Cómo invertir en bienes raíces para obtener ingresos pasivos (Guía para principiantes)

Aprenda a invertir en bienes raíces, ya sea mediante financiación colectiva, alquileres llave en mano o asesoramiento de expertos, además de consejos para ahorrar impuestos, como la segregación de costes y los intercambios 1031.

Introducción

El sector inmobiliario ha sido durante mucho tiempo una de las vías más fiables para generar riqueza. En el mercado actual, hay Múltiples formas de invertir en bienes raíces – desde plataformas de financiación colectiva sin intervención hasta la compra directa de propiedades de alquiler, o incluso la asociación con consultores experimentados para proyectos más avanzados. Cada enfoque tiene sus Ventajas, desventajas y consideraciones propias.. Esta guía completa desglosará las opciones y estrategias, para que puedas decidir qué vía de inversión inmobiliaria se ajusta mejor a tus objetivos y nivel de comodidad. También trataremos temas esenciales como la financiación, las ventajas fiscales (por ejemplo, la depreciación, Intercambios 1031), y cómo maximizar los rendimientos minimizando los riesgos.

Tanto si eres un profesional ocupado Acabo de empezar a invertir en bienes raíces. o un inversor experimentado que busca ampliar su cartera, comprender estas opciones le ayudará a tomar decisiones informadas. Profundicemos en las principales vías de inversión inmobiliaria y en cómo sacar el máximo partido a cada una de ellas.

Opción 1: Invertir a través de plataformas de financiación colectiva inmobiliaria

Las plataformas de financiación colectiva inmobiliaria permiten a los particulares invertir en propiedades de forma pasiva, sin tener que comprar una propiedad completa ellos mismos. Plataformas como Fundrise y RealtyMogul (a menudo denominadas simplemente “Mogul”) reúnen fondos de muchos inversores para financiar proyectos inmobiliarios, desde viviendas de alquiler hasta promociones comerciales. A cambio, los inversores reciben una parte de los beneficios (ingresos por alquiler o beneficios por venta) proporcional a su inversión. Básicamente, El crowdfunding te permite comprar una pequeña parte de una operación inmobiliaria. en línea junto con otros inversores.

Cómo funciona el crowdfunding: Un patrocinador (promotor u operador) publica un proyecto en la plataforma y los inversores pueden aportar fondos hasta alcanzar el objetivo. La plataforma lleva a cabo la debida diligencia en las operaciones y se encarga de la logística. Los inversores suelen recibir actualizaciones y distribuciones periódicas (mensuales o trimestrales) a medida que el proyecto genera ingresos. Muchas plataformas ofrecen inversiones en acciones (participaciones en la propiedad con ingresos por alquiler y potencial de revalorización) o inversiones en deuda (préstamos a un proyecto con interés fijo). Las cantidades mínimas de inversión suelen ser bajas (a veces $500 – $1,000), lo que hace que sea accesible para quienes no disponen de un gran capital azibo.com.

Ventajas del crowdfunding inmobiliario:

• Baja barrera de entrada y diversificación: Puedes empezar a invertir con unos pocos cientos o unos pocos miles de dólares, lo que te permite diversificar entre múltiples propiedades y se comercializa fácilmente. Esta diversificación distribuye el riesgo: no estás atado al destino de una sola propiedad.

• Ingresos pasivos sin intervención: Toda la gestión y las operaciones inmobiliarias corren a cargo del patrocinador o del administrador de la propiedad. Los inversores reciben ingresos pasivos (dividendos por alquiler o intereses). sin ser propietario.

• Flexibilidad geográfica: A través de la plataforma, puedes invertir en propiedades ubicadas en cualquier lugar (a nivel nacional o incluso internacional)., no solo tu mercado local. Esto le permite sacar provecho de mercados fuertes o tipos de activos a los que de otro modo no podría acceder.

• Evaluación profesional: Las plataformas de renombre realizan una evaluación inicial de las operaciones (por ejemplo, comprueban la experiencia del patrocinador y la viabilidad del proyecto), lo que puede ahorrarle tiempo en la diligencia debida. De este modo, aprovecha eficazmente la experiencia y la red de contactos inmobiliarios de la plataforma.

• No es necesario solicitar préstamos ni créditos: A diferencia de la compra directa de una propiedad, no es necesario cumplir los requisitos para obtener una hipoteca ni realizar un pago inicial elevado. Esto facilita las cosas a los inversores que quizá no tengan el crédito necesario o no deseen endeudarse.

Desventajas del crowdfunding inmobiliario:

• Menores rendimientos frente a la propiedad directa: Debido a que estás invirtiendo de forma pasiva y el patrocinador/plataforma cobra comisiones, el Las rentabilidades anuales pueden ser inferiores a las que obtendría si comprara y gestionara usted mismo una propiedad en alquiler.. Se sacrifica algo de potencial alcista a cambio de comodidad. (Por ejemplo, una operación financiada mediante crowdfunding podría tener como objetivo obtener una rentabilidad anual de entre el 6 % y el 121 % del valor de la propiedad, mientras que un inversor activo podría obtener una rentabilidad mayor con una propiedad bien comprada, aunque con mucho más trabajo y riesgo).

• Falta de control: Como inversor, usted no tener poder de decisión en la gestión del proyecto. El patrocinador decide sobre los inquilinos, las renovaciones, cuándo vender, etc. Usted es un socio pasivo, por lo que debe confiar en su experiencia. Si no está de acuerdo con la forma en que se gestiona la propiedad, poco puede hacer al respecto.

• Ilíquidez: Los bienes inmuebles no se venden fácilmente, y eso también es válido en este caso. Tu dinero puede quedar bloqueado durante un periodo de entre 3 y 7 años o más. hasta que finalice el proyecto o se venda la propiedad. Muchas plataformas no tienen mercado secundario, por lo que no es posible cobrar anticipadamente si se necesita el dinero.

• Beneficios fiscales limitados: Quizás el mayor inconveniente: como inversor fraccionado, usted no se obtienen todas las ventajas fiscales que conlleva ser propietario directo de un inmueble. Cabe destacar que la mayoría de las inversiones de crowdfunding están estructuradas de tal manera que usted No se puede realizar un intercambio 1031. cuando se venda la propiedad kiplinger.com. En otras palabras, deberá pagar impuestos sobre las ganancias de capital y la recuperación de la depreciación en el momento de la venta, sin posibilidad de aplazamiento mediante intercambio. (Más adelante hablaremos más detenidamente sobre los intercambios 1031). Además, aunque es posible que reciba alguna asignación por depreciación a través de los formularios fiscales K-1, esas pérdidas son pasivas y, a menudo, tienen limitaciones en cuanto a cómo pueden compensar otros ingresos. Tampoco se obtiene un control directo sobre la segregación de costes u otras estrategias fiscales avanzadas. – El patrocinador se encarga de todo eso a nivel de la entidad.

• Aún se requiere la debida diligencia: Aunque las plataformas examinan los acuerdos, usted debe seguir Investiga cada inversión cuidadosamente. – Revise el historial del patrocinador, el mercado y las hipótesis del acuerdo. No todas las ofertas de plataformas son de la misma calidad. También existe el riesgo de la plataforma (asegúrese de que la plataforma sea de buena reputación y financieramente estable).

Ejemplos de plataformas de financiación colectiva: Fundrise (abierto a inversores no acreditados) ofrece una variedad de fondos y carteras de proyectos, lo que proporciona una diversificación instantánea. RealtyMogul (a menudo denominada simplemente Mogul) cuenta tanto con un REIT para inversores no acreditados como con sindicaciones inmobiliarias individuales (normalmente para inversores acreditados). Otros ejemplos son: CrowdStreet, EquityMultiple, y Casas llegadas. Arrived Homes es una plataforma única que te permite comprar acciones de viviendas de alquiler individuales (a menudo por tan solo $100); a continuación, obtienes una parte del alquiler y de la revalorización. A diferencia de la mayoría de las plataformas de financiación colectiva, el modelo de Arrived te ofrece fraccionamiento. propiedad directa de viviendas unifamiliares en alquiler (a través de una sociedad de responsabilidad limitada) y se centra en generar ingresos por alquileres estables. Es otra forma de invertir en bienes raíces. sin comprar la propiedad directamente, y Arrived ha sido noticia al permitir que cualquiera, incluso inversores no acreditados, pueda convertirse en propietario parcial.

Cuándo considerar el crowdfunding: Si tú Quiero exposición inmobiliaria con el mínimo esfuerzo., Si dispones de un capital limitado o deseas diversificar más allá de las acciones, vale la pena considerar el crowdfunding. Es especialmente popular entre los profesionales ocupados (por ejemplo, médicos, trabajadores tecnológicos) que tienen más dinero que tiempo. Solo debes tener expectativas realistas sobre los rendimientos y la liquidez. Consejo: Presta atención a la estructura del acuerdo; por ejemplo, algunas plataformas ofrecen pagarés (más seguro, pero con rendimientos limitados) frente a. acciones (mayor potencial alcista y ventajas fiscales dentro del acuerdo). Compruebe también las comisiones y cualquier reparto de beneficios (carry) que se lleve el patrocinador.

Opción 2: Propiedad directa de inmuebles de inversión (comprar usted mismo inmuebles para alquilar)

Otra ruta es la tradicional: comprar una propiedad de inversión directamente y convertirse en propietario (o contratar a un administrador de propiedades). Puede tratarse de una vivienda unifamiliar, un apartamento, un pequeño edificio multifamiliar (dúplex, tríplex, cuádruplex) o incluso apartamentos y propiedades comerciales más grandes a medida que vaya ampliando su negocio. Usted será el propietario del activo, cobrará el alquiler, pagará los gastos y, con suerte, obtendrá beneficios de ambos. flujo de caja (ingresos por alquiler menos gastos) y apreciación con el tiempo. Este enfoque requiere más trabajo y capital, pero también le proporciona más control y potencialmente más beneficios ya que no estás compartiendo con un patrocinador o una plataforma.

Formas de comprar propiedades de inversión: Puedes encontrar propiedades a través de un agente inmobiliario, en sitios web de anuncios inmobiliarios o en mercados como Techo. Roofstock es una plataforma en línea que ofrece viviendas en alquiler ocupadas por inquilinos en venta, esencialmente alquileres “llave en mano”. Como comprador en Roofstock, puede adquirir una propiedad que ya tiene inquilinos y gestión inmobiliaria. La idea es hacer que sea más fácil para los inversores adquirir viviendas de alquiler en diferentes mercados. Usted sigue comprando la casa directamente (a menudo con un préstamo), pero Roofstock proporciona datos, inspecciones e incluso contactos con prestamistas y gestores. Esto reduce algunas barreras para los nuevos inversores. Tenga en cuenta que, Roofstock en sí mismo no es un crowdfund. – Usted está comprando 100% de la propiedad (a menos que utilice su programa fraccionado para inversores acreditados).

Ventajas de la propiedad directa:

• Propiedad y control totales: Tú decides lo que se hace en tu propiedad. Tú puedes decidir. qué propiedad comprar, cómo renovarla o gestionarla, fijar las tarifas de alquiler y cuándo venderla.. Este control significa que puede implementar estrategias para añadir valor (por ejemplo, rehabilitar unidades, mejorar el marketing para aumentar el alquiler) y beneficiarse directamente de esas mejoras. No depende de las decisiones de otras personas.

• Mayores rendimientos potenciales: Si compras de forma inteligente y gestionas eficazmente, La propiedad directa puede generar mayores rendimientos. que la inversión pasiva, porque estás asumiendo un papel activo (y no estás pagando la participación en los beneficios del patrocinador). Por ejemplo, una propiedad en alquiler puede generar tanto un flujo de caja mensual como un crecimiento del patrimonio a largo plazo que superan con creces a los de una inversión más pasiva. También existe la oportunidad de utilizar apalancamiento (hipotecas) para aumentar los rendimientos (más información sobre financiación a continuación).

• Beneficios fiscales: Cuando usted es propietario absoluto de un inmueble, obtiene todos los beneficios fiscales. Esto incluye deducciones por depreciación para proteger los ingresos (a menudo haciendo que los ingresos por alquiler estén exentos de impuestos sobre el papel) y la capacidad de utilizar estrategias como segregación de costes para acelerar esas deducciones. Es importante destacar que, cuando decida vender, puede utilizar un Intercambio 1031 aplazar los impuestos sobre las ganancias de capital, una opción que normalmente no está disponible en las sindicaciones. Explicaremos estas ventajas fiscales en detalle en la sección dedicada a los impuestos, pero basta con decir que la propiedad inmobiliaria goza de un trato fiscal muy favorable. También es posible que pueda acogerse a la categoría de Profesional inmobiliario (si usted o su cónyuge dedican suficiente tiempo a actividades inmobiliarias), permitiendo que las pérdidas por alquiler compensen sus otros ingresos, otra gran ventaja fiscal para las personas con altos ingresos (que se analizará más adelante).

• Generar patrimonio y riqueza: A medida que la propiedad se revaloriza y los inquilinos pagan tu hipoteca (si la has financiado), usted acumula patrimonio que puede utilizar como garantía para obtener un préstamo o para comprar más propiedades. A lo largo de los años o décadas, una propiedad bien comprada puede aumentar considerablemente su patrimonio neto. Muchos millonarios citan la propiedad directa de bienes raíces como la piedra angular de su riqueza.

• Opciones de salida flexibles: Puedes elegir cuándo y cómo salir: vender la propiedad en el mercado abierto (con suerte, con ganancias) o incluso refinanciar para sacar dinero en efectivo mientras conservas la propiedad. No estás atado al período de retención de otra persona. Además, puedes transmitir la propiedad a sus herederos. Si se estructuran adecuadamente, podrían recibir un aumento en la base de coste en ese momento (eliminando el impuesto sobre las ganancias de capital acumuladas; más información al respecto en el apartado 1031) semiretiredmd.com.

Contras de la propiedad directa:

• Mayor requisito de capital: La compra de una propiedad suele requerir un pago inicial significativo y gastos de cierre. Por ejemplo, una vivienda de alquiler de $200 000 puede requerir un pago inicial de $40 000 (20%), más unos pocos miles en gastos de cierre y rehabilitación inicial. Hay formas de invertir con pagos iniciales más bajos, pero en general Necesitas más dinero por adelantado. que con el crowdfunding o los REIT. Puede llevar tiempo ahorrar lo suficiente o obtener capital de otro activo. (Una alternativa es piratería doméstica o ser propietario de una vivienda multifamiliar, lo que permite realizar pagos iniciales más bajos, pero eso es otro tema).

• Gestión activa y responsabilidades: Ser propietario de inmuebles en alquiler es no es una tarea completamente pasiva. Incluso si contrata a un administrador de propiedades, debe supervisarlo, tomar decisiones y gestionar los problemas que surjan. Si lo gestiona usted mismo, tendrá que lidiar con los inquilinos, las reparaciones a las 2 de la madrugada, las vacantes, la publicidad, etc. Ser propietario puede parecer un trabajo a tiempo parcial, especialmente si se trata de varias unidades. Como propietario, también hay que tener en cuenta la responsabilidad civil y el cumplimiento de la legislación. En resumen, requiere tiempo, conocimientos y paciencia; no es algo que se pueda “configurar y olvidar”.”

• Concentración del riesgo: Cuando compras una propiedad, estás poniendo todos los huevos en la misma cesta. Si esa propiedad tiene problemas – Supongamos que tienes un inquilino moroso, que surgen reparaciones importantes inesperadas o que se produce una recesión económica local: la rentabilidad de tu inversión puede verse afectada. A diferencia de un fondo, no se diversifica automáticamente. En última instancia, puedes mitigar esto adquiriendo varias propiedades en diferentes zonas, pero eso requiere más capital y esfuerzo.

• Ilíquidez y costes de transacción: Los bienes inmuebles directos son ilíquidos; vender una propiedad puede llevar meses e implicar comisiones de agentes inmobiliarios y otros costes. Si de repente necesitas dinero en efectivo, no puedes retirarlo al instante como de una cuenta de valores. Además, costes de transacción (comisiones de los agentes inmobiliarios, gastos de cierre) son elevados al comprar o vender propiedades, por lo que la compraventa frecuente de propiedades resulta poco práctica.

• Necesidad de diligencia debida y conocimiento del mercado: El éxito en la inversión inmobiliaria directa se reduce a comprar la propiedad adecuada al precio adecuado. Esto significa Debes investigar los mercados y analizar cuidadosamente las ofertas.. Factores como las tendencias del barrio, la demanda de alquiler, el estado de la propiedad y la relación entre el precio y el alquiler son cruciales. Si no se es diligente, se puede pagar de más o comprar un “pozo sin fondo”. Es una curva de aprendizaje para los principiantes: los errores pueden salir caros. Es aconsejable formarse o buscar orientación (mentores, foros como BiggerPockets o servicios de consultoría) al empezar.

Flujo de caja frente a revalorización: elegir el mercado adecuado: Muchos nuevos inversores se preguntan si deben invertir en un mercado de alto crecimiento (donde el valor de las propiedades aumenta, pero los alquileres son bajos en relación con los precios, lo que se traduce en un flujo de caja inmediato reducido) o en un mercado de alto rendimiento (donde los precios son baratos en relación con los alquileres, lo que genera un flujo de caja sólido, pero quizá con menores perspectivas de revalorización). Esto se mide a menudo mediante el Relación precio-alquiler de un mercado. El relación precio-alquiler se calcula dividiendo el precio de la propiedad por el alquiler anual. A proporción más alta significa que los precios son altos en relación con los alquileres (por lo general, es más difícil obtener un flujo de caja positivo), mientras que un ratio más bajo significa que los precios son bajos en comparación con los alquileres (más fácil obtener flujo de caja) llegó.com.

Por ejemplo, a partir de 2023, la relación precio-alquiler en San Francisco era de alrededor de 21 (muy alto), mientras que en una ciudad más asequible como Detroit Era alrededor de 5. En San Francisco, una vivienda que cuesta $1,3 millones solo puede generar $60 000 en alquiler anual (ratio ~21), lo que hace casi imposible cubrir la hipoteca solo con el alquiler; un inversor allí podría estar apostando principalmente por la revalorización. En Detroit, una vivienda que cuesta $70k podría alquilarse por $14k/año (ratio ~5), lo que indica un fuerte potencial de flujo de caja (si la propiedad se mantiene y se alquila bien). Cuanto mayor sea la relación, menos probable será que un inversor pueda obtener un flujo de caja positivo después de gastos.. La mayoría de las ciudades “glamorosas” (Nueva York, Área de la Bahía, Los Ángeles) tienen ratios elevados, lo que significa que los inversores aceptan rendimientos iniciales bajos o negativos, esperando que el valor de la propiedad crezca. Por otro lado, muchas ciudades del Medio Oeste y del Sur tienen ratios más bajos, lo que ofrece mejores rendimientos por alquiler, aunque a menudo con una apreciación más lenta u otros retos.

Encontrar el punto óptimo: Lo ideal es que los inversores busquen mercados o barrios donde El flujo de caja y el potencial de revalorización convergen. – zonas con rendimientos de alquiler saludables y perspectivas de crecimiento. Podrían ser ciudades o suburbios emergentes que están experimentando un crecimiento del empleo y una afluencia de población, pero donde los precios de la vivienda siguen siendo razonables. En Gighz, por ejemplo, aprovechamos el análisis de datos para identificar los códigos postales de todo el país donde El flujo de caja de los alquileres, la asequibilidad y el crecimiento económico se cruzan. (para que nuestros clientes puedan invertir donde los números tengan sentido). A menudo, esto significa apuntar a áreas metropolitanas que no son las ciudades “de primer nivel” más caras, pero que tienen fundamentos sólidos (piensa en ciudades como Dallas, Atlanta o partes de Florida, etc., según los datos actuales).

“Áreas ”menos atractivas» y flujo de caja: Cabe señalar que incluso dentro de En las ciudades caras, suele haber barrios “menos atractivos” donde los precios son más bajos y es posible obtener flujo de caja. Por ejemplo, un inversor podría encontrar operaciones que generen flujo de caja en los barrios periféricos de una gran ciudad, aunque los apartamentos del centro nunca generaran flujo de caja. Sin embargo, estas zonas pueden presentar un mayor riesgo percibido, una menor revalorización o más problemas de gestión (propiedades más antiguas, etc.). Las propiedades de menor precio pueden comportarse como acciones de bajo valor: más volátiles en cuanto a su valor y potencialmente más costosas en cuanto a mantenimiento. (una vivienda de $50k puede tener unos costes de mantenimiento y una rotación de inquilinos proporcionalmente más elevados que una vivienda de $500k en una zona mejor). La diligencia debida es fundamental; a veces, el más barato Las propiedades tienen costes ocultos. Pero con experiencia o asesoramiento, centrarse en los barrios con el “valor” adecuado puede permitir incluso a un inversor con un presupuesto modesto empezar y obtener un rendimiento inmediato por el alquiler.

Ejemplo: Las relaciones entre el precio y el alquiler varían mucho según la ciudad. En 2023, el precio medio de la vivienda en San Francisco (~$1,29 millones) era aproximadamente 21 veces superior al alquiler anual, mientras que el precio medio en Detroit (~$71 000) solo era ~5 veces superior al alquiler. Las relaciones más altas suelen significar un flujo de caja bajo o negativo para los inversores, mientras que las relaciones más bajas indican un mejor potencial de flujo de caja.

Alquileres de la Sección 8 para ingresos estables: Una estrategia que utilizan algunos inversores para garantizar un flujo de caja estable es alquilar a Sección 8 inquilinos (la Sección 8 es un programa de vales de vivienda del gobierno de los Estados Unidos). En un alquiler de la Sección 8, el gobierno paga una parte significativa del alquiler directamente al propietario, proporcionando ingresos garantizados. Esto puede afectar a su flujo de caja. muy fiable incluso durante las crisis económicas, ya que la subvención del gobierno sigue llegando. La demanda de viviendas asequibles suele ser alta, por lo que las tasas de desocupación tienden a ser bajas y muchos inquilinos de la Sección 8 permanecen a largo plazo. Esencialmente, La Sección 8 ofrece pagos estables y resistentes a la recesión., lo cual resulta atractivo si su objetivo es la máxima estabilidad. Por supuesto, hay algunas desventajas: las propiedades participantes deben pasar inspecciones iniciales y anuales (es necesario mantener la propiedad según los estándares del HUD), y trabajar con la autoridad local de vivienda implica cierta burocracia. También tendrá que seguir seleccionando a los inquilinos (los titulares de vales son como cualquier otro inquilino: algunos son estupendos y otros no). Sin embargo, muchos inversores consideran que la Sección 8 es beneficiosa para todos: se obtiene un flujo de caja constante y se ayuda a proporcionar vivienda a familias necesitadas. Es así. requieren un poco más de trabajo preliminar (trámites, asegurarse de que su propiedad cumple con los requisitos), pero después de eso todo puede ir sobre ruedas. Si se hace bien, se está haciendo un bien social. y recibir pagos de forma fiable: una combinación irresistible.

Maximizar el éxito en la propiedad directa: Para tener éxito con la propiedad de inmuebles en alquiler, es útil trátalo como un negocio. Analiza minuciosamente las ofertas (hay muchas calculadoras online para calcular el flujo de caja, el retorno de la inversión, etc.), mantén algunos reservas de efectivo para el mantenimiento y las vacantes, y forme un buen equipo (administrador de propiedades de confianza, contratista, contador público certificado, etc., si no lo hace todo usted mismo). Empiece con una propiedad y aprenda los entresijos. Algunos inversores se centran en una estrategia (por ejemplo, comprar viviendas unifamiliares de alrededor de $120k que se alquilan por $1200+, conocida como la “regla 1%”), mientras que otros pueden añadir valor mediante renovaciones (la estrategia BRRRR: comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir) para acumular rápidamente patrimonio. Hay muchos caminos, pero todos requieren planificación y esfuerzo. La ventaja es que Después del trabajo inicial más pesado, un alquiler bien elegido puede funcionar en gran medida de forma automática con un buen administrador de propiedades., proporcionándote ingresos pasivos cada mes. Además, tendrás un activo apreciable que podrás refinanciar más adelante o cambiar por una propiedad más grande.

Opción 3: Inversión guiada con un servicio de consultoría o inversión inmobiliaria

Si las dos opciones anteriores suenan como ya sea demasiado trabajo (propiedad directa) o demasiado poco control/beneficios fiscales (financiación colectiva), existe un término medio: trabajar con un servicio de consultoría de inversión inmobiliaria o socio que pueden adaptar un enfoque a sus necesidades. Empresas como Gighz Consultoría e Inversiones (nuestra empresa) ofrece a los clientes la posibilidad de invertir en bienes raíces con asesoramiento experto y distintos niveles de participación. Básicamente, usted aprovecha la experiencia, los análisis de mercado y la red de contactos de un equipo, al tiempo que obtiene los beneficios de ser propietario de un inmueble.

Aquí están tres niveles de servicio/estrategia que una empresa de consultoría de este tipo podría proporcionar (desde las más pasivas hasta las más prácticas):

• Nivel 1: proyectos pasivos evaluados (“rendimientos justos”): Esto es similar a tener tu propio privado crowdfunding, pero con más personalización y, a menudo, con experiencia local. Por ejemplo, Gighz podría seleccionar un puñado de proyectos inmobiliarios evaluados – por ejemplo, una pequeña promoción de apartamentos en Dallas con un promotor experimentado – y permitir a los clientes invertir a cambio de una parte de los beneficios. La diferencia con respecto al crowdfunding genérico es que Visitamos y evaluamos personalmente cada proyecto y socio, poniendo manos a la obra y realizando una exhaustiva diligencia debida. Los proyectos suelen ser con desarrolladores u operadores con una sólida trayectoria. Los inversores de este nivel pueden recibir devoluciones sin intervención (ya sea mediante pagos de intereses preferentes o repartos de beneficios sobre el capital) sin tener que hacer nada. Es ideal para alguien que dice: “Solo quiero obtener beneficios del sector inmobiliario, pero no quiero tener que lidiar con inquilinos ni tomar decisiones”. La consultora se encarga de supervisar el proyecto y, a menudo, negocia mejores condiciones o protecciones para sus inversores. Inconveniente: Como usted no es el propietario de un inmueble, es posible que siga perdiéndose ciertas ventajas fiscales (similares a los problemas del crowdfunding). Sin embargo, dependiendo de la estructura del acuerdo, es posible que se le asignen pérdidas K-1 u otras ventajas. Pregunte siempre por el tratamiento fiscal.

• Nivel 2: Compra personalizada de propiedades (propiedad directa con asesoramiento): En este escenario, el servicio le ayuda a Buscar y adquirir propiedades para su propia cartera., en cualquier lugar del país, y proporciona análisis y asistencia continuos. Piensa en ello como si tuvieras un socio experto/entrenador a su lado mientras construye una cartera de alquileres. Por ejemplo, puede comunicarnos sus objetivos (por ejemplo, “Tengo $100K y deseo adquirir dos propiedades de alquiler en mercados en crecimiento”) y nosotros utilizaremos nuestros modelos de datos para identificar las ciudades y los barrios que se ajustan a sus necesidades (donde El flujo de caja, la revalorización y la estabilidad convergen., basándonos en métricas como la relación precio-alquiler, el crecimiento del empleo, etc.). A continuación, podríamos ponerle en contacto con agentes locales acreditados, inspeccionar y evaluar las propiedades específicas y guiarle a lo largo del proceso de compra. Usted, el inversor, en última instancia Ser propietario de los inmuebles directamente a su nombre o a nombre de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC). – así obtienes todos los beneficios (ingresos, equidad, ventajas fiscales completas). Pero no tuvo que empezar desde cero ni navegar solo por mercados desconocidos; el servicio acelera y reduce los riesgos de su entrada. Este enfoque es ideal para principiantes que desean adquirir una propiedad, pero no están seguros de dónde o qué comprar. También es útil para inversores con poco tiempo que necesitan a alguien que negociar acuerdos y llevar a cabo la debida diligencia. Básicamente, estás comprando un inmueble. con asistencia de nivel concierge. La consultora puede cobrar una tarifa o una pequeña participación en el capital por esta ayuda, pero se amortiza fácilmente al ayudarle a evitar malos negocios y negociar buenos precios. Después de la compra, puede seguir siendo bastante pasivo contratando administradores de propiedades, pero usted sigue teniendo el control como propietario. Y si más adelante desea vender o realizar un intercambio 1031, es libre de hacerlo (con nuestra orientación si es necesario).

• Nivel 3: Oportunidades de desarrollo e inversión avanzada: Esto es para inversores que buscan mayores rendimientos y que pueden tener un mayor capital o interés en operaciones complejas. En este caso, una empresa de consultoría/inversión como Gighz reuniría oportunidades tales como desarrollos desde cero, fondos de compraventa rápida o incluso inversiones en activos alternativos (petróleo y gas, arrendamiento de equipos médicos, etc.). que los inversores particulares no suelen poder hacer fácilmente por sí solos. El desarrollo inmobiliario, por ejemplo, puede generar beneficios significativamente mayores que la compra de alquileres estabilizados, con rendimientos objetivo a menudo superiores al 20%+ anualizado para proyectos exitosos. caliberco.com. Sin embargo, el desarrollo es el el segmento más complejo y arriesgado del sector inmobiliario, lo que requiere un equipo sólido (arquitectos, contratistas, aprobaciones municipales, etc.) y una rigurosa diligencia debida y gestión del proyecto. El papel de nuestra empresa sería reunir equipos de desarrollo con experiencia y se encargan de todo el trabajo pesado, lo que permite a los inversores participar en el las ventajas del desarrollo sin necesidad de ser desarrolladores ellos mismos. Las operaciones pueden estructurarse de diversas maneras: por ejemplo, un inversor puede prestar fondos a un proyecto (obteniendo un tipo de interés fijo elevado, pagadero trimestralmente o al término del proyecto) o invertir como capital para obtener una participación proporcional en los beneficios cuando se venda el proyecto. Algunas operaciones pueden incluso ofrecer una combinación: un rendimiento preferente más una participación en los beneficios. Los detalles dependen de la operación y de las preferencias del inversor. La clave es que Con el equipo y el proyecto adecuados, los desarrollos en la ubicación correcta pueden ser una bendición financiera. – superando con creces los rendimientos de una propiedad en alquiler – pero se necesita experiencia para ejecutarlos bien. Al asociarse con una empresa, usted mitigar algunos riesgos porque la empresa lleva a cabo un riguroso proceso de diligencia debida y, por lo general, coinvierte o alinea intereses para garantizar el éxito del proyecto.

  • Ejemplo: Supongamos que Gighz identifica un terreno en un suburbio en crecimiento donde se podría construir una comunidad de 30 viviendas adosadas. Nos asociamos con un promotor inmobiliario de renombre que ha realizado proyectos similares. Prevemos que los inversores podrían duplicar su dinero en 3 años gracias a esta promoción. Como individuo, probablemente no podría asumir esto, pero al invertir a través de nuestro acuerdo de desarrollo sindicado, usted aporta, por ejemplo, $50k y obtiene una participación proporcional. El equipo de desarrollo se encarga de la ejecución diaria. Si el proyecto tiene éxito (se vende con beneficios), usted disfruta de una generosa rentabilidad. Si tiene dificultades, nuestro equipo está ahí para resolver los problemas, y el riesgo se distribuye entre los inversores. El importancia de un equipo sólido No se puede exagerar: los acuerdos de desarrollo requieren “todos a una” y una gestión constante de los presupuestos, los plazos y los cambios del mercado. Por eso, un inexperto El inversor nunca debe lanzarse solo al desarrollo. Pero con socios con experiencia y la debida diligencia, puede ser una vía lucrativa.

• Inversiones en activos alternativos para obtener beneficios fiscales: Más allá del sector inmobiliario tradicional, las empresas también pueden ayudar a los inversores con altos ingresos a acceder a inversiones alternativas que ofrecen importantes incentivos fiscales. Dos ejemplos mencionados son asociaciones de petróleo y gas y empresas de arrendamiento de equipos médicos. Puede que parezcan temas ajenos al sector inmobiliario, pero el hilo conductor es mitigación fiscal. El código tributario estadounidense ofrece generosos incentivos para determinados tipos de inversiones. Por ejemplo, inversiones en perforación de petróleo y gas (participaciones en pozos) permiten a los inversores deducir una gran parte de los costes de perforación (denominados Costes intangibles de perforación (IDC) durante el primer año. – a menudo El 70-80 % de la inversión puede amortizarse contra los ingresos activos.. Esto significa que un médico con altos ingresos que invierta $100k en un pozo petrolífero podría obtener una deducción de $70k ese año, lo que reduciría sustancialmente su base imponible. La contrapartida es que las inversiones en petróleo conllevan riesgos (precios de las materias primas, pozos secos), pero también generan flujo de caja si los pozos tienen éxito. Del mismo modo, invertir en equipo médico o tecnológico que se alquila puede optar a amortización acelerada o gastos deducibles según la Sección 179, lo que permite amortizaciones inmediatas. Por ejemplo, un grupo de médicos podría reunir fondos para comprar una máquina de resonancia magnética y alquilarla a una consulta de radiología: los ingresos por el alquiler son una ventaja, pero también pueden amortizar rápidamente el costoso equipo, lo que genera una pérdida contable que puede compensar los ingresos de su consulta. Estas estrategias suelen ser utilizadas por profesionales expertos para compensar los altos ingresos del formulario W-2 con pérdidas de inversión (legalmente). Nuestra función consistiría en identificar operadores de renombre en estos nichos de mercado y facilitar la inversión (ya que estas operaciones no suelen encontrarse en plataformas públicas). Es importante señalar que se trata de oportunidades especializadas, no aptas para todo el mundo, pero que, para el inversor adecuado, ofrecen diversificación y una importante desgravación fiscal. Antes de lanzarse, consulte siempre a un contable público certificado que entienda estas inversiones, ya que existen normas específicas (por ejemplo, las deducciones por petróleo y gas son una de las pocas formas de compensar los ingresos activos sin ser un profesional inmobiliario).

En resumen, trabajar con una empresa de consultoría o inversión puede ofrecerte lo mejor de ambos mundos: puedes aprovechar el experiencia, datos y red de profesionales (para evitar errores y aprovechar ofertas de alta calidad), pero aún así puedes lograrlo. propiedad y beneficios directos En muchos casos. Es como tener un guía en el complejo mundo de la inversión inmobiliaria. Esto puede ser especialmente valioso para personas ocupadas (médicos, ejecutivos, etc.) que desean obtener los beneficios de la inversión inmobiliaria y otras inversiones alternativas, pero no tienen tiempo para convertirse en expertos en múltiples mercados o estrategias. La empresa se convierte esencialmente en su “socio de inversión”: algunos clientes recurren a nosotros solo para obtener análisis y segundas opiniones, mientras que otros nos encargan la gestión de todo el proceso de principio a fin mientras ellos revisan los informes.

Una advertencia: asegúrese de que cualquier empresa o asesor con el que trabaje sea transparente en cuanto a las tarifas, tenga una mentalidad fiduciaria y un historial. Hay muchos gurús autoproclamados; busque a aquellos que hagan hincapié en decisiones basadas en datos y confianza. Por ejemplo, en Gighz hacemos hincapié en confianza, ventajas fiscales y tranquilidad para nuestros clientes de la generación X y los baby boomers interesados en inversiones inmobiliarias sin intervención, y nos esforzamos por cumplirlo examinando minuciosamente cada operación y, a menudo, coinvirtiendo junto con los clientes. El objetivo es establecer una colaboración a largo plazo y generar riqueza, no realizar transacciones puntuales.

Comprender la financiación inmobiliaria (hipotecas) para inversores

A menos que pagues todas las propiedades en efectivo, tendrás que navegar opciones de financiación. Las hipotecas para inversiones inmobiliarias pueden ser de varios tipos, y es fundamental comprender las diferencias entre ellas. Las condiciones y estructuras de los préstamos pueden afectar significativamente a la rentabilidad y al riesgo. A continuación, se ofrece un resumen de los tipos principales:

• Préstamos para inversión residencial (1-4 unidades): Se trata de hipotecas convencionales para viviendas unifamiliares de alquiler, dúplex, tríplex o cuádruplex. Son similares a los préstamos hipotecarios para residencias principales, pero suelen tener tipos de interés ligeramente más altos y requisitos más estrictos para los inversores. Una gran ventaja es que a menudo se ofrecen como Préstamos a tipo fijo a 30 años – lo que significa que se fija un tipo de interés (por ejemplo, 7%) para todo el plazo de 30 años, lo que proporciona estabilidad. Por lo general, tienen tasas más bajas que los préstamos comerciales, y si bajan los tipos de interés, puedes refinanciarlo. Por lo general, hay que hacer pagos iniciales. 20-25% para una propiedad de alquiler (algunos prestamistas permiten un pago inicial del 15% con seguro hipotecario privado, pero muchos inversores prefieren un 20%+ para evitar el PMI). Los prestamistas evaluarán su ingresos personales, puntuación crediticia y ratio deuda-ingresos para aprobar el préstamo. Por lo general, también exigen que usted tenga reservas de efectivo (por ejemplo, 6 meses de pagos hipotecarios en ahorros) para cada propiedad de inversión, como colchón de seguridad. Los préstamos residenciales suelen estar limitados a 10 préstamos por persona según las directrices de Fannie Mae/Freddie Mac. Estos préstamos son un excelente punto de partida debido a sus bajas tasas fijas y su larga amortización, que maximizan el flujo de caja. Ejemplo: Compras un edificio de cuatro viviendas, pagas 251 TP3T y consigues un préstamo fijo a 30 años: tu hipoteca se mantiene constante aunque suban los tipos de interés del mercado, lo que en un entorno de alta inflación supone una gran ventaja.

• Préstamos comerciales multifamiliares (5 o más unidades o propiedades de uso mixto/comercial): Una vez que se superan las 4 unidades o se entra en el ámbito de los inmuebles comerciales (como locales comerciales, oficinas o naves industriales), se pasa al ámbito de financiación comercial. Estos préstamos son bastante diferentes. A menudo tienen un plazo de 5, 7 o 10 años donde la tasa es fija, pero el calendario de amortización puede ser de 25 o 30 años. Esto significa que su pago mensual se calcula como si fuera un préstamo a 25-30 años, pero al final de, digamos, 5 años, el préstamo globos – Tienes que pagarlo o refinanciarlo a los tipos vigentes. Esto introduce riesgo de refinanciación: si los tipos de interés son mucho más altos dentro de 5 años, su nuevo préstamo podría aumentar considerablemente sus costes (esta es una preocupación a la que se enfrentaron muchos propietarios comerciales cuando los tipos se dispararon recientemente: tuvieron que refinanciar a 7% en lugar de a 4%, lo que perjudicó su flujo de caja). Los préstamos comerciales también suelen tener tipos de interés ligeramente más altos desde el principio, ya que se consideran de mayor riesgo. Los prestamistas para operaciones comerciales se centran más en el Ingresos de la propiedad (ingresos operativos netos y ratio de cobertura del servicio de la deuda) que en tus ingresos personales. Quieren ver que el alquiler de la propiedad puede cubrir la hipoteca con un margen considerable (a menudo un DSCR de 1,2 o superior). También pueden exigir que el prestatario tenga un patrimonio neto sólido o experiencia en la gestión de este tipo de propiedades. Dado que estos préstamos no están estandarizados como los residenciales, los términos pueden variar Ampliamente y, a menudo, son negociables (especialmente para transacciones de mayor envergadura). Los préstamos comerciales pueden provenir de bancos, cooperativas de crédito o prestamistas especializados. Punto clave: Los tipos de interés del mercado son muy importantes para los inmuebles comerciales., porque no se puede fijar una tasa baja durante 30 años. Si las tasas se mantienen altas, esto puede afectar significativamente a las inversiones comerciales al momento de refinanciar, por lo que se observa una caída en el valor de las propiedades comerciales cuando las tasas de interés aumentan considerablemente, ya que los compradores saben que no pueden obtener deuda a largo plazo a bajo costo. Como inversionista, debe planificar para contingencias (a veces asegurando un plazo fijo más largo o contando con efectivo adicional para pagar el préstamo, etc.). Los altos intereses y los retos de la refinanciación son, sin duda, Una de las razones por las que algunos inmuebles comerciales se ven sometidos a presión en entornos de tipos de interés elevados sostenidos. (lo que dificulta y encarece la refinanciación).

• Préstamos DSCR para inversores con 1-4 unidades: DSCR significa Ratio de cobertura del servicio de la deuda. Hay prestamistas especializados que ofrecen Préstamos DSCR para propiedades residenciales de inversión. Estos préstamos se conceden en función del potencial de ingresos de la propiedad. en lugar de tus ingresos personales. En otras palabras, analizan si “¿el alquiler previsto cubre la hipoteca (deuda) en una proporción determinada (a menudo, al menos 1,1 o 1,2 veces)?”. Si la respuesta es afirmativa, le concederán el préstamo, independientemente de su ratio deuda/ingresos personal. Aún así, comprobarán su historial crediticio y le exigirán una puntuación crediticia aceptable, pero no examinarán tan minuciosamente su W-2 o sus ingresos por cuenta propia. Los préstamos DSCR son populares entre los inversores que pueden tener muchas propiedades (y han agotado los préstamos convencionales o tienen unas finanzas complejas que no reflejan unos ingresos elevados sobre el papel). El La contrapartida es un tipo de interés más alto. (a menudo entre 1 y 21 TP3T por encima de lo convencional) y un pago inicial mayor (normalmente entre 20 y 251 TP3T+). Además, pueden conllevar penalizaciones por pago anticipado. Pero la ventaja es que usted calificar en función del alquiler, lo que facilita la aprobación para algunos. Por ejemplo, una propiedad se alquila por $2000 y la hipoteca sería de $1500 – DSCR = 1,33, lo que probablemente sea aceptable. Estos préstamos pueden ser fijos o ajustables. Constituyen otra herramienta más en la caja de herramientas de un inversor, especialmente para aquellos que están construyendo una gran cartera o que no tienen ingresos de 9 a 5.

• Préstamos de cartera y préstamos de bancos privados/locales: Algunos bancos (a menudo bancos comunitarios locales) ofrecen préstamos de cartera, lo que significa que mantienen el préstamo en sus libros en lugar de venderlo a Fannie/Freddie. Estos préstamos pueden ser más flexibles en cuanto a las condiciones (por ejemplo, una entrada del 15% o la posibilidad de incluir varias propiedades en un solo préstamo, etc.). Por ejemplo, Tenemos relaciones con prestamistas que financiarán propiedades de inversión con tan solo un 15% de entrada. Para inversores cualificados: esto puede ser ideal para aquellos que buscan maximizar el apalancamiento y la rentabilidad (aunque hay que tener en cuenta que un mayor apalancamiento implica un mayor riesgo). Los prestamistas de cartera también pueden agrupar varias propiedades en un solo préstamo (lo cual resulta útil si se tienen muchas viviendas unifamiliares en alquiler). Los tipos de interés de estos préstamos pueden ser a veces sorprendentemente competitivos (y, en ocasiones, Los tipos de interés de los préstamos jumbo para propiedades de alto valor son incluso más bajos que los tipos estándar., lo que parece contradictorio, pero ocurre porque los bancos consideran que los prestatarios ricos tienen un menor riesgo de impago y también quieren hacer negocios con ellos). Además, préstamos jumbo (para propiedades caras que superan los límites establecidos) a menudo No requieren PMI. incluso si aportas menos de 20%, mientras que los préstamos convencionales sí lo hacen. Compara siempre las opciones. Si compras en nombre de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC), puedes utilizar un préstamo comercial o de cartera, ya que los préstamos convencionales suelen estar a nombre de una persona física (puedes transferirlos a la LLC más adelante, pero eso es otro tema).

• Tipos de interés y “puntos de compra”: Al solicitar una hipoteca, se le ofrecerá un tipo de interés, pero también puede pagar puntos (interés prepagado) para obtener una tasa más baja. Un punto equivale a 1% del importe del préstamo. Los inversores a veces compran la tasa si tienen intención de mantener el préstamo a largo plazo. Sin embargo, tenga en cuenta que si usted planea refinanciar en un futuro próximo, comprar puntos suele ser un gasto innecesario, ya que no mantendrá el préstamo el tiempo suficiente para recuperar ese pago inicial. En un entorno de tipos altos, muchos inversores aceptan inicialmente un tipo más alto (con puntos mínimos) y planean refinanciar más adelante, cuando esperen que los tipos bajen. Si los tipos se encuentran en mínimos históricos y sabe que mantendrá el préstamo para siempre, comprar una reducción del tipo podría tener sentido. La clave es tener en cuenta el periodo de equilibrio. Mencionamos esto porque algunas personas pagan puntos sin tener en cuenta que podrían refinanciar o vender después de unos años, por lo que “perder” el dinero gastado en puntos durante la refinanciación.

En resumen, Elige la financiación que se adapte a tu estrategia.. Si desea obtener el máximo flujo de caja y simplicidad, un préstamo hipotecario a 30 años con tipo de interés fijo es la mejor opción. Si está pensando en ampliar su negocio a apartamentos, infórmese sobre las condiciones de los préstamos comerciales y trate de conseguir el plazo fijo más largo posible o tenga un plan de refinanciación. Esté atento a las tendencias de los tipos de interés. Y mantenga buenas relaciones con varios prestamistas o con un agente hipotecario experto que pueda comparar diferentes opciones de préstamo. La financiación puede determinar la viabilidad de una operación; a veces, un préstamo creativo (o incluso la financiación por parte del vendedor) puede convertir una operación mediocre en una buena.

Consejo: Tenga su documentos financieros en orden (declaraciones de ingresos, declaraciones de impuestos, extractos bancarios) y evita cambios importantes (como dejar tu trabajo o comprar un coche) cuando estés en proceso de obtener un préstamo. Las entidades crediticias suelen verificar los ingresos y los activos varias veces. Además, prepárate para documentar reservas suficientes – Los prestamistas suelen exigir seis meses de PITI (capital, intereses, impuestos y seguro) como reservas por propiedad a los inversores que poseen varias propiedades.

Beneficios fiscales y estrategias en la inversión inmobiliaria

Una de las mayores ventajas de invertir en bienes raíces en los Estados Unidos es la tratamiento fiscal favorable. Un inversor inteligente a menudo puede obtener ingresos de las propiedades sin pagar impuestos o pagando muy pocos. sobre esos ingresos, e incluso aplazar los impuestos sobre el crecimiento cuando se venden las propiedades. A continuación, abordaremos los conceptos fiscales clave que debe conocer: depreciación (incluida la segregación de costes), Intercambios 1031, recuperación de la depreciación, Estatus de profesional inmobiliario, y algunos de los refugios fiscales alternativos mencionados anteriormente.

• Depreciación: la baza oculta del inversor inmobiliario: Depreciación es un gasto no monetario que el IRS permite a los propietarios de inmuebles en alquiler, reflejando la idea de que los edificios se deterioran con el tiempo. En el caso de las propiedades residenciales, el IRS permite actualmente amortizar el valor del edificio a lo largo de 27,5 años (comercial durante 39 años). Por ejemplo, si compró una casa de alquiler por $300 000 y el terreno vale $60 000, el valor restante del edificio, $240 000, dividido por 27,5 = aproximadamente $8727 al año en gastos de depreciación que puede deducir de sus ingresos por alquiler. Esto a menudo hace que una propiedad que es positiva en términos de flujo de caja sobre el papel muestre una pérdida fiscal, lo que refugios que ingresos por alquileres procedentes de impuestos. Es una de las ventajas más atractivas: el alquiler de su inquilino (e incluso parte de sus ingresos W-2, si cumple los requisitos para ser considerado profesional inmobiliario) puede compensarse con esta pérdida contable.

• Segregación de costes y amortización acelerada: Normalmente, la depreciación es lenta (27,5 años). Pero a través de una estrategia llamada segregación de costes, los inversores pueden Acelerar una gran parte de la amortización en los primeros años. de propiedad. La segregación de costes es esencialmente un análisis de ingeniería que desglosa los componentes del edificio que cumplen los requisitos para una vida útil de amortización más corta (como 5, 7 o 15 años). Por ejemplo, algunas partes de la propiedad, como los electrodomésticos, las moquetas, los accesorios, el paisajismo, etc., pueden amortizarse en 5 o 15 años en lugar de 27,5. Al identificar y separar (“segregar”) estos costes, se puede “adelantar” muchas deducciones por depreciación en los primeros años de propiedad rocketmortgage.com. De hecho, con la reciente legislación fiscal (la amortización acelerada 100% estaba disponible hasta 2022 y ahora se está reduciendo gradualmente), se podían deducir inmediatamente muchos de esos activos de vida útil más corta en el primer año. El resultado es una pérdida fiscal potencialmente enorme sobre el papel en el primer año. Los propietarios utilizan la segregación de costes para aumentar el flujo de caja mediante la reducción de impuestos desde el principio. – Más efectivo disponible ahora que se puede reinvertir. Un ejemplo: un estudio de segmentación de costes sobre esa propiedad de $300k podría encontrar $60k de activos que cumplen los requisitos para una vida útil de 5 años; se deduce inmediatamente ese $60k (según las normas de amortización acelerada), lo que genera una enorme deducción por amortización en el primer año.

  Tenga en cuenta lo siguiente: La segregación de costes suele requerir la contratación de una empresa especializada para realizar un estudio (que cuesta unos pocos miles de dólares), por lo que tiene más sentido en propiedades o carteras de mayor tamaño. Pero incluso una vivienda unifamiliar de alquiler puede beneficiarse si las cifras son las adecuadas. Según una explicación, “La segregación de costes es una forma que tienen los inversores inmobiliarios de deducir rápidamente la depreciación de una propiedad... lo que le permite acelerar el calendario de amortización y aumentar la cantidad que puede deducir cada año”.”. Esto reduce sus ingresos imponibles en los primeros años de propiedad, lo que mejora su flujo de caja (ya que paga menos impuestos de su bolsillo).

• La trampa: recuperación de la depreciación: El IRS es generoso al permitirle aplazar los impuestos mediante la depreciación, pero si vende la propiedad directamente, hay una compensación: impuesto por recuperación de la depreciación. Cuando vendes, se suman todas las deducciones por depreciación que has aplicado a lo largo de los años y, por lo general, tienes que pagar un impuesto (25% federal) sobre esa cantidad, además del impuesto sobre las ganancias de capital por cualquier revalorización. Básicamente, lo que dice el IRS es: “Te hemos permitido ahorrar impuestos anteriormente mediante la depreciación, ahora que has vendido, queremos recuperar el 25% de esas deducciones”. Por ejemplo, si reclamaste $30 000 de depreciación durante 10 años, al vender, $30k está sujeto a un impuesto de 25% = $7500 (más los impuestos estatales, si procede). Y la ganancia restante (precio de venta menos precio de compra original, etc.) se grava a las tasas de ganancias de capital (15-20% federal, dependiendo de los ingresos). Por lo tanto, sin una estrategia adicional, usted tendría que pagar impuestos tanto por la ganancia como por la recuperación de la depreciación. Como lo expresó un blog de médicos inversores: “Cuando vendes, existe algo llamado recuperación de la depreciación: tienes que devolver los impuestos sobre toda la depreciación que has reclamado, a los tipos impositivos ordinarios del impuesto sobre la renta”.”. Ay.

• Intercambios 1031: aplazamiento indefinido del pago de impuestos: Introduzca el Intercambio según la sección 1031, a menudo denominado simplemente intercambio 1031 o intercambio de igual a igual. Se trata de un herramienta poderosa que te permite vender una propiedad de inversión y no pagar ningún impuesto inmediatamente reinvirtiendo los ingresos en otra propiedad. Los impuestos (ganancias de capital y recuperación de la depreciación) se difieren, es decir, se incorporan a la base imponible de la nueva propiedad. La mayoría de los acuerdos sindicados/de financiación colectiva NO permiten esta opción, por lo que la propiedad directa tiene una ventaja. Para realizar una operación 1031, hay que seguir unas normas estrictas: hay que identificar la propiedad o propiedades de sustitución en un plazo de 45 días desde la venta de la antigua y cerrar la compra de la nueva en un plazo de 180 días; hay que recurrir a un intermediario cualificado para que custodie los fondos (no se puede tocar el dinero entretanto); y la nueva propiedad debe tener un valor y un importe de préstamo iguales o superiores (para aplazar todos los impuestos). Pero si se ejecuta correctamente, puedes intercambiar propiedades sin pagar ni un céntimo de impuestos en ese momento. Esto permite a los inversores negociar continuamente al alza – por ejemplo, vender un dúplex y comprar un cuádruplex, y luego cambiarlo por un edificio de apartamentos, y así sucesivamente – todo ello sin perder parte de su patrimonio por los impuestos que se aplican en el proceso.. A menudo se dice que así es como se construye la riqueza inmobiliaria: “Intercambia hasta que no puedas más’.” Porque, en última instancia, si sigues realizando intercambios 1031 a lo largo de tu vida y nunca cobras, hay un regalo final: cuando fallezcas, tus herederos heredarán la propiedad a un base escalonada (el valor actual de mercado), lo que significa que todas esas ganancias diferidas y los impuestos por depreciación desaparecen, ya que no son adeudados por el patrimonio. Sus herederos podrían entonces vender inmediatamente la propiedad con impuestos mínimos. Como lo expresó una fuente: “Cuando falleces, se establece una nueva base imponible, por lo que tus herederos no tienen que pagar los impuestos diferidos de esos años. Ahora que es transmitir riqueza”. En resumen, Los intercambios 1031 permiten la creación de riqueza generacional., al permitir el crecimiento continuo de la inversión sin impuestos y, posteriormente, un reinicio en el momento de la herencia. Incluso si no se mantiene hasta el fallecimiento, los intercambios 1031 al menos permiten conservar 100% de las ganancias para que sigan trabajando a su favor a medida que se amplía la inversión. Los inversores deben familiarizarse sin falta con las normas 1031, ya que constituyen una ventaja fundamental del sector inmobiliario. (Nota: 1031 es para propiedades de inversión, no para reventas ni residencias personales (aunque las residencias personales tienen sus propias reglas de exclusión de ganancias $250k/$500k).)

• Estatus profesional inmobiliario (REPS): Anteriormente insinuamos que Las pérdidas por alquiler (por depreciación, etc.) suelen ser “pasivas” y no pueden compensar sus ingresos activos. como el salario. Sin embargo, hay una excepción: si usted o su cónyuge reúnen los requisitos para ser considerados Profesional inmobiliario a los ojos del IRS, entonces las pérdidas por alquiler son no pasivo a ti, es decir, a ti puede utilizarlos para compensar los ingresos salariales o empresariales. Se trata de un estatus muy valioso para personas con altos ingresos que poseen grandes carteras inmobiliarias (o planean hacerlo). Para poder optar a él, por lo general, es necesario: (1) gastar más de 50% de tus horas de trabajo en transacciones inmobiliarias (y al menos 750 horas al año) y (2) participar de manera significativa en sus propiedades (sin ser propietario ausente). Formas habituales en las que esto ocurre: uno de los cónyuges es un profesional con altos ingresos (médico, abogado, etc.) y el otro se dedica a tiempo completo a la gestión de las propiedades en alquiler; el cónyuge que se encarga de la gestión puede potencialmente cumplir los requisitos para ser considerado profesional inmobiliario. O si una persona cambia de carrera para dedicarse a tiempo completo al sector inmobiliario, puede cumplir los requisitos. Si cumple los requisitos, el código fiscal le permite deducir las pérdidas de tus alquileres de tus otros ingresos. Por ejemplo, supongamos que usted y su cónyuge ganan $300k por sus trabajos y que tienen propiedades en alquiler que generan $100k de pérdidas contables (gracias a la depreciación y la segregación de costes). Normalmente, esas pérdidas pasivas de $100k solo podrían compensar los ingresos pasivos, no los ingresos de su trabajo. Pero si uno de ustedes es un profesional inmobiliario, esos $100k pueden deducirse directamente de su salario de $300k, lo que le ahorraría quizás $37k en impuestos (si se encuentra en el tramo 37%). Eso es mucho. En otras palabras: “A diferencia de los inversores pasivos, la condición de profesional inmobiliario significa que puedes deducir las pérdidas de tus propiedades en alquiler de cualquier fuente de ingresos, como salarios o beneficios empresariales”.”. Esto no solo reduce su factura fiscal de manera significativa, pero aumenta eficazmente el rendimiento de la inversión inmobiliaria (el ahorro fiscal es como un flujo de caja adicional). Muchos médicos inversores utilizan esta estrategia, en la que uno de los cónyuges se centra en el sector inmobiliario. Nota: No es fácil cumplir los requisitos a menos que se reduzca realmente el resto del trabajo: 750 horas al año (unas 14,4 horas a la semana) y más de la mitad del tiempo total de trabajo es un compromiso serio. Se recomienda llevar un registro del tiempo para justificarlo. Además, la legislación fiscal puede tener matices (agrupación de elecciones, etc.), por lo que es recomendable consultar con un contable público certificado si se quiere optar por el REPS. Pero para aquellos que pueden hacerlo, convierte los bienes inmuebles en un potente refugio fiscal. y generador de ingresos. En combinación con la segregación de costes, un profesional inmobiliario puede crear enormes deducciones para eliminar otros ingresos (en algunos casos, estamos hablando de impuestos cero sobre un salario alto, como han demostrado los propietarios del blog Semi-Retired MD). En resumen: Si uno de los socios puede reducir sus horas de trabajo habituales o uno de ustedes desea dedicarse a tiempo completo a la gestión de sus propiedades, REPS es una vía que pueden explorar para maximizar sus ahorros fiscales.

• Utilización de otras inversiones con ventajas fiscales: Anteriormente hemos hablado del petróleo, el gas y los equipos en el apartado de estrategias avanzadas, pero vamos a relacionarlos aquí. No se trata de bienes inmuebles, pero muchos inversores inmobiliarios acaban invirtiendo también en ellos para diversificar y obtener ventajas fiscales adicionales. Participaciones en proyectos de petróleo y gas: Si participa directamente en proyectos de perforación (no solo comprando acciones de Exxon, sino formando parte de una sociedad que financia la perforación), el IRS le considera un socio activo en esa empresa. Esto le permite de forma exclusiva deducciones de los costes intangibles de perforación (IDC) frente a los ingresos activos. Según las normas del IRS, normalmente El 60-80% de la inversión se puede deducir en el año 1.. Algunos proyectos permiten incluso 100% si se estructuran de cierta manera. Passive Income MD señaló “Por lo general, entre el 70 % y el 80 % de la inversión se puede deducir durante el primer año. En muchos casos, el IRS permite que el 100 % de estos costes se deduzcan de los ingresos activos”.”. El coste restante se amortiza o se agota con el tiempo. Y si el pozo produce, también se obtienen ingresos continuos (que podrían estar parcialmente protegidos por una deducción por agotamiento). Además, cualquier pérdida o amortización del pozo se considera una pérdida activa (ya que las participaciones en la explotación no son pasivas según la definición del IRS), por lo que ni siquiera se necesita REPS para ello, ya que se trata de una categoría separada que compensa directamente el W-2. Por eso se oye hablar de algunos médicos que invierten en pozos de petróleo para reducir sus impuestos: el impacto es inmediato. Por supuesto, si el pozo encuentra petróleo, se pagan impuestos sobre los ingresos, pero a menudo las deducciones iniciales superan los ingresos iniciales. Si el pozo está seco, irónicamente, al menos se obtiene una deducción fiscal para amortiguar la pérdida monetaria. Es una inversión de alto riesgo y alta rentabilidad, pero Desde el punto de vista fiscal, es muy favorable.. Arrendamiento de equipos médicos: Supongamos que un grupo invierte en costosos dispositivos médicos o incluso en cosas como cajeros automáticos, para alquilarlos. El equipo cumple los requisitos para amortización acelerada – Posiblemente una amortización total en el primer año. Si está estructurado de manera que usted participe activamente (o a través de una sociedad que reúna los requisitos), podría utilizar esas pérdidas actualmente. A menudo, sin embargo, se estructuran como inversiones pasivas (por lo que es posible que necesite REPS o que compense otros ingresos pasivos), pero algunas pueden ser activas. En cualquier caso, se trata de un método para aprovechar la deducción fiscal por amortización de equipos (en virtud de la sección 179 o la bonificación de la sección 168(k)) en su beneficio. Para un médico o dentista que necesite nuevos equipos para su consulta, la sección 179 permite deducir inmediatamente hasta $1 millón + de equipos, lo que significa que, en la práctica, el gobierno subvenciona entre 30 y 40% a través del ahorro fiscal.

Aunque estas inversiones alternativas van más allá de los bienes inmuebles tradicionales, las mencionamos porque un plan patrimonial integral puede incluir tanto propiedades inmobiliarias como estos otros activos para optimizar los impuestos. El principio rector es: el código tributario favorece las actividades que los legisladores quieren fomentar (vivienda, producción de energía, inversión empresarial). Como inversor, puede alinear su estrategia con estos incentivos para obtener un beneficio significativo. aumentar la rentabilidad después de impuestos. Consulte siempre con un asesor fiscal cuando se aventure en inversiones complejas; la documentación y la comprensión de las normas son fundamentales (por ejemplo, no invierta en un negocio petrolero que le proporcione un K-1 con pérdidas y piense que puede deducirlo sin cumplir los criterios).

Poniendo todo junto: Un escenario altamente optimizado podría ser: usted es propietario de varios inmuebles de alquiler que generan un flujo de caja positivo, pero que muestran una pérdida fiscal debido a la depreciación (y usted o su cónyuge son profesionales del sector inmobiliario, por lo que utilizan esa pérdida para compensar sus salarios). Periódicamente, refinancia o realiza intercambios 1031 para adquirir propiedades más grandes sin impuestos. Mientras tanto, destina parte del capital a un programa de perforación petrolera, lo que en el año en curso le proporciona una enorme deducción que elimina los impuestos sobre los beneficios de la venta de una propiedad u otros ingresos. Básicamente, está saltándose las obligaciones fiscales año tras año. Finalmente, si nunca vende y transfiere las propiedades a sus herederos, los impuestos diferidos sobre los bienes inmuebles desaparecen. Esto puede parecer una fantasía, pero es exactamente así como operan muchos magnates inmobiliarios (y muchos inversores más pequeños): aprovechando al máximo las disposiciones fiscales legales. Por eso se oye a menudo que los inversores inmobiliarios pueden ganar mucho y pagar pocos impuestos (al menos hasta que cobran sin realizar un intercambio).

Para la mayoría de los lectores, incluso utilizar solo un par de estas tácticas puede marcar una gran diferencia. Si acaba de empezar, concéntrese en comprender la depreciación y en llevar un buen registro de todos los gastos (desde los intereses hipotecarios y los impuestos sobre la propiedad hasta las reparaciones, el kilometraje hasta la propiedad y el uso de la oficina en casa, si procede; todos ellos son deducibles del alquiler). Trabaje con un contador público certificado que conozca el sector inmobiliario. A medida que su cartera crezca, considere la posibilidad de realizar segmentaciones de costes e intercambios 1031 para acelerar y perpetuar su ahorro fiscal.

Importante: Las leyes fiscales pueden cambiar (por ejemplo, la amortización acelerada pasará de 100% a 80% en 2023, y luego a 60%... salvo que se apruebe nueva legislación). Manténgase siempre al día de la normativa vigente o consulte a expertos. Sin embargo, las ventajas fiscales fundamentales de los bienes inmuebles llevan décadas existiendo y no desaparecerán fácilmente (existe un apoyo bipartidista a las 1031 y a la amortización porque estimulan la actividad económica).

Conclusión

La inversión inmobiliaria ofrece algo para todos: Desde el inversor ultrapasivo hasta el constructor de imperios práctico.. Puedes empezar invirtiendo unos cientos de dólares en una operación de financiación colectiva o comprando participaciones en un fondo de inversión inmobiliario (REIT), puedes adquirir y gestionar tu propia propiedad en alquiler, o puedes ampliar tu negocio mediante asociaciones y estrategias avanzadas. El enfoque adecuado depende de tu objetivos, tolerancia al riesgo, tiempo disponible y recursos financieros.

Si eres principiante, no te agobies. Considera la posibilidad de empezar con una pequeña inversión o un «house hack», infórmate (hay comunidades y recursos estupendos) y aumenta gradualmente tu compromiso. El sector inmobiliario tiene una curva de aprendizaje, pero es a largo plazo, se perdona si se compran activos de calidad – porque el tiempo en el mercado y las múltiples formas de obtener beneficios (flujo de caja, amortización de préstamos, revalorización, ahorro fiscal) suelen recompensar la paciencia y la toma de decisiones acertadas. A diferencia de las acciones, que pueden llegar a valer cero, una propiedad rara vez llega a valer cero: la gente siempre necesita un lugar donde vivir y la tierra es un recurso finito.

También recomendamos aprovechar orientación profesional cuando sea necesario. Como hemos señalado, un servicio de consultoría o un mentor con experiencia pueden ayudarle a evitar errores comunes e identificar oportunidades que un principiante podría pasar por alto. Puede merecer la pena pagar los honorarios o compartir los beneficios para aumentar drásticamente sus posibilidades de éxito y reducir el estrés. El panorama inmobiliario está en constante cambio: los tipos de interés fluctúan, los mercados cambian, se aprueban nuevas leyes y se derogan otras antiguas, por lo que contar con expertos a su lado (agentes, abogados, contables, consultores) tiene un valor incalculable. Incluso los inversores experimentados establecen contactos y se consultan entre sí; es un proceso de aprendizaje continuo.

Por último, presta atención a la fundamentos financieros: flujo de caja positivo (o un camino claro hacia él), sin un apalancamiento excesivo, manteniendo reservas adecuadas y utilizando estrategias fiscales para que tu dinero siga trabajando para ti. El sector inmobiliario es una de las pocas inversiones en las que puedes legalmente no pagar impuestos, utilizar principalmente dinero prestado, y que otra persona (inquilinos) pague ese préstamo por usted, todo ello mientras su activo se revaloriza. Es una combinación muy potente, pero funciona mejor cuando se aborda con diligencia y conocimiento.

¿Listo para dar el siguiente paso? Ya sea que elijas financiar colectivamente una parte de un edificio de apartamentos, comprar una vivienda unifamiliar en alquiler en las afueras o asociarte con una empresa como Gighz para que te guíe en tus inversiones, Los bienes raíces pueden ser una adición rentable a su cartera.. Puede proporcionar ingresos estables, diversificación del mercado bursátil y generación de riqueza a largo plazo, por no mencionar la satisfacción de ser propietario. activos tangibles. Empieza por el nivel que más te convenga y ve avanzando desde ahí.

Recuerda el viejo dicho: “No esperes para comprar inmuebles. Compra inmuebles y espera”.” Cuanto antes empiece (con un plan inteligente), antes podrá disfrutar de las ventajas que hemos comentado: alcanzar la libertad financiera, disfrutar de importantes ahorros fiscales y crear un legado para su familia.

Preguntas frecuentes

P: ¿Cuánto dinero necesito para empezar a invertir en bienes raíces?
A: Depende del enfoque. A través de plataformas de financiación colectiva o REIT, puedes empezar con unos pocos cientos de dólares (Fundrise, por ejemplo, tiene mínimos de alrededor de $10). Para comprar una propiedad de alquiler directamente, Por lo general, necesitarás un pago inicial del 15-25 % del precio de la propiedad (es decir, entre 15 000 y 25 000 libras esterlinas por una propiedad de 100 000 libras esterlinas, más los gastos de cierre y las reservas). También existen préstamos de la FHA (3,51 % de pago inicial) o préstamos VA (0,1 % de pago inicial) si se vive en la propiedad (vivienda compartida), lo que reduce el dinero en efectivo necesario por adelantado. En resumen, con unos pocos cientos de dólares puedes empezar de forma pasiva; para comprar una propiedad física, a menudo se recomienda tener ahorrados al menos entre $20K y $50K para una entrada segura, dependiendo de los precios de la vivienda en tu zona de interés.

P: ¿Es seguro el crowdfunding inmobiliario para los inversores?
A: El crowdfunding inmobiliario es regulado y legítimo, pero como cualquier inversión, conlleva riesgos. La propia plataforma realiza algunas comprobaciones, pero sigue existiendo el riesgo de que un proyecto no rinda lo esperado o que el valor de las propiedades baje. También tienes riesgo de iliquidez – No es fácil retirar el dinero antes de tiempo. La buena noticia es que no se es responsable de los préstamos (no se puede perder más de lo que se invierte) y se diversifica con pequeñas cantidades. Para estar seguro, Quédate con plataformas de confianza., lea los detalles del proyecto (plan de negocio, ubicación, experiencia del patrocinador) y no invierta todo su dinero en una sola operación. Es tan seguro como el inmueble subyacente: un eREIT diversificado puede tener un riesgo relativamente bajo, mientras que una única operación de desarrollo tiene un riesgo mayor. Además, infórmese sobre el historial de la plataforma y cómo gestionan los problemas relacionados con las operaciones. En general, muchos inversores utilizan con éxito el crowdfunding, pero haga sus deberes como lo haría con cualquier otra inversión.

P: ¿Qué es un intercambio 1031 en el sector inmobiliario?
A: Un intercambio 1031 es un mecanismo de aplazamiento de impuestos que le permite Cambiar una propiedad de inversión por otra sin pagar impuestos inmediatamente.. Normalmente, cuando vendes una propiedad, debes pagar el impuesto sobre las ganancias de capital y la recuperación de la depreciación. Pero según la sección 1031 del código fiscal, si reinviertes el producto de la venta en una propiedad “similar” (de igual o mayor valor) y sigues las normas (identificar la nueva propiedad en un plazo de 45 días y cerrar la operación en un plazo de 180 días, utilizar un intermediario cualificado, etc.), puedes aplazar el pago de esos impuestos. Se trata, en esencia, de un transferencia libre de impuestos de su inversión. La idea es que continúe invirtiendo en bienes raíces, solo que cambiando el activo. Eventualmente, si retira el dinero, deberá pagar los impuestos acumulados, a menos que continúe intercambiando hasta su fallecimiento, momento en el que, como se ha comentado, sus herederos obtendrán una revalorización de la base imponible y la deuda tributaria diferida desaparecerá. Los intercambios 1031 son una estrategia fundamental para generar riqueza en el sector inmobiliario, ya que Permita que su capital total (antes de impuestos) se acumule. en propiedades más grandes y mejores con el tiempo.

P: ¿Cuáles son las ventajas fiscales de poseer una propiedad en alquiler?
A: Hay varias ventajas fiscales importantes: (1) Depreciación – Se puede deducir una parte del valor de la propiedad cada año, lo que a menudo hace que los beneficios imponibles por alquiler sean nulos o negativos, incluso si se tiene un flujo de caja positivo. (2) Deducciones por gastos – Todos los gastos ordinarios (reparaciones, gastos de administración de la propiedad, seguros, impuestos sobre la propiedad, intereses hipotecarios, etc.) son deducibles de los ingresos por alquiler. (3) Crecimiento con impuestos diferidos mediante el intercambio 1031 – Como se ha explicado, puede vender y comprar otra propiedad sin pagar impuestos, lo que permite que su inversión crezca libre de impuestos. (4) Reducción de los tipos impositivos sobre las ganancias a largo plazo – Si vendes sin un 1031, cualquier revalorización se grava a los tipos impositivos de las ganancias de capital a largo plazo (15-20%), que son más bajos que los tipos impositivos del impuesto sobre la renta ordinario. (5) Oportunidad de obtener la condición de profesional inmobiliario – lo que puede hacer que las pérdidas por alquiler sean deducibles de otros ingresos. Además, amortización acelerada y segregación de costes permitir amortizaciones aceleradas (ahorro fiscal anticipado). Si se estructura correctamente, es posible obtener ingresos sustanciales por alquiler y pagar pocos o ningún impuesto actual sobre ellos. Además, si lo mantiene hasta su fallecimiento, las ganancias de capital pueden evitarse de forma permanente mediante la base escalonada. Pocas inversiones ofrecen esta combinación de refugio fiscal continuo y crecimiento libre de impuestos. Consulte siempre a un asesor fiscal para su situación específica, pero los inmuebles de alquiler se consideran ampliamente como una de las inversiones más eficientes desde el punto de vista fiscal.

P: ¿Debería recurrir a una empresa de gestión inmobiliaria o gestionar las propiedades yo mismo?
A: Esto depende de tu ancho de banda personal, ubicación y experiencia. Gestionarse a uno mismo Puede ahorrar los 8-10% de la comisión de gestión del alquiler y supervisar directamente la propiedad, lo cual es factible si vive cerca de ella y dispone de tiempo. También puede ser una experiencia enriquecedora. Sin embargo, puede resultar estresante lidiar con llamadas de mantenimiento a medianoche, problemas con los inquilinos o el cumplimiento de la normativa legal si no está preparado. Recurrir a un administrador inmobiliario profesional Cuesta dinero, pero puede merecer la pena, especialmente si tienes varias propiedades o inviertes fuera del estado. Un buen administrador se encargará del marketing, la selección de inquilinos, el cobro del alquiler, la coordinación del mantenimiento e incluso los desalojos si es necesario. También conoce las leyes locales que regulan las relaciones entre propietarios e inquilinos. La mayoría de los inversores que valoran su tiempo acaban contratando a administradores para poder centrarse en adquirir más propiedades o simplemente disfrutar de ingresos pasivos. Si solo tienes una propiedad y es local, puedes intentar autogestionarla al principio. Si está fuera de su localidad o está muy ocupado, contratar a un administrador desde el primer día puede hacer que la inversión sea verdaderamente pasiva. Solo asegúrese de investigar bien a la empresa de administración: compruebe sus reseñas u obtenga referencias, asegúrese de que su estructura de tarifas sea clara y de que sean receptivos y comunicativos. Recuerde, un mal administrador de propiedades puede hundir una inversión tan rápido como los malos inquilinos, así que elija con cuidado.

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Aprovechando las estrategias y los conocimientos anteriores, puede elaborar un plan de inversión inmobiliaria que se adapte a su estilo de vida y a sus objetivos financieros. Tanto si prefiere un enfoque pasivo como si desea arremangarse y convertirse en un inversor activo, las oportunidades en el sector inmobiliario son enormes y, con una planificación prudente, pueden reportar beneficios excepcionales a largo plazo.