقارات المستأجرة لعائلة واحدة). يمكن أن تكون أسعار الفائدة على هذه القروض في بعض الأحيان تنافسية بشكل مدهش (وأحياناً, معدلات القروض الجامبو للعقارات عالية القيمة أقل من المعدلات القياسية, ، وهو أمر يبدو غير بديهي ولكنه يحدث لأن البنوك تنظر إلى المقترضين الأثرياء على أنهم أقل عرضة لمخاطر التخلف عن السداد، كما أنها ترغب في الحصول على أعمالهم). وعلاوة على ذلك, القروض الجامبو (للعقارات باهظة الثمن التي تزيد عن الحدود المطابقة) في كثير من الأحيان لا تحتاج إلى مؤشر مديري المشتريات حتى إذا كنت تضع أقل من 201 تيرابايت 3 تيرابايت، في حين أن القروض التقليدية تفعل ذلك. قارن دائماً بين الخيارات. إذا كنت تشتري باسم شركة ذات مسؤولية محدودة، فيمكنك استخدام قرض تجاري أو قرض محفظة، لأن القروض التقليدية يجب أن تكون عادةً باسم شخصي (يمكنك التحويل إلى شركة ذات مسؤولية محدودة لاحقًا ولكن هذا موضوع آخر).

• أسعار الفائدة و“نقاط الشراء”: عند الحصول على قرض عقاري، سيُعرض عليك سعر فائدة، ولكن يمكنك أيضًا دفع نقاط (فائدة مدفوعة مسبقًا) للحصول على معدل فائدة أقل. نقطة واحدة هي 1% من مبلغ القرض. يقوم المستثمرون في بعض الأحيان بشراء السعر المخفض إذا كانوا ينوون الاحتفاظ بالقرض على المدى الطويل. ومع ذلك، لاحظ أنه إذا التخطيط لإعادة التمويل في المستقبل القريب, ، فإن شراء النقاط غالبًا ما يكون تكلفة مهدرة - لأنك لن تحتفظ بالقرض لفترة طويلة بما يكفي لاسترداد تلك الدفعة المقدمة. في بيئة ذات أسعار فائدة مرتفعة، يأخذ العديد من المستثمرين سعر فائدة أعلى في البداية (مع الحد الأدنى من النقاط) ويخططون لإعادة التمويل لاحقًا عندما تنخفض الأسعار على أمل أن تنخفض. إذا كانت أسعار الفائدة عند أدنى مستوياتها التاريخية وكنت تعلم أنك ستحتفظ بالقرض إلى الأبد، فقد يكون من المنطقي شراء سعر الفائدة المخفض. المفتاح هو النظر في فترة التعادل. نذكر هذا لأن بعض الأشخاص يدفعون النقاط دون التفكير في أنهم قد يعيدون التمويل أو البيع بعد بضع سنوات، وبالتالي “فقدان” الأموال التي تم إنفاقها على النقاط أثناء إعادة التمويل.

باختصار،, اختر التمويل الذي يتوافق مع استراتيجيتك. إذا كنت تريد أقصى قدر من التدفق النقدي والبساطة - فالقرض السكني الثابت لمدة 30 سنة هو الذهب. أما إذا كنت تريد التوسع في الشقق، فافهم شروط القروض التجارية وربما حاول الحصول على أطول فترة ثابتة ممكنة أو قم بإعادة التمويل. راقب اتجاهات أسعار الفائدة. وحافظ على علاقات جيدة مع عدد قليل من المقرضين أو وسيط رهن عقاري ذكي يمكنه تسويق سيناريو القرض الخاص بك. يمكن للتمويل أن يجعل الصفقة قابلة للاستمرار أو يفسدها؛ وأحياناً يمكن للقرض المبتكر (أو حتى تمويل البائع) أن يحول صفقة متوسطة إلى صفقة جيدة.

نصيحة: احصل على المستندات المالية بالترتيب (بيانات الدخل، والإقرارات الضريبية، والبيانات المصرفية) وتجنب التغييرات الكبيرة (مثل ترك وظيفتك أو شراء سيارة) عندما تكون في طور الحصول على قرض. غالباً ما يتحقق المقرضون من الدخل والأصول عدة مرات. كن مستعداً أيضاً لتوثيق احتياطيات كافية - عادةً ما يطلب المقرضون عادةً 6 أشهر من PITI (أصل الدين والفائدة والضرائب والتأمين) كاحتياطي لكل عقار للمستثمرين الذين لديهم عقارات متعددة.

المزايا والاستراتيجيات الضريبية في الاستثمار العقاري

واحدة من أعظم مزايا الاستثمار العقاري في الولايات المتحدة هي معاملة ضريبية مواتية. يمكن للمستثمر الذكي في كثير من الأحيان كسب الدخل من العقارات مع دفع ضرائب جارية قليلة أو معدومة على ذلك الدخل - وحتى تأجيل الضرائب على النمو عند بيع العقارات. سنغطي هنا المفاهيم الضريبية الأساسية التي يجب أن تعرفها: الاستهلاك (بما في ذلك فصل التكلفة), عمليات التبادل 1031, استرداد الاستهلاك, الحالة المهنية العقارية, وبعض الملاجئ الضريبية البديلة المذكورة سابقًا.

• الاستهلاك - الآس الخفي للمستثمر العقاري: الاستهلاك هي مصاريف غير نقدية تسمح مصلحة الضرائب الأمريكية لمالكي العقارات المستأجرة بتحملها، مما يعكس فكرة أن المباني تبلى بمرور الوقت. بالنسبة للعقارات السكنية، تسمح لك مصلحة الضرائب الأمريكية حالياً بتخفيض قيمة المبنى على مدى 27.5 سنة (تجاري على 39 سنة). على سبيل المثال، إذا اشتريت منزلاً للإيجار بمبلغ 1TP4,300,000 تيرابايت، وكانت قيمة الأرض 1TP4,60 ألف تيرابايت، فإن قيمة المبنى المتبقية البالغة 1TP4,240 ألف تيرابايت مقسومة على 27.5 = حوالي 1TP4,727 تيرابايت في السنة كمصروفات إهلاك يمكنك خصمها من دخل الإيجار. وهذا غالبًا ما يجعل العقار الذي يتسم بتدفق نقدي إيجابي على الورق يُظهر خسارة خاضعة للضريبة، وهو ما يحمي دخل الإيجار من الضرائب. إنها واحدة من أجمل الامتيازات - يمكن تعويض إيجار المستأجر الخاص بك (وحتى جزء من دخلك من W-2، إذا كنت مؤهلاً كمحترف في مجال العقارات) بهذه الخسارة الورقية.

• فصل التكلفة والاستهلاك المعجل: عادةً ما يكون الاستهلاك بطيئًا (27.5 سنة بالتنقيط). ولكن من خلال استراتيجية تسمى فصل التكلفة, ، يمكن للمستثمرين تسريع جزء كبير من الاستهلاك في السنوات السابقة الملكية. إن فصل التكلفة هو في الأساس تحليل هندسي يفصل مكونات المبنى المؤهلة لعمر إهلاك أقصر (مثل 5 أو 7 أو 15 سنة). على سبيل المثال، أجزاء من العقار مثل الأجهزة والسجاد والتجهيزات والتركيبات وتنسيق الحدائق وما إلى ذلك، قد تكون قابلة للاستهلاك على مدى 5 أو 15 سنة بدلاً من 27.5 سنة. من خلال تحديد وفصل (“فصل”) هذه التكاليف، يمكنك “التحميل الأمامي” للكثير من خصومات الاستهلاك في السنوات القليلة الأولى من الملكية rocketmortgage.com. في الواقع، مع قانون الضرائب الأخير (كان الاستهلاك الإضافي 100% متاحًا حتى عام 2022 ويتم تقليصه تدريجيًا الآن)، يمكنك خصم العديد من تلك الأصول الأقصر عمرًا على الفور في السنة الأولى. والنتيجة هي خسارة ضريبية ضخمة محتملة على الورق في السنة الأولى. يستخدم أصحاب العقارات فصل التكاليف لتعزيز التدفق النقدي من خلال خفض الضرائب في وقت مبكر - المزيد من الأموال النقدية في متناول اليد الآن والتي يمكن إعادة استثمارها. مثال على ذلك: قد تجد دراسة التكلفة على الممتلكات التي تبلغ قيمتها $300 ألف دولار أمريكي أن $60 ألف دولار أمريكي من الأصول المؤهلة لمدة 5 سنوات؛ يمكنك خصم $60 ألف دولار أمريكي على الفور (بموجب قواعد الاستهلاك الإضافي)، مما يخلق خصمًا هائلاً من الاستهلاك في السنة الأولى.

  ضع في اعتبارك: عادةً ما يتطلب فصل التكلفة التعاقد مع شركة متخصصة لإجراء دراسة (تكلف بضعة آلاف من الدولارات)، لذا فإن هذا الأمر يكون أكثر منطقية في العقارات أو المحافظ الكبيرة. ولكن حتى العقارات المستأجرة لعائلة واحدة يمكن أن تستفيد إذا كانت الأرقام صحيحة. وفقاً لأحد التفسيرات, “إن فصل التكلفة هو وسيلة للمستثمرين العقاريين لخصم إهلاك العقار بسرعة... مما يسمح لك بتسريع جدول الإهلاك، وزيادة المبلغ الذي يمكنك خصمه كل عام”. هذا تقليل دخلك الخاضع للضريبة في السنوات الأولى من الملكية, مما يحسن من تدفقاتك النقدية (بما أنك تدفع ضرائب أقل من جيبك).

• المصيد - استرداد قيمة الإهلاك: إن مصلحة الضرائب الأمريكية سخية في السماح لك بتأجيل الضرائب عن طريق الاستهلاك، ولكن إذا قمت ببيع العقار مباشرة، فهناك مشكلة في تعويض الضرائب: ضريبة استرداد الإهلاك. عندما تبيع، يتم تجميع جميع خصومات الاستهلاك التي أخذتها على مر السنين، ويتعين عليك عمومًا دفع ضريبة (25% فيدرالية) على هذا المبلغ، بالإضافة إلى ضريبة الأرباح الرأسمالية على أي زيادة في القيمة. إنها في الأساس مصلحة الضرائب الأمريكية تقول: “لقد سمحنا لك بتوفير الضرائب في وقت سابق عن طريق الاستهلاك، والآن بعد أن قمت بالبيع، نريد استرداد 25% من تلك الخصومات.” على سبيل المثال، إذا طالبت بـ $30,000 من الاستهلاك على مدى 10 سنوات، فعند البيع يخضع $30k لضريبة 251T3T = $7,500 (بالإضافة إلى ضرائب الولاية إن وجدت). ويخضع الربح المتبقي (سعر البيع مطروحًا منه سعر الشراء الأصلي، إلخ) للضريبة بمعدلات الأرباح الرأسمالية (15-20% فيدرالي، اعتمادًا على الدخل). لذا، وبدون استراتيجية أخرى، ستواجه فاتورة ضريبية على كل من المكاسب واستعادة الاستهلاك. كما قالت مدونة أحد الأطباء المستثمرين “عندما تبيع، هناك شيء يسمى استرداد الإهلاك - عليك أن تسدد الضرائب على كل الإهلاك الذي طالبت به، بمعدلات ضريبة الدخل العادية”. أوتش.

• 1031 عملية تبادل 1031 - تأجيل الضرائب إلى أجل غير مسمى: أدخل التبادل في القسم 1031, وغالبًا ما يُطلق عليها التبادل 1031 أو التبادل العيني المماثل. هذا هو أداة قوية تتيح لك بيع عقار استثماري و عدم دفع أي ضرائب على الفور عن طريق إعادة استثمار العائدات في عقار آخر. يتم تأجيل الضرائب (الأرباح الرأسمالية واسترداد الاستهلاك) - يتم تأجيل الضرائب (الأرباح الرأسمالية واسترداد الاستهلاك) - يتم إدراجها بشكل أساسي في أساس العقار الجديد. لا تسمح معظم الصفقات المشتركة/صفقات التمويل الجماعي/المشترك بهذا الخيار، وهذا هو السبب في أن الملكية المباشرة لها ميزة. لإجراء عملية 1031، عليك اتباع بعض القواعد الصارمة: يجب عليك تحديد العقار (العقارات) البديلة في غضون 45 يوماً من بيع العقار القديم، وإغلاق العقار الجديد في غضون 180 يوماً؛ يجب عليك استخدام وسيط مؤهل للاحتفاظ بالأموال (لا يمكنك لمس الأموال فيما بينهما)؛ ويجب أن يكون العقار الجديد مساوياً أو أكبر قيمة ومبلغ القرض (لتأجيل جميع الضرائب). ولكن إذا تم تنفيذها بشكل صحيح, يمكنك مبادلة العقارات دون دفع سنت واحد من الضريبة في ذلك الوقت. يتيح ذلك للمستثمرين استبدلها باستمرار - على سبيل المثال، بيع شقة دوبلكس وشراء شقة مكونة من أربعة طوابق، ثم استبدلها لاحقًا بمبنى سكني، وهكذا - كل ذلك دون أن تخسر جزءًا كبيرًا من أسهمك بسبب الضرائب على طول الطريق. غالبًا ما يقال إن هذه هي الطريقة التي تُبنى بها الثروة العقارية: “بادل حتى تسقط.’ لأنك في نهاية المطاف، إذا واصلت إجراء عمليات التبادل 1031 طوال حياتك ولم تستفد منها أبدًا، فهناك هدية أخيرة: عندما تتوفى، يرث ورثتك العقار عند الأساس المتصاعد (القيمة السوقية الحالية)، مما يعني اختفاء جميع ضرائب الأرباح المؤجلة وضرائب الاستهلاك - فهي غير مستحقة على التركة. يمكن لورثتك بعد ذلك بيع العقار فوراً بأقل ضرائب ممكنة. وكما قال أحد المصادر “عندما تموت أنت، فإنها تحدد أساسًا جديدًا بالقيمة، وبالتالي لا يحتاج ورثتك إلى دفع ضرائب مؤجلة عن تلك السنوات. الآن أن توريث الثروة”. باختصار, عمليات التبادل 1031 تتيح بناء الثروة عبر الأجيال, من خلال السماح بالنمو المستمر للاستثمار غير الخاضع للضرائب، ثم إعادة التعيين عند الميراث. حتى إذا لم تحتفظ به حتى الوفاة، فإن عمليات التبادل 1031 تتيح لك على الأقل الاحتفاظ بـ 1001 ت3ب3ت من مكاسبك تعمل لصالحك أثناء توسعك. يجب أن يتعرف المستثمرون تماماً على قواعد 1031 - إنها ميزة أساسية في العقارات. (ملحوظة: 1031 مخصص للعقارات الاستثمارية، وليس للعقارات المقلوبة أو المساكن الشخصية (على الرغم من أن المساكن الشخصية لها قواعد استثناء المكاسب الخاصة بها $250k/$500k).

• الحالة المهنية العقارية (REPS): ألمحنا في وقت سابق إلى أن عادةً ما تكون خسائر الإيجار (من الاستهلاك، وما إلى ذلك) “سلبية” ولا يمكن أن تعوض دخلك النشط مثل الراتب. ومع ذلك، هناك استثناء: إذا كنت أنت أو زوجتك مؤهلين للحصول على خبير عقارات في نظر مصلحة الضرائب، فإن خسائر الإيجار هي ليس سلبيًا لك - أي أنت يمكن استخدامها لتعويض الدخل من الأجور أو الأعمال التجارية. هذه حالة قيمة للغاية لأصحاب الدخول المرتفعة الذين لديهم محافظ عقارية كبيرة (أو يخططون لذلك). للتأهل، يجب عليك بشكل عام (1) أن تنفق أكثر من 50% من ساعات عملك في تجارة العقارات (وما لا يقل عن 750 ساعة في السنة)، و (2) المشاركة المادية في عقاراتك (لا مالك غائب). من الطرق الشائعة لحدوث ذلك: أن يكون أحد الزوجين محترفاً ذا دخل عالٍ (طبيب، محامٍ، إلخ) ويقوم الزوج الآخر بإدارة العقارات المؤجرة بدوام كامل - يمكن أن يكون الزوج المدير مؤهلاً كمحترف في مجال العقارات. أو إذا قام أحد الزوجين بتغيير مهنته للتركيز على العقارات بدوام كامل، فيمكن أن يكون مؤهلاً. إذا كنت تستوفي الاختبارات، يتيح لك قانون الضرائب ما يلي خصم الخسائر من إيجاراتك مقابل دخلك الآخر. على سبيل المثال، لنفترض أنك وزوجتك تكسبان $300k من الوظائف، ولديك عقارات مؤجرة تدر $100k من الخسائر الورقية (بفضل الاستهلاك وتكلفة الفصل). عادة، يمكن لهذه الخسائر السلبية التي تبلغ $100k أن تعوض فقط الدخل السلبي، وليس دخلك من الوظيفة. ولكن إذا كان أحدكما محترفًا في مجال العقارات العقارية، فإن $100k يمكن أن تخفض مباشرةً راتبك البالغ $300k - مما يوفر لك ربما $37k من الضرائب (إذا كنت في شريحة 371T3T). هذا مبلغ ضخم. بعبارة أخرى “على عكس المستثمرين السلبيين، فإن وضعك كمستثمر سلبي يعني أنه يمكنك خصم خسائر إيجار العقارات من أي مصدر دخل، مثل الرواتب أو الأرباح التجارية”. هذا ليس فقط تقليل فاتورتك الضريبية بشكل كبير، ولكنها تزيد بشكل فعال من عائد الاستثمار العقاري (الوفورات الضريبية مثل التدفق النقدي الإضافي). يستخدم العديد من المستثمرين الأطباء هذه الاستراتيجية مع تركيز أحد الزوجين على العقارات. ملاحظة: ليس من السهل أن تكون مؤهلاً ما لم تقلل حقاً من الأعمال الأخرى - 750 ساعة في السنة (حوالي 14.4 ساعة/الأسبوع) وأكثر من نصف إجمالي وقت عملك هو التزام جاد. يُنصح بالاحتفاظ بسجل للوقت لإثبات ذلك. أيضًا، يمكن أن يكون قانون الضرائب دقيقًا (انتخابات التجميع، وما إلى ذلك)، لذا استشر محاسبًا قانونيًا معتمدًا مطلعًا إذا كنت تسعى إلى الحصول على REPS. ولكن بالنسبة لأولئك الذين يستطيعون القيام بذلك، فإنه يحول العقارات إلى ملجأ ضريبي قوي و مولد الدخل. وبالاقتران مع فصل التكاليف، يمكن لمحترف الطاقة المتجددة أن ينشئ خصومات هائلة لمحو الدخل الآخر (نحن نتحدث عن ضريبة صفرية على راتب مرتفع في بعض الحالات، كما أوضح أصحاب مدونة شبه متقاعدين من أصحاب مدونة MD). خلاصة القول إذا كان بإمكان أحد الشريكين تقليل ساعات عمله العادية أو إذا أراد أحدكما التفرغ لإدارة عقاراتك، فإن REPS هي وسيلة يمكن استكشافها لزيادة مدخراتك الضريبية.

• الاستفادة من الاستثمارات الأخرى ذات المزايا الضريبية: لقد ناقشنا النفط والغاز والمعدات في وقت سابق تحت بند الاستراتيجيات المتقدمة، ولكن دعنا نربطها هنا. هذه ليست عقارات، لكن العديد من المستثمرين العقاريين يستثمرون فيها في نهاية المطاف أيضاً من أجل التنويع والإعفاءات الضريبية الإضافية. مصالح العمل في النفط والغاز: إذا كنت تشارك بشكل مباشر في مشاريع الحفر (ليس فقط شراء أسهم شركة إكسون، ولكن في الواقع شراكة تمول عمليات الحفر)، فإن مصلحة الضرائب الأمريكية تعاملك كشريك نشط في هذا المشروع. وهذا يسمح بشكل فريد بما يلي استقطاعات تكاليف الحفر غير الملموسة (IDCs) مقابل الدخل الفعلي. وفقًا لقواعد مصلحة الضرائب الأمريكية، عادةً 60-80% من الاستثمار يمكن خصمها في السنة 1. تسمح بعض المشاريع حتى بـ 100% إذا تم تنظيمها بطريقة معينة. لاحظ MD الدخل السلبي “عادة، يمكن خصم 70 إلى 80 في المئة من الاستثمار في السنة الأولى. وفي كثير من الحالات، تسمح مصلحة الضرائب الأمريكية بخصم 100 في المائة من هذه التكاليف لتعويض الدخل النشط.”. يتم استهلاك التكلفة المتبقية أو استنفادها بمرور الوقت. وإذا أنتجت البئر، فإنك تحصل أيضًا على دخل مستمر (والذي قد يكون محميًا جزئيًا ببدل الاستهلاك). بالإضافة إلى ذلك، فإن أي خسائر أو عمليات شطب من البئر تعتبر خسائر نشطة (نظرًا لأن المصالح العاملة ليست سلبية حسب تعريف مصلحة الضرائب الأمريكية)، لذلك لا تحتاج حتى إلى REPS لذلك - إنها مجموعة منفصلة تعوض مباشرةً W-2 الخاص بك. هذا هو السبب في أنك تسمع عن بعض الأطباء الذين يستثمرون في آبار النفط لتخفيض ضرائبهم - إنه تأثير فوري. وبالطبع، إذا كانت البئر تضرب النفط، فإنك تدفع الضريبة على الدخل، ولكن غالباً ما تفوق الخصومات الأولية الدخل المبكر. إذا جف البئر، فمن المفارقات أنك على الأقل حصلت على خصم ضريبي لتخفيف الخسارة المالية. إنها مخاطرة عالية/مكافأة عالية من حيث الاستثمار، ولكن من الناحية الضريبية فهي مواتية للغاية. تأجير المعدات الطبية: لنفترض أن مجموعة ما تستثمر في أجهزة طبية باهظة الثمن أو حتى أشياء مثل ماكينات الصراف الآلي لتأجيرها. المعدات مؤهلة لـ الاستهلاك الإضافي - شطب كامل محتمل في السنة الأولى. إذا كانت مهيكلة بحيث تشارك فيها بنشاط (أو من خلال شراكة مؤهلة)، يمكنك استخدام تلك الخسائر في الوقت الحالي. وغالباً ما يتم تنظيمها كاستثمارات سلبية (لذا قد تحتاج إلى إعادة استثمارها أو أنها تعوض الدخل السلبي الآخر)، ولكن يمكن أن يكون بعضها نشطاً. في كلتا الحالتين، إنها طريقة لاستخدام مخصصات قانون الضرائب لاستهلاك المعدات (بموجب القسم 179 أو مكافأة 168 (ك)) لصالحك. بالنسبة للطبيب أو طبيب الأسنان الذي يحتاج إلى معدات جديدة لممارسته، يسمح القسم 179 بالإنفاق الفوري لما يصل إلى $1 مليون + من المعدات - تدعم الحكومة فعلياً 30-401T3T من خلال التوفير الضريبي.

وعلى الرغم من أن هذه الاستثمارات البديلة لا تقتصر على العقارات التقليدية، إلا أننا نذكرها لأن خطة الثروة الشاملة قد تشمل كلاً من الممتلكات العقارية وهذه الأصول الأخرى لتحسين الضرائب. المبدأ التوجيهي هو: قانون الضرائب يفضل الأنشطة التي يرغب المشرعون في تشجيعها (الإسكان، وإنتاج الطاقة، والاستثمار في الأعمال التجارية). وبصفتك مستثمرًا، يمكنك مواءمة استراتيجيتك مع هذه الحوافز لتحقيق ما يلي بشكل كبير زيادة العوائد بعد خصم الضرائب. استشر دائمًا مستشارًا ضريبيًا عند المغامرة في استثمارات معقدة؛ فالتوثيق وفهم القواعد أمران أساسيان (على سبيل المثال، لا تستثمر في صفقة نفط تمنحك K-1 بخسائر وتعتقد أنه يمكنك خصمها دون استيفاء المعايير).

تجميع كل شيء معًا: قد يكون السيناريو الأمثل للغاية: أنت تمتلك العديد من العقارات المؤجرة التي تولد تدفقاً نقدياً إيجابياً ولكنك تُظهر خسارة ضريبية بسبب الاستهلاك (وأنت أو زوجتك تعملان في مجال العقارات لذا تستخدمان هذه الخسارة لتعويض رواتبكما). تقوم بشكل دوري بإعادة التمويل أو إجراء عمليات تبادل 1031 للحصول على عقارات أكبر بدون ضرائب. وفي الوقت نفسه، تقوم بتخصيص بعض رأس المال لبرنامج التنقيب عن النفط، والذي يمنحك في السنة الحالية شطباً ضخماً يمحو الضرائب على الأرباح من بيع عقار أو دخل آخر. أنت في الأساس تقفز على الالتزامات الضريبية عاماً بعد عام. وفي نهاية المطاف، إذا لم تقم ببيع الممتلكات وتوريثها للورثة، فإن الضرائب المؤجلة على العقارات تتلاشى. قد يبدو هذا ضرباً من الخيال، ولكن هذه هي بالضبط الطريقة التي يعمل بها العديد من أباطرة العقارات (والكثير من المستثمرين الصغار) - إنها الاستفادة الكاملة من الأحكام الضريبية القانونية. وهذا هو السبب في أنك كثيراً ما تسمع أن المستثمرين العقاريين يمكنهم جني الكثير من الأرباح ودفع ضرائب قليلة (على الأقل حتى يصرفوا أموالهم دون تبادل).

بالنسبة لمعظم القراء، حتى استخدام اثنين فقط من هذه الأساليب يمكن أن يحدث فرقاً كبيراً. إذا كنت قد بدأت للتو، ركز على فهم الاستهلاك والاحتفاظ بسجلات جيدة لجميع النفقات (كل شيء من فوائد الرهن العقاري والضرائب العقارية إلى الإصلاحات، والمسافة المقطوعة إلى العقار، واستخدام المكتب المنزلي إن أمكن - كل هذه الأمور قابلة للخصم مقابل الإيجار). تعاون مع محاسب قانوني معتمد خبير في مجال العقارات. مع نمو محفظتك العقارية، فكر في عمليات تبادل التكلفة و1031 لتسريع وإدامة مدخراتك الضريبية.

مهم: يمكن أن تتغير القوانين الضريبية (على سبيل المثال، يمكن أن تتغير قوانين الضرائب (على سبيل المثال، يتم التخلص التدريجي من الاستهلاك الإضافي من 1001 تيرابايت إلى 801 تيرابايت في عام 2023، ثم 601 تيرابايت في عام 2023، باستثناء أي تشريع جديد). ابق دائماً على اطلاع على القواعد الحالية أو استشر الخبراء. لكن المزايا الضريبية الأساسية للعقارات موجودة منذ عقود ولن تختفي بسهولة (هناك دعم من الحزبين الجمهوري والديمقراطي لـ 1031s والاستهلاك لأنها تحفز النشاط الاقتصادي).

الخلاصة

يقدم الاستثمار العقاري ما يناسب الجميع - من المستثمر النشط للغاية إلى باني الإمبراطورية العملية. يمكنك أن تبدأ بوضع بضع مئات من الدولارات في صفقة تمويل جماعي أو الشراء في صندوق استثمار عقاري أو يمكنك شراء وإدارة عقارك المؤجر، أو يمكنك التوسع في الشراكات والاستراتيجيات المتقدمة. يعتمد النهج الصحيح على الأهداف، وتحمل المخاطر، والوقت المتاح، والموارد المالية.

إذا كنت مبتدئاً، فلا تشعر بالإرهاق. فكر في غمس إصبع قدمك في استثمار صغير أو اختراق منزل، وثقّف نفسك (هناك مجتمعات وموارد رائعة هناك)، وزد التزامك تدريجياً. للعقارات منحنى تعليمي، ولكنه متسامح على المدى الطويل إذا قمت بشراء أصول عالية الجودة - لأن الوقت في السوق والطرق العديدة التي يمكنك من خلالها تحقيق الربح (التدفق النقدي، وسداد القروض، والزيادات في قيمة العقار، والوفورات الضريبية) تميل إلى مكافأة الصبر واتخاذ القرارات السليمة. على عكس الأسهم التي يمكن أن تصل إلى الصفر، نادراً ما يصل العقار إلى الصفر - فالناس دائماً بحاجة إلى مكان للعيش فيه، والأرض مورد محدود.

نشجع أيضًا الاستفادة من الإرشاد المهني عند الحاجة. كما أوضحنا، يمكن أن تساعدك خدمة استشارية أو مرشد متمرس على تجنب المزالق الشائعة وتحديد الفرص التي قد يفوتها المبتدئ. يمكن أن يكون الأمر يستحق الرسوم أو حصة الربح لزيادة فرص نجاحك بشكل كبير وتقليل التوتر. المشهد العقاري دائم التغيّر - أسعار الفائدة تتقلب، والأسواق تتقلب، والقوانين الجديدة تأتي والقوانين القديمة تذهب - وجود خبراء إلى جانبك (وكلاء، ومحامون، ومحاسبون قانونيون، ومحاسبون قانونيون، ومستشارون) لا يقدر بثمن. حتى المستثمرون المتمرسون يتواصلون ويتشاورون مع بعضهم البعض؛ إنها رحلة تعلم مستمرة.

وأخيراً، انتبه إلى الأساسيات المالية:: التدفق النقدي الإيجابي (أو مسار واضح نحوه)، وعدم الإفراط في الاستدانة، والحفاظ على احتياطيات كافية، واستخدام استراتيجيات ضريبية للحفاظ على المزيد من أموالك تعمل لصالحك. العقارات هي واحدة من الاستثمارات القليلة التي يمكنك من خلالها عدم دفع الضرائب بشكل قانوني, استخدام أموال مقترضة في الغالب, و اطلب من شخص آخر (مستأجرين) سداد ذلك القرض نيابة عنك, كل ذلك بينما ترتفع قيمة أصولك. إنه مزيج قوي، ولكنه يعمل بشكل أفضل عندما يتم التعامل معه بعناية ومعرفة.

هل أنت مستعد لاتخاذ الخطوة التالية؟ سواءً اخترت التمويل الجماعي لجزء من مبنى سكني، أو شراء شقة للإيجار لعائلة واحدة في الضواحي، أو الشراكة مع شركة مثل Gighz لتوجيه استثماراتك, يمكن أن تكون العقارات إضافة مجزية لمحفظتك الاستثمارية. يمكن أن توفر دخلاً ثابتًا، وتنويعًا من سوق الأسهم، وتوليد ثروة طويلة الأجل - ناهيك عن الرضا بامتلاك الأصول الملموسة. ابدأ من المستوى المناسب لك ثم ابدأ من هناك.

تذكّر القول المأثور “لا تنتظر شراء العقارات. اشترِ العقارات وانتظر.” كلما أسرعتَ في البدء (بخطة ذكية)، كلما أسرعتَ في الاستمتاع بالمزايا التي ناقشناها - أي إمكانية تحقيق الحرية المالية، والتمتع بمدخرات ضريبية كبيرة، وإنشاء إرث لعائلتك.

الأسئلة المتكررة

س: كم أحتاج من المال لبدء الاستثمار في العقارات؟
A: يعتمد ذلك على النهج المتبع. من خلال منصات التمويل الجماعي أو صناديق الاستثمار العقاري, ، يمكنك أن تبدأ ببضع مئات من الدولارات (Fundrise، على سبيل المثال، الحد الأدنى لها حوالي $10). لـ شراء عقار للإيجار مباشرة, ، ستحتاج عادةً إلى دفعة أولى بقيمة 15-25% من سعر العقار (أي حوالي $P15,000-$P25,000 لعقار قيمته $P100 ألف، بالإضافة إلى تكاليف الإغلاق والاحتياطيات). هناك أيضًا قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية (3.51 تيرابايت 3 تيرابايت) أو قروض إدارة شؤون المحاربين القدامى (01 تيرابايت 3 تيرابايت) إذا كنت تسكن في منزل (تعيش في وحدة واحدة)، مما يقلل من السيولة النقدية المطلوبة مقدمًا. باختصار، يمكن لبضع مئات من الدولارات أن تجعلك تبدأ بشكل سلبي؛ ولشراء عقار فعلي، غالبًا ما يوصى بتوفير ما لا يقل عن $20K-$50K للدخول الآمن، اعتمادًا على أسعار المنازل في منطقتك المستهدفة.

س: هل التمويل الجماعي العقاري آمن للمستثمرين؟
A: التمويل الجماعي العقاري الجماعي هو منظمة وشرعية, ولكن مثل أي استثمار ينطوي على مخاطر. فالمنصة نفسها تقوم ببعض التدقيق، ولكن لا تزال هناك مخاطرة ضعف أداء المشروع أو انخفاض قيمة العقار. لديك أيضاً مخاطر عدم السيولة - لا يمكنك السحب المبكر بسهولة. الخبر السار هو أنك لست مسؤولاً عن القروض (لا يمكنك أن تخسر أكثر مما تستثمره) ويمكنك التنويع بمبالغ صغيرة. لتبقى آمناً, التزم بالمنصات ذات السمعة الطيبة, وقراءة تفاصيل المشروع (خطة العمل، والموقع، وخبرة الراعي)، ولا تضع كل أموالك في صفقة واحدة. فهي آمنة مثلها مثل العقارات الأساسية - قد يكون صندوق الاستثمار العقاري الإلكتروني المتنوع منخفض المخاطر نسبيًا، في حين أن صفقة تطوير واحدة تنطوي على مخاطر أعلى. عليك أيضاً أن تفهم سجل المنصة وكيفية تعاملها مع أي مشاكل في الصفقات. بشكل عام، يستخدم العديد من المستثمرين التمويل الجماعي بنجاح، ولكن قم بواجبك كما تفعل مع أي استثمار.

س: ما هو تبادل 1031 في العقارات؟
A: التبادل 1031 هو آلية تأجيل الضرائب التي تتيح لك مبادلة عقار استثماري بآخر دون دفع ضرائب على الفور. عادةً عندما تبيع عقاراً، تكون مديناً بضريبة الأرباح الرأسمالية واسترداد الاستهلاك. لكن بموجب المادة 1031 من قانون الضرائب، إذا قمت بإعادة استثمار عائدات البيع في عقار “من نفس النوع” (بقيمة مساوية أو أكبر) واتبعت القواعد (تحديد العقار الجديد خلال 45 يوماً وإغلاق الصفقة خلال 180 يوماً، باستخدام وسيط مؤهل، وما إلى ذلك)، يمكنك تأجيل تلك الضرائب. إنها في الأساس التبييت المعفى من الضرائب استثمارك. الفكرة هي أنك تستمر في استثمارك في العقارات، مع تغيير الأصل فقط. في نهاية المطاف، إذا قمت بسحب أموالك، فستكون مديناً بالضريبة المتراكمة، إلا إذا واصلت التبادل حتى وفاتك - وعندها، كما تمت مناقشته، يحصل ورثتك على زيادة في الأساس وتختفي فاتورة الضرائب المؤجلة. تعتبر عمليات التبادل 1031 استراتيجية أساسية لبناء الثروة في العقارات لأنها السماح لرأس مالك بالكامل (قبل خصم الضرائب) بالتراكم إلى خصائص أكبر وأفضل بمرور الوقت.

س: ما هي المزايا الضريبية لامتلاك عقار للإيجار؟
A: هناك العديد من المزايا الضريبية الكبيرة: (1) الاستهلاك - يمكنك خصم جزء من قيمة العقار كل عام، مما يجعل أرباحك الإيجارية الخاضعة للضريبة صفرية أو سلبية حتى لو كان لديك تدفق نقدي إيجابي. (2) خصم النفقات - جميع النفقات العادية (الإصلاحات، ورسوم إدارة الممتلكات، والتأمين، والضرائب العقارية، وفوائد الرهن العقاري، وما إلى ذلك) قابلة للخصم مقابل دخل الإيجار. (3) النمو المؤجل ضريبيًا عن طريق التبادل 1031 - كما هو موضح، يمكنك بيع عقار آخر وشراء عقار آخر دون دفع ضرائب، مما يجعل استثمارك ينمو دون ضرائب. (4) معدلات ضريبية أقل على الأرباح طويلة الأجل - إذا قمت بالبيع بدون 1031، فإن أي زيادة في القيمة تخضع للضريبة بمعدلات أرباح رأس المال طويلة الأجل (15-20%) وهي أقل من معدلات ضريبة الدخل العادية. (5) فرصة للحصول على وضع المهني العقاري - والتي يمكن أن تجعل خسائر الإيجار قابلة للخصم مقابل الدخل الآخر. بالإضافة إلى ذلك, الاستهلاك الإضافي و فصل التكلفة السماح بتسريع عمليات الشطب (وفورات ضريبية مُحمّلة مقدماً). عند تنظيمها بشكل صحيح، من الممكن أن يكون لديك دخل إيجار كبير ودفع ضريبة حالية قليلة أو معدومة عليه. علاوة على ذلك، إذا احتفظت بها حتى الوفاة، فيمكن تجنب الأرباح الرأسمالية بشكل دائم من خلال زيادة الأساس. قليل من الاستثمارات الأخرى تقدم هذا المزيج من الملاذ الضريبي المستمر والنمو المعفى من الضرائب. استشر دائماً مستشاراً ضريبياً بشأن وضعك الخاص، لكن العقارات المستأجرة تعتبر على نطاق واسع واحدة من أكثر الاستثمارات كفاءة من الناحية الضريبية.

س: هل يجب أن أستعين بشركة لإدارة العقارات أم أدير العقارات بنفسي؟
A: يعتمد ذلك على نطاقك الترددي الشخصي وموقعك وخبرتك. إدارة نفسك يمكن أن يوفر لك 8-10% من رسوم إدارة الإيجار ويمنحك الإشراف المباشر، وهو أمر ممكن إذا كنت تعيش بالقرب من العقار ولديك الوقت. يمكن أن تكون أيضاً تجربة تعليمية. ومع ذلك، يمكن أن يكون التعامل مع مكالمات الصيانة في منتصف الليل أو مشاكل المستأجرين أو الامتثال القانوني مرهقاً إذا لم تكن مستعداً. الاستعانة بمدير عقارات محترف يكلف مالاً ولكنه قد يستحق العناء، خاصة إذا كان لديك عدة عقارات أو تستثمر خارج الولاية. سيتولى المدير الجيد التسويق وفحص المستأجرين وتحصيل الإيجار وتنسيق الصيانة وحتى عمليات الإخلاء إذا لزم الأمر. كما أنه يعرف قوانين المالك والمستأجر المحلية. معظم المستثمرين الذين يقدرون وقتهم يوظفون مديرين في نهاية المطاف حتى يتمكنوا من التركيز على الاستحواذ على المزيد من العقارات أو الاستمتاع بالدخل السلبي. إذا كان لديك عقار واحد فقط وهو عقار محلي، يمكنك تجربة الإدارة الذاتية في البداية. أما إذا كان العقار خارج منطقتك أو إذا كنت مشغولاً للغاية، فإن تعيين مدير من اليوم الأول يمكن أن يجعل الاستثمار سلبياً حقاً. فقط تأكد من فحص شركة الإدارة: تحقق من مراجعاتها أو احصل على إحالات منها، وتأكد من أن هيكل رسومها واضح، وأنها متجاوبة ومتواصلة. وتذكر أن مدير العقار السيئ يمكن أن يفسد الاستثمار بنفس سرعة المستأجرين السيئين - لذا اختر بعناية.

---

من خلال الاستفادة من الاستراتيجيات والرؤى المذكورة أعلاه، يمكنك وضع خطة استثمار عقاري تناسب أسلوب حياتك وأهدافك المالية. سواء كنت تفضل النهج السلبي أو تريد أن تشمر عن سواعدك كمستثمر نشط، فإن الفرص في العقارات هائلة - ومع التخطيط الحكيم، يمكن أن تحقق لك مكاسب استثنائية على المدى الطويل.