2026 Landlord Exodus & Wohnungsstress Index

Zusammenfassung

Zum ersten Mal seit der Finanzkrise 2008 ist der US-Immobilienmarkt Aufsplitterung in klare Gewinner und Verlierer. Durch die Analyse von Zillow-Wohnwert- und Mietdaten, staatlichen Vermieter-Mieter-Statuten und proprietären Erschwinglichkeitsmetriken finden wir, dass:

• 32% der US-Metropolen verzeichnen einen Preisrückgang im Jahresvergleich und 13 Staaten bleiben unter ihrem Höchststand von 2022. Florida, Texas, Arizona und Kalifornien führen diese Korrektur an.
• Das Mietwachstum ist in weiten Teilen des Landes von zweistelligen Zuwachsraten auf niedrige einstellige Werte eingebrochen. In Florida sank das Mietwachstum von 23,9% im Jahr 2021 auf 1,2% im Jahr 2025; in Arizona von 21,0% auf 1,8%; in Utah von 17,7% auf 1,4%; in Hawaii von 21,6% auf 3,2%.
• Erschwinglichkeit verschlechtert sich rapide. Hawaii verlangt jetzt ein medianes Haushaltseinkommen von $122,828 um eine typische Wohnung zu mieten, und es kostet 17 Jahre für einen Durchschnittshaushalt dort, um eine Anzahlung von 20% anzusparen. In dreizehn Staaten muss mehr als zehn Jahre lang gespart werden.
• Verzweiflung der Verkäufer macht sich breit. In Florida 76% der Wohnungen werden unter dem Listenpreis verkauft, um 29 Prozentpunkte höher als im Jahr 2022, und Die Zahl der ausstehenden Tage hat sich um etwa 51 Tage erhöht.. Der Bestand an zum Verkauf stehenden Wohnungen in Colorado ist um etwa 176% angestiegen seit Anfang 2022, was darauf hindeutet, dass das Angebot den Markt überschwemmt, obwohl die Nachfrage abkühlt.
• Reibungspunkte in der Politik. Staaten mit niedrigen Bewertungen der Vermieterfreundlichkeit - Staaten mit langsamen Zwangsräumungen, Mietobergrenzen und belastenden Kautionsregeln - haben auch die höchste Mietbelastungen. In Kalifornien, New York, New Jersey, Massachusetts, Washington und D.C. gibt der Durchschnittsmieter mehr aus als 27% des Einkommens auf Miete gegen 22% in Staaten mit den vermieterfreundlichsten Gesetzen.
• Das Absturzrisiko ist stark konzentriert. Unser Unfallrisiko-Index weist jeder Stadt eine Punktzahl von 0 bis 10 zu, die sich auf Preisrückgänge, schwache Mieten, die Verzweiflung der Verkäufer und die Anzahl der Tage bis zum Kaufabschluss bezieht. Vier Metros in Florida -Punta Gorda, Cape Coral, North Port, Neapel-plus Sevierville, TN ein Prädikat verdienen 10/10, die einen starken Preisrückgang (bis zu -12,9%), stagnierende oder sinkende Mieten, mehr als 80% von Häusern, die unter dem Listenpreis verkauft werden, und eine Wartezeit von weit über zwei Monaten. Austin, TX Noten 9/10 nach einer 23.6% Rückgang gegenüber dem Höchststand von 2022 und ein negatives Mietwachstum.
• Einige Märkte bleiben bemerkenswert widerstandsfähig. Das Sicherste Metros Liste zeigt Rockford, IL; Erie, PA; Utica, NY; St. Joseph, MO; Janesville, WI; Canton, OH; Syracuse, NY; Cleveland, OH Punktevergabe 0/10-mit steigenden Immobilienwerten, gesundem Mietwachstum, moderaten Verkäuferrabatten und schnellen Verkäufen. Die Märkte im Mittleren Westen dominieren diese Liste.
• Mieterfreundliche Politik korreliert mit höherem Mietstress. Eine Analyse der 50 Bundesstaaten und D.C. zeigt, dass die sechs am wenigsten vermieterfreundlichen Gerichtsbarkeiten (Stufe 1) eine durchschnittliche Mietbelastung von 21.0%, während die freundlichsten Staaten (Note 5) im Durchschnitt 18.3% Mietstress-a 2,7 Prozentpunkte Unterschied.

Der vollständige Index klassifiziert jeden Staat in eine von vier Kapitalzonen auf der Grundlage von Vermieterfreundlichkeit und Mietstress. Investoren stimmen bereits mit ihren Dollars ab - das Kapital fließt aus den am wenigsten freundlichen, am meisten gestressten Staaten in den Südosten, den Mittleren Westen und den Westen der Berge.

Methodik

Dieser Bericht fasst mehrere Datenquellen zusammen:

1. Zillow Hauswert-Index (ZHVI) und Zillow Beobachteter Mietindex (ZORI) für 894 Großstadtgebiete und alle 50 Bundesstaaten. Wir verwenden die saisonbereinigt, geglättet ZORI-Reihen, um Rauschen und Saisonabhängigkeit aus den Trends des Mietwachstums zu entfernen.
2. Staatliche Statuten für Vermieter und Mieter, kompiliert zu einem Index der Vermieterfreundlichkeit (1 = am wenigsten freundlich, 5 = am freundlichsten). Der Index bewertet die Geschwindigkeit von Zwangsräumungen, Mietkontrollgesetze, Kautionsobergrenzen, Verzugszinsen, Kündigungsfristen und Einreisebestimmungen.
3. Kennzahlen zur Erschwinglichkeit einschließlich des für die Miete erforderlichen Einkommens, der Spardauer für eine Anzahlung und des Verhältnisses von Miete zu Einkommen. Diese Kennzahlen gehen von einer Anzahlung von 20% aus und betrachten die Wohnkosten als erschwinglich, wenn sie weniger als 30% des Bruttohaushaltseinkommens verbrauchen.
4. Maßnahmen zum Verkäuferverhalten wie z. B. der Anteil der Immobilien, die unter dem Listenpreis verkauft werden, die Veränderung der Wartezeit bis zum Verkauf und das Wachstum des Bestands seit Januar 2022.

Die Staaten werden einem von vier Quadranten zugeordnet.Investorenmagnet, Volatile Chance, Flugzustand oder Stabiles geringes Wachstum-basierend auf ihrer Kombination von Vermieterfreundlichkeit und Mietstress. Der Index ist eher deskriptiv als normativ; wir messen Anreize und Ergebnisse und fällen keine moralischen Urteile.

Die Kluft der Vermieterfreundlichkeit

Das Index der Vermieterfreundlichkeit zeigt eine große Kluft zwischen Staaten, die Wohnungsbauinvestitionen fördern, und solchen, die sie behindern. Staaten wie Texas, Florida, Alabama und Indiana erhalten die Höchstnote 5, weil sie schnelle Räumungsfristen, keine Mietkontrollen und flexible Kautionsregeln haben. Am anderen Ende der Skala stehen Kalifornien, New York, New Jersey, Massachusetts, Washington und D.C. mit der Note 1, was auf Mietobergrenzen, Räumungsgesetze mit "gerechtem Grund", niedrige Kautionsgrenzen und langwierige Gerichtsverfahren zurückzuführen ist.

Index der Vermieterfreundlichkeit nach Bundesland (1 = am wenigsten freundlich, 5 = am freundlichsten) - Zum Vergrößern anklicken

Während über die Hälfte der US-Bundesstaaten immer noch die 5, sind sich die Anleger zunehmend der Tatsache bewusst, dass Risiko der Regulierungsabweichung. So hat Washington beispielsweise 2024 landesweite Mietobergrenzen eingeführt und schon früher Regeln für die Zwangsräumung aus triftigem Grund, wodurch es in die unterste Kategorie aufgestiegen ist.

Mietstress und Erschwinglichkeit

Mietstress - definiert als die Prozentsatz des Haushaltseinkommens, der für die Miete ausgegeben wird-hat sich als das deutlichste Signal für sozialen und politischen Druck herausgestellt. Der Durchschnittsmieter in den USA gibt 23% seines Haushaltseinkommens für die Miete aus, aber die Belastung übersteigt 30% in vielen Küstenstaaten. Unser nachstehendes Streudiagramm vergleicht die Vermieterfreundlichkeit der einzelnen Bundesstaaten mit der durchschnittlichen Mietbelastung und färbt die Punkte nach Quadranten.

Mietbelastung vs. Vermieterfreundlichkeit nach Bundesland, eingefärbt nach Hauptstadt-Quadranten - Zum Vergrößern klicken

Der obere linke Quadrant (geringe Freundlichkeit/hoher Stress) umfasst Kalifornien, New York, New Jersey, Massachusetts, Washington und D.C. - die Flugstaaten. Investoren meiden rationalerweise Gebiete, in denen die Vorschriften feindselig und die Mieter bereits überlastet sind; das Angebot stagniert und der Stress nimmt zu.

Im Gegensatz dazu kombinieren Staaten wie Indiana, Iowa, Kansas und Georgia eine hohe Vermieterfreundlichkeit mit einer moderaten Mietbelastung; diese Investorenmagnet Staaten ziehen sowohl Einwohner als auch Kapital an.

Die Mietpreisbremse

Nach dem Höchststand im Jahr 2021 hat sich das Mietwachstum rasch verlangsamt. Das Balkendiagramm unten ordnet die Staaten nach ihren Mietwachstum von Jahr zu Jahr (negative Werte bedeuten einen völligen Rückgang).

Mietwachstum im Jahresvergleich nach Bundesland (negativ = sinkende Mieten) - Zum Vergrößern klicken

In vielen Bundesstaaten ist das Mietwachstum trotz der nach wie vor angespannten Leerstandsquoten negativ oder liegt nahe bei Null. Die stärksten Rückgänge gab es in Staaten, die während der Pandemie einen enormen Anstieg verzeichneten (Florida, Arizona, Utah), und in stark regulierten Märkten, wo sich das Angebot nicht schnell anpassen kann (Kalifornien, Washington). Dieses Muster spiegelt den wirtschaftlichen Grundsatz wider, dass Angebotsbeschränkungen die Volatilität verstärken.

Preissenkungspanik

Das Verhalten der Verkäufer bietet einen weiteren Einblick in die sich verändernden Marktbedingungen. Der Anteil der Häuser, die unter dem Listenpreis verkauft werden, ist in mehreren Staaten explodiert, was auf eine Verzweiflung des Verkäufers wie seit der großen Finanzkrise nicht mehr.

Prozentsatz der Häuser, die unter dem Listenpreis verkauft werden, nach Bundesland - Zum Vergrößern klicken

Florida führt mit mehr als 76% der Häuser unter dem Listenpreis verkauft, gefolgt von South Dakota und Hawaii. Steigende Bestände und längere Wartezeiten in diesen Staaten deuten darauf hin, dass die Käufer an Einfluss gewinnen, insbesondere in Märkten mit hoher Preisvolatilität und regulatorischer Unsicherheit.

Jahre zum Sparen: Der Zusammenbruch der Erschwinglichkeit

Für angehende Hausbesitzer ist die Hürde nicht mehr nur der hohe Preis, sondern die Zeit. In der nachstehenden Tabelle sind die Staaten nach der Anzahl der Jahre muss ein durchschnittlicher Haushalt sparen eine Anzahlung von 20% anzusammeln (und dabei 10% an Einkommen zu sparen und keine Investitionsrendite zu erzielen).

Erforderliche Ansparzeit für eine 20%-Anzahlung nach Bundesland - Zum Vergrößern anklicken

Hawaii führt die Liste an mit 17,1 Jahre, mit Kalifornien bei 13,2 Jahre und Nevada bei 12,4 Jahre. In den Staaten des Mittleren Westens und des Südens - Mississippi, Oklahoma, Kansas - sind weniger als sechs Jahre erforderlich. Diese enorme Diskrepanz erklärt, warum sich Investoren und Zuwanderer auf das Landesinnere konzentrieren: Die Erschwinglichkeit bleibt in Reichweite und die Vorschriften sind stabil.

Das Vier-Quadranten-Anleger-Modell

Indem wir die Vermieterfreundlichkeit gegen den Mietstress auftragen, können wir vier verschiedene Kapitalzonen identifizieren:

Mehr als zwei Drittel des US-Wohnungsbestands entfallen auf die Staaten, die als Investorenmagneten gelten, und auf die Staaten, die als volatile Gelegenheiten gelten, was unterstreicht, warum das Kapital in den Sun Belt und den Mittleren Westen fließt.

Migrationsmuster und Ausblick 2026

Kapital wandert nicht isoliert, sondern die Menschen wandern mit ihm. Aus den Volkszählungsdaten geht hervor, dass die Abwanderung aus den Flugküstenstaaten in den Südosten und den Bergwesten anhält. Wir gehen davon aus, dass dieses Muster auch in Zukunft 2026 denn:

1. Die politischen Divergenzen werden zunehmen. Der Druck von mietbelasteten Mietern in Staaten mit geringer Wohnfreundlichkeit wird zu weiteren Mietobergrenzen und Gesetzen zur Zwangsräumung führen, was Investitionen weiter erschwert.
2. Die Erschwinglichkeitsgrenzen werden die Nachfrage einschränken. Haushalte mit hohem Einkommen können den Preisanstieg in Kalifornien, Hawaiʻi und New York nicht mehr tragen. Selbst kleine Hypothekenzinserhöhungen führen zu einer übermäßigen Zerstörung der Nachfrage.
3. Die Ausweitung des Angebots wird sich auf befreundete Staaten konzentrieren. Bauherren und Vermieter reagieren auf Anreize; die Zahl der Genehmigungen steigt in Texas, Florida und den Carolinas am stärksten.

Die Anleger sollten sich daher auf Folgendes einstellen anhaltende Schwäche in den überteuerten Küstenmärkten und stetiger Cashflow im Süden und Mittleren Westen. Trotz kurzfristiger Volatilität sind Märkte mit transparenten Regeln und überschaubarem Mietstress nach wie vor am attraktivsten.

Metro-Schnappschüsse & Top-Listen

Die Analyse auf Ebene der Bundesstaaten zeigt große Unterschiede auf, aber der Immobilienmarkt ist nach wie vor stark lokal geprägt. Um unsere Schlussfolgerungen zu untermauern, haben wir Folgendes analysiert 15 große Ballungsgebiete an der Westküste, im Süden, in den westlichen Bergen, im Mittleren Westen und im Nordosten.

Westküste

• Los Angeles-Long Beach-Anaheim: Medianwert eines Hauses ~$943k; Werte bleiben 9% über ihrem Höchststand von 2022 dennoch ist der Mietstress hoch bei 34,6% des Einkommens. Die Hälfte der Häuser wird unter dem Listenpreis verkauft, die durchschnittliche Wartezeit beträgt 29 Tage und die Bestände sind gestiegen 82% seit Anfang 2022.
• San Diego-Carlsbad: $918k Medianwert (+2,7% vom Höchststand), Mietstress 31%; fast 55% der Häuser unter dem Listenpreis verkauft, und der Bestand ist 104% über Januar 2022.
• San Francisco-Oakland-Berkeley: $1.10M Medianwert (8% unter Spitzenwert), Mietstress 26.2%; 44% Verkauf von Häusern unter Listenpreis; Bestand steigt 85%.
• Seattle-Tacoma-Bellevue: $733k Medianwert (7% unter Spitzenwert), Mietstress 22.7%; Inventar aufstocken 168%.
• Portland-Vancouver-Hillsboro: $541k Median, Mietstress 21%; Günstige Vermieterbewertung (4/5) und eine relativ hohe Bruttomietrendite (4.08%).

Süd & Berg West

• Phoenix-Mesa-Chandler: $444k Medianwert (7% unter Spitzenwert), sinkende Mieten (-0,4%), Mietstress 22.3%; starke Bruttomietrendite (4.76%) und 64% der Häuser werden unter dem Listenpreis verkauft.
• Las Vegas-Henderson-Paradies: $430k Medianwert (0% unter Spitzenwert), Mietstress 24.9%; Bruttomietertrag 4.87%.
• Dallas-Fort Worth-Arlington: $361k Medianwert (6% unter Spitzenwert), Mietstress 20.6%; Bruttomietertrag 5.57% und Inventar aufstocken 124%.
• Austin-Round Rock-Georgetown: $426k Medianwert (23,6% unter Spitzenwert, (am schlechtesten unter den großen Metropolen), Mietstress 18.4%; 74% Verkauf von Häusern unter dem Listenpreis und Durchschnitt der Tage bis zum Verkauf 72 Tage (der langsamste unter den 15 Metros).
• Houston-The Woodlands-Sugar Land: $305k Medianwert (7% unter Spitzenwert), Bruttomietertrag 6.48%; 68% der Häuser werden unter dem Listenpreis verkauft.
• Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach: $471k Medianwert (7% über Spitzenwert), Mietstress 47.3%-der höchste Wert unter den 15 Metros; 80.2% der Häuser werden unter dem Listenpreis verkauft; die Leerstandsquote ist hoch.
• Atlanta-Sandy Springs-Alpharetta: $378k Medianwert (+0,2% vom Höchstwert), Mietstress 23%; 64% der Häuser werden unter dem Listenpreis verkauft.

Nordosten und Mittlerer Westen

• New York-Newark-Jersey City: $704k Medianwert (3% über Spitzenwert), Mietstress 38.9% (die höchste unter den großen Metropolen); 38% der Häuser werden unter dem Listenpreis verkauft und der Bestand ist 8% unten als Januar 2022.
• Boston-Cambridge-Newton: $715k Medianwert (9% über Spitzenwert), Mietstress 28.2%; Durchschnittswerte der verbleibenden Tage nur 16 Tage, die schnellste unter den Metros.
• Chicago-Naperville-Elgin: $337k Medianwert (12,6% über Spitzenwert), Mietstress 26.3%; Bruttomietertrag 7.41% (die höchste unter den Großstädten) und der Bestand schrumpft.

Mietstress nach großen Ballungsräumen - Zum Vergrößern anklicken

Prozentsatz der unter dem Listenpreis verkauften Häuser nach Großstadt - Zum Vergrößern anklicken

Bruttomietrendite nach großen Ballungsräumen - Zum Vergrößern klicken

Top-10-Listen

Aus der vollständigen Zillow-Metro-Datenbank (894 Metros) haben wir eine Reihe von Top-10-Listen bis hin zu Spotlight-Extremen. Zu den Highlights gehören:

• Die Städte mit der höchsten Mietbelastung: New York, Santa Maria, Miami, Kahului und Los Angeles führen die Liste an, wobei die Mieter mehr als 34% des Einkommens für Wohnen.
• Städte, in denen die Preise in die Höhe schnellen: Naples, Key West und mehrere andere Märkte in Florida verzeichnen mehr als 80% der Immobilien, die unter dem Listenpreis verkauft werden.
• Die stärksten Preisrückgänge: Punta Gorda (-12,9% YoY) und Murray (-12,3%) führen die Nation an.
• Am weitesten unter dem Höchststand von 2022: Austin bleibt 23.6% unter dem Höchststand der Pandemie, gefolgt von Johnstown, Opelousas und Punta Gorda.
• Die langsamsten Märkte: Key West, Del Rio und Cullowhee benötigen alle mehr als 90 Tage anhängig zu machen.
• Höchste Werte für das Unfallrisiko: Naples, Punta Gorda, North Port, Cape Coral und Sevierville Punkte 10/10. Austin punktet 9/10; Miami punktet 8/10.

Top 10 der mietbelastetsten Ballungsräume - Zum Vergrößern anklicken

Werte des Unfallrisiko-Index nach Ballungsraum - Zum Vergrößern anklicken

Crash Risk Index detaillierte Aufschlüsselung - Zum Vergrößern anklicken

Experten-Kommentar

Um diese Erkenntnisse zu untermauern, wenden wir uns dem späten Milton Friedman, dessen Arbeiten über Anreize und freie Märkte nach wie vor lehrreich sind:

Im Wohnungswesen bedeutet dies, dass Mietobergrenzen, Räumungsverzögerungen und Kautionsgrenzen das Angebot einschränken und die Kosten für Mieter und Vermieter gleichermaßen erhöhen.

Unser Vier-Quadranten-Modell ist eine direkte Umsetzung dieses Prinzips.

Korrelation vs. Kausalität

Mietpreiskontrollen bzw. Mietobergrenzen können an Orten eingeführt werden, an denen die Mieten bereits hoch waren. Diese Analyse misst die Ergebnisse, nicht die Absicht.

Unabhängig davon, ob die Mietpreiskontrolle eine höhere Belastung verursacht oder lediglich mit ihr korreliert, wird das Ziel der Erschwinglichkeit für einkommensschwache Haushalte in diesen Märkten nicht erreicht - und der Unterschied (42,1% gegenüber 29,1%) besteht unabhängig von der Ursache.

Massachusetts ist ein einzigartiger Fall: Trotz des Verbots der Mietpreiskontrolle durch eine Wahlinitiative im Jahr 1994 weist es mit 68,4% die landesweit höchste Mietbelastung für Geringverdiener auf. Dies deutet darauf hin, dass Mieterschutzmaßnahmen, die über die Mietpreiskontrolle hinausgehen - wie z. B. langsame Räumungsfristen und strenge Kautionsregelungen - zu ähnlichen Ergebnissen bei der Erschwinglichkeit führen können.

Beschränkungen

• Durchschnittswerte auf Postleitzahlenebene können Schwankungen innerhalb der Postleitzahl verbergen.
• "Die Kategorien der "politischen Umgebung" vereinfachen komplexe lokale Regeln.
• Die Marktergebnisse sind multifaktoriell (Angebot, Versicherung, Migration, Einkommensmix).

Schlussfolgerung und nächste Schritte

Das 2026 Landlord Exodus & Wohnungsstress Index zeigt, dass sich der US-Wohnungsmarkt in verschiedene Kapitalzonen aufspaltet. Bundesstaaten, die vermieterfreundliche Vorschriften mit moderater Mietbelastung kombinieren, ziehen weiterhin Investitionen und Zuwanderer an, während diejenigen, die bereits gestresste Mieter mit Vorschriften belasten, beides verlieren.

Wenn Sie eine persönliche Analyse darüber wünschen, wie sich diese Trends auf Ihr Portfolio auswirken, oder wenn Sie Zugang zu den diesem Bericht zugrunde liegenden Datensätzen auf Postleitzahlenebene haben möchten, kontaktieren Sie uns unter GigHz.com oder über unser Kontakt-Formular.