Comment investir dans l'immobilier pour générer des revenus passifs (guide pour débutants)

Apprenez comment investir dans l'immobilier - par le biais du crowdfunding, de locations clés en main ou de conseils d'experts - et bénéficiez d'astuces pour réduire vos impôts, comme la ségrégation des coûts et les échanges 1031.

Introduction

L'immobilier est depuis longtemps l'un des moyens les plus fiables de se constituer un patrimoine. Dans le marché actuel, il y a de multiples façons d'investir dans l'immobilier - Il existe de nombreuses possibilités de financement, depuis les plateformes de financement participatif (crowdfunding) jusqu'à l'achat direct de biens immobiliers locatifs, en passant par le partenariat avec des consultants expérimentés pour des projets plus avancés. Chaque approche s'accompagne de ses ses propres avantages, inconvénients et considérations. Ce guide complet présente les différentes options et stratégies, afin que vous puissiez décider quelle voie d'investissement immobilier correspond le mieux à vos objectifs et à votre niveau de confort. Nous aborderons également des sujets essentiels tels que le financement, les avantages fiscaux (par exemple, l'amortissement, 1031 échanges), et comment maximiser les rendements tout en minimisant les risques.

Que vous soyez un professionnel occupé débutant dans l'investissement immobilier ou un investisseur chevronné cherchant à élargir son portefeuille, la compréhension de ces options vous aidera à prendre des décisions éclairées. Examinons les principales possibilités d'investissement immobilier et la façon de tirer le meilleur parti de chacune d'entre elles.

Option 1 : Investir par l'intermédiaire de plateformes de crowdfunding immobilier

Les plateformes de crowdfunding immobilier permettent aux particuliers de investir dans des biens immobiliers de manière passive, sans acheter eux-mêmes un bien immobilier. Des plateformes comme Fundrise et RealtyMogul (souvent appelés simplement “Mogul”) mettent en commun l'argent de nombreux investisseurs pour financer des projets immobiliers, qu'il s'agisse de logements locatifs ou de développements commerciaux. En échange, les investisseurs reçoivent une part des bénéfices (revenus locatifs ou bénéfices d'une vente) proportionnelle à leur investissement. En résumé, Le crowdfunding vous permet d'acheter une petite part d'une opération immobilière en ligne avec d'autres investisseurs.

Comment fonctionne le crowdfunding : Un promoteur (développeur ou opérateur) inscrit un projet sur la plateforme et les investisseurs peuvent apporter des fonds jusqu'à ce que l'objectif soit atteint. La plateforme effectue certaines vérifications préalables sur les transactions et s'occupe de la logistique. Les investisseurs reçoivent généralement des mises à jour et des distributions périodiques (mensuelles ou trimestrielles) au fur et à mesure que le projet génère des revenus. De nombreuses plateformes proposent investissements en actions (parts de propriété avec revenus locatifs et plus-values) ou investissements dans la dette (prêts à un projet avec un intérêt fixe). Les montants minimums d'investissement sont souvent peu élevés (parfois $500 - $1,000), ce qui en fait un instrument de financement de l'économie. accessible à ceux qui ne disposent pas d'un capital important azibo.com.

Les avantages du crowdfunding immobilier :

• Faible barrière à l'entrée et à la diversification : Vous pouvez commencer à investir avec quelques centaines ou quelques milliers de dollars, ce qui vous permet de diversifier les propriétés et des marchés. Cette diversification permet de répartir les risques - vous n'êtes pas lié au sort d'un seul bien immobilier.

• Revenus passifs sans intervention : La gestion et l'exploitation du bien sont assurées par le promoteur ou le gestionnaire du bien. Les investisseurs perçoivent des revenus passifs (dividendes locatifs ou intérêts). sans être propriétaire.

• Flexibilité géographique : Vous pouvez investir dans des biens immobiliers situés n'importe où (dans tout le pays ou même à l'étranger) par l'intermédiaire de la plateforme, pas seulement votre marché local. Cela vous permet de tirer parti de marchés solides ou de types d'actifs auxquels vous n'auriez pas pu accéder autrement.

• Vérification professionnelle : Les plateformes réputées effectuent un contrôle initial des transactions (par exemple, en vérifiant l'expérience du promoteur et la viabilité du projet), ce qui peut vous faire gagner du temps en matière de diligence raisonnable. Vous tirez parti de l'expertise et du réseau immobilier de la plateforme.

• Pas besoin de prêt ou de crédit : Contrairement à l'achat d'un bien immobilier, vous n'avez pas besoin de remplir les conditions requises pour obtenir un prêt hypothécaire ni de verser un acompte important. Cela simplifie la tâche des investisseurs qui n'ont pas forcément le crédit ou l'envie de s'endetter.

Les inconvénients du crowdfunding immobilier :

• Des rendements inférieurs à ceux de la propriété directe : Parce que vous investissez de manière passive et que le sponsor/la plateforme prélève des frais, la les rendements annuels peuvent être plus faibles que si vous achetiez et gériez vous-même un bien locatif. Vous échangez une partie de l'avantage contre la commodité. (Par exemple, une opération financée par le crowdfunding peut viser un rendement annuel de ~6-12%, alors qu'un investisseur actif peut obtenir des rendements plus élevés sur un bien immobilier bien acheté, bien qu'avec beaucoup plus de travail et de risques).

• Manque de contrôle : En tant qu'investisseur, vous n'ont aucun pouvoir de décision dans la gestion du projet. Le sponsor décide des locataires, des rénovations, du moment de la vente, etc. Vous êtes un partenaire passif, vous devez donc faire confiance à son expertise. Si vous n'êtes pas d'accord avec la façon dont le bien est géré, vous ne pouvez pas faire grand-chose.

• Illiquidité : Les biens immobiliers ne se vendent pas facilement, et c'est le cas ici. Votre argent peut être bloqué pendant 3 à 7 ans ou plus jusqu'à ce que le projet se termine ou que le bien soit vendu. De nombreuses plateformes n'ont pas de marché secondaire, de sorte qu'il n'est pas possible d'effectuer un retrait anticipé si vous avez besoin d'argent.

• Avantages fiscaux limités : L'inconvénient le plus important est peut-être le suivant : en tant qu'investisseur fractionné, vous ne bénéficient pas de tous les avantages fiscaux liés à la détention directe d'un bien immobilier. Notamment, la plupart des investissements de crowdfunding sont structurés de telle sorte que vous ne peut pas effectuer un échange 1031 lors de la vente du bien kiplinger.com. En d'autres termes, vous devrez payer des impôts sur les plus-values et la récupération des amortissements au moment de la vente, sans possibilité de report par le biais d'un échange (nous reviendrons plus tard sur les échanges 1031). (Nous reviendrons plus tard sur les échanges 1031.) En outre, bien que vous puissiez bénéficier d'une allocation d'amortissement par le biais des formulaires fiscaux K-1, ces pertes sont passives et souvent limitées dans la manière dont elles peuvent compenser d'autres revenus. Vous n'avez pas non plus le contrôle direct de la séparation des coûts ou d'autres stratégies fiscales avancées. - le sponsor s'occupe de tout cela au niveau de l'entité.

• La diligence raisonnable reste de mise : Bien que les plates-formes vérifient les offres, vous devriez quand même étudier soigneusement chaque investissement - examiner les antécédents du promoteur, le marché et les hypothèses de l'opération. Toutes les offres de plateformes ne sont pas de qualité égale. Il existe également un risque lié à la plateforme (assurez-vous que la plateforme est réputée et financièrement stable).

Exemples de plateformes de crowdfunding : Fundrise (ouvert aux investisseurs non accrédités) propose une variété de fonds et de portefeuilles de projets, offrant une diversification instantanée. RealtyMogul (souvent appelée Mogul) possède à la fois une FPI pour les investisseurs non accrédités et des syndications de propriétés individuelles (généralement pour les investisseurs accrédités). Voici d'autres exemples CrowdStreet, EquityMultiple, et Maisons arrivées. Arrived Homes est une plateforme unique qui vous permet d'acheter des parts de maisons locatives individuelles (souvent pour aussi peu que $100) ; vous gagnez ensuite une partie du loyer et de l'appréciation de la valeur. Contrairement à la plupart des systèmes de crowdfunding, le modèle d'Arrived Homes vous permet d'obtenir des parts fractionnaires de la propriété. la propriété directe de logements locatifs unifamiliaux (par l'intermédiaire d'une SARL) et se concentre sur la génération de revenus locatifs réguliers. C'est une autre façon d'investir dans l'immobilier sans acheter un bien immobilier, Arrived a fait la une des journaux en permettant à n'importe qui - même à des investisseurs non accrédités - de devenir propriétaire d'une partie de son logement.

Quand envisager le crowdfunding ? Si vous vous souhaitez bénéficier d'une exposition immobilière avec un minimum d'efforts, Si vous avez besoin d'un capital limité, ou si vous voulez vous diversifier au-delà des actions, le crowdfunding vaut la peine d'être envisagé. Il est particulièrement populaire auprès des professionnels très occupés (médecins, techniciens, etc.) qui disposent de plus d'argent que de temps. Il suffit d'avoir des attentes réalistes en matière de rendement et de liquidité. Conseil : Faites attention à la structure de l'offre - par exemple, certaines plateformes proposent titres de créance (plus sûr mais avec des rendements plafonnés) vs. actions de participation (hausse plus importante et avantages fiscaux dans le cadre de l'opération). Vérifiez également les frais et tout partage des bénéfices (carry) pris par le sponsor.

Option 2 : Propriété directe de biens d'investissement (acheter soi-même des biens locatifs)

Une autre voie est la voie traditionnelle : acheter directement un immeuble de placement et devenir propriétaire (ou engager un gestionnaire immobilier). Il peut s'agir d'une maison individuelle, d'un appartement, d'un petit immeuble collectif (duplex, triplex, quadplex), voire d'appartements plus grands et de propriétés commerciales à mesure que vous progressez. Vous serez propriétaire du bien, percevrez un loyer, paierez des charges et, avec un peu de chance, ferez des bénéfices à la fois sur le bien et sur le service. flux de trésorerie (revenus locatifs moins dépenses) et appréciation au fil du temps. Cette approche nécessite plus de travail et de capital, mais elle vous offre également plus de contrôle et potentiellement plus de profit puisque vous ne partagez pas avec un sponsor ou une plateforme.

Les moyens d'acheter des immeubles de placement : Vous pouvez trouver des biens immobiliers par l'intermédiaire d'un agent immobilier, sur des sites d'annonces ou via des places de marché telles que Roofstock. Roofstock est une plateforme en ligne qui répertorie des logements locatifs occupés par des locataires et destinés à la vente - essentiellement des locations “clés en main”. En tant qu'acheteur sur Roofstock, vous pouvez acquérir un bien qui a déjà des locataires et une gestion immobilière en place. L'idée est d'en faire une plus grande facilité pour les investisseurs d'acquérir des logements locatifs sur différents marchés. Vous achetez toujours la maison (souvent avec un prêt), mais Roofstock fournit des données, des inspections et même des connexions avec des prêteurs et des gestionnaires. Cela permet d'abaisser certains obstacles pour les nouveaux investisseurs. N'oubliez pas, Roofstock lui-même n'est pas un crowdfunding - vous achetez 100% de la propriété (à moins que vous n'utilisiez leur programme fractionné pour les investisseurs accrédités).

Les avantages de la propriété directe :

• Pleine propriété et contrôle : C'est vous qui décidez de ce qui se passe sur votre propriété. Vous pouvez décider quel bien acheter, comment le rénover ou le gérer, fixer les loyers et quand le vendre. Ce contrôle signifie que vous pouvez mettre en œuvre des stratégies pour ajouter de la valeur (par exemple, réhabiliter des unités, améliorer le marketing pour augmenter les loyers) et bénéficier directement de ces améliorations. Vous ne dépendez pas des décisions de quelqu'un d'autre.

• Des rendements potentiels plus élevés : Si vous achetez intelligemment et gérez efficacement, la propriété directe peut produire des rendements plus élevés que l'investissement passif, car vous jouez un rôle actif (et vous ne payez pas la participation aux bénéfices d'un sponsor). Par exemple, un bien locatif peut générer à la fois un flux de trésorerie mensuel et une croissance des capitaux propres à long terme qui surpassent de manière significative un investissement plus passif. Il est également possible d'utiliser l'effet de levier (hypothèques) afin d'augmenter les rendements (voir ci-dessous pour plus d'informations sur le financement).

• Avantages fiscaux : Lorsque vous êtes propriétaire d'un bien immobilier, vous bénéficiez de tous les avantages fiscaux. Ces avantages sont les suivants déductions pour amortissement pour mettre à l'abri les revenus (ce qui rend souvent vos revenus locatifs non imposables sur le papier), et la possibilité d'utiliser des stratégies telles que l'utilisation d'une carte de crédit. séparation des coûts pour accélérer ces déductions. Surtout, lorsque vous décidez de vendre, vous pouvez utiliser une Échange 1031 de différer l'impôt sur les plus-values - une option qui n'est généralement pas disponible dans les syndications. Nous expliquerons ces avantages fiscaux en détail dans la section consacrée à la fiscalité, mais il suffit de dire que la propriété immobilière est très avantageuse sur le plan fiscal. Vous pouvez également vous qualifier en tant que Professionnel de l'immobilier (si vous ou votre conjoint consacrez suffisamment de temps à des activités immobilières), ce qui permet aux pertes locatives de compenser vos autres revenus - un autre avantage fiscal considérable pour les hauts revenus (voir plus loin).

• Créer des fonds propres et des richesses : Au fur et à mesure que le bien s'apprécie et que les locataires remboursent votre hypothèque (si vous l'avez financée), vous vous constituez un capital que vous pouvez emprunter ou utiliser pour acheter d'autres biens. Au fil des ans ou des décennies, un bien immobilier bien acheté peut accroître considérablement votre patrimoine net. De nombreux millionnaires citent la propriété immobilière directe comme la pierre angulaire de leur richesse.

• Options de sortie flexibles : Vous pouvez choisir le moment et la manière de vous retirer - vendre le bien sur le marché libre (avec l'espoir de réaliser une plus-value), ou même refinancer pour retirer des liquidités tout en conservant le bien. Vous n'êtes pas bloqué par la période d'attente de quelqu'un d'autre. En outre, vous pouvez transmettre le bien à ses héritiers. S'ils sont structurés correctement, ils peuvent recevoir un augmentation de la base de coût à ce moment-là (en éliminant l'impôt sur les plus-values accumulées - plus d'informations à ce sujet dans la discussion sur les 1031) semiretiredmd.com.

Les inconvénients de la propriété directe :

• Augmentation du capital requis : L'achat d'un bien immobilier nécessite généralement un acompte important et des frais de clôture. Par exemple, un logement locatif d'une valeur de $200 000 peut nécessiter un acompte de $40 000 (20%), plus quelques milliers de dollars de frais de clôture et de remise en état initiale. Il existe des moyens d'investir avec des acomptes moins élevés, mais en général vous avez besoin de plus d'argent à l'avance qu'avec le crowdfunding ou les FPI. Il faut parfois du temps pour épargner suffisamment ou pour retirer des fonds propres d'un autre actif. (Une alternative est piratage de la maison ou en étant propriétaire occupant d'un immeuble collectif, ce qui permet de verser des acomptes moins élevés, mais il s'agit là d'un autre sujet).

• Gestion active et responsabilités : Posséder une location est n'est pas une activité totalement passive. Même si vous engagez un administrateur de biens, vous devez le superviser, prendre des décisions et régler les problèmes qui se posent. Si vous gérez vous-même votre bien, vous devrez vous occuper des locataires, des réparations à 2 heures du matin, des logements vacants, de la publicité, etc. Être propriétaire peut ressembler à un emploi à temps partiel, surtout si l'on possède plusieurs logements. Il faut également tenir compte de la responsabilité et de la conformité légale en tant que propriétaire. En bref, il faut du temps, des connaissances et de la patience.“

• Concentration des risques : Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous mettez beaucoup d'œufs dans ce panier. Si cette propriété a des problèmes - Si vous avez un locataire qui ne paie pas, des réparations importantes imprévues ou une récession économique locale, votre rendement peut en souffrir. Contrairement à un fonds, vous n'êtes pas automatiquement diversifié. Vous pouvez éventuellement atténuer ce problème en possédant plusieurs biens immobiliers dans des zones différentes, mais cela nécessite encore une fois plus de capital et d'efforts.

• Illiquidité et coûts de transaction : L'immobilier direct n'est pas liquide ; la vente d'un bien peut prendre des mois et impliquer des commissions d'agent et d'autres coûts. Si vous avez soudainement besoin de liquidités, vous ne pouvez pas les retirer instantanément, comme c'est le cas pour un compte d'actions. En outre, il n'est pas possible de retirer instantanément de l'argent comme sur un compte en actions, coûts de transaction (frais de courtage, frais de clôture) sont élevés lors de l'achat ou de la vente de biens immobiliers, de sorte qu'il n'est pas pratique de procéder à des échanges fréquents de biens immobiliers.

• Nécessité d'une diligence raisonnable et d'une connaissance du marché : Le succès de l'investissement immobilier direct se résume à l'achat du bon bien au bon prix. Cela signifie que vous devez étudier les marchés et analyser les transactions avec soin. Des facteurs tels que les tendances du quartier, la demande locative, l'état du bien et le rapport prix/loyer sont essentiels. Si vous n'êtes pas diligent, vous risquez de surpayer ou d'acheter un “gouffre financier”. Pour les débutants, il s'agit d'une courbe d'apprentissage et les erreurs peuvent coûter cher. Il est judicieux de se former ou de se faire conseiller (mentors, forums tels que BiggerPockets ou services de conseil) lorsque l'on débute.

Cash Flow vs. Appréciation - Choisir le bon marché : De nombreux nouveaux investisseurs se demandent s'ils doivent investir dans un marché à forte croissance (où les valeurs immobilières augmentent mais où les loyers sont faibles par rapport aux prix, ce qui se traduit par un flux de trésorerie immédiat limité) ou dans un marché à fort rendement (où les prix sont bas par rapport aux loyers, ce qui se traduit par un flux de trésorerie solide, mais où les perspectives d'appréciation sont peut-être plus faibles). Ce phénomène est souvent mesuré par le Rapport prix/loyer d'un marché. Les rapport prix/loyer est calculé en divisant le prix du bien par le loyer annuel. A ratio plus élevé signifie que les prix sont élevés par rapport aux loyers (il est généralement plus difficile d'obtenir un flux de trésorerie positif), tandis qu'une ratio inférieur les prix sont bas par rapport aux loyers (flux de trésorerie plus facile à obtenir) arrivé.com.

Par exemple, à partir de 2023, le ratio prix/loyer dans les pays suivants San Francisco était d'environ 21 (très élevé), alors que dans une ville plus abordable comme le Détroit il était d'environ 5. À San Francisco, un logement coûtant 1T4T1,3M pourrait ne générer que 1T4T60k de loyer annuel (ratio ~21), ce qui rend presque impossible la couverture d'un prêt hypothécaire par le seul loyer - un investisseur dans cette ville pourrait parier principalement sur l'appréciation. À Détroit, une maison coûtant 1T4T70k pourrait se louer 1T4T14k/an (ratio ~5), ce qui indique un fort potentiel de flux de trésorerie (si le bien est entretenu et bien loué). Plus le ratio est élevé, moins l'investisseur a de chances d'obtenir un flux de trésorerie positif après déduction des dépenses.. La plupart des villes “glamour” (New York, Bay Area, Los Angeles) ont des ratios élevés, ce qui signifie que les investisseurs acceptent des rendements initiaux faibles ou négatifs, en espérant que la valeur du bien augmentera. En revanche, de nombreuses villes du Midwest et du Sud ont des ratios plus bas, offrant de meilleurs rendements locatifs, mais souvent avec une appréciation plus lente ou d'autres défis.

Trouver le juste milieu : Idéalement, les investisseurs recherchent des marchés ou des quartiers où convergence des flux de trésorerie et du potentiel d'appréciation - les zones où les rendements locatifs sont bons et les perspectives de croissance. Il peut s'agir de villes ou de banlieues en plein essor qui connaissent une croissance de l'emploi et un afflux de population, mais où les prix des logements restent raisonnables. À l'heure actuelle Gighz, Par exemple, nous tirons parti de l'analyse des données pour identifier les codes postaux dans tout le pays où les croisement des flux de trésorerie locatifs, de l'accessibilité et de la croissance économique (afin que nos clients puissent investir là où les chiffres ont un sens). Souvent, cela signifie qu'il faut cibler des métropoles qui ne sont pas les villes les plus chères de “niveau 1” mais qui ont des fondamentaux solides (des villes comme Dallas, Atlanta, ou certaines parties de la Floride, etc.).

“Zones ”moins attractives" et flux de trésorerie : Il convient de noter que même les à l'intérieur Dans les villes onéreuses, il existe généralement des quartiers “moins attrayants” où les prix sont moins élevés et où il est possible de dégager des liquidités. Par exemple, un investisseur peut trouver des affaires rentables dans les quartiers périphériques d'une grande ville, même si l'appartement du centre-ville n'est pas rentable. Toutefois, ces zones peuvent présenter un risque perçu plus élevé, une appréciation plus faible ou davantage de problèmes de gestion (propriétés plus anciennes, etc.). Les biens immobiliers à bas prix peuvent se comporter comme des "penny stocks", c'est-à-dire que leur valeur est plus volatile et qu'ils nécessitent potentiellement plus d'entretien. (une maison de $50k peut avoir des coûts d'entretien et une rotation des locataires proportionnellement plus élevés qu'une maison de $500k dans un meilleur quartier). Il est essentiel de faire preuve de diligence. le moins cher Les biens immobiliers ont des coûts cachés. Mais avec de l'expérience ou des conseils, cibler les bons quartiers “de valeur” peut permettre même à un investisseur au budget modeste de démarrer et d'obtenir un rendement locatif immédiat.

Exemple : Les ratios prix/loyer varient considérablement d'une ville à l'autre. En 2023, le prix médian du logement à San Francisco (~$1,29M) représentait environ 21 fois son loyer annuel, tandis que le prix médian à Détroit (~$71k) ne représentait que ~5 fois son loyer. Des ratios plus élevés sont souvent synonymes de flux de trésorerie faibles ou négatifs pour les investisseurs, tandis que des ratios plus faibles indiquent un meilleur potentiel de flux de trésorerie.

Les loyers de la section 8 pour un revenu stable : L'une des stratégies utilisées par certains investisseurs pour s'assurer des rentrées d'argent régulières consiste à louer des logements à l'étranger. Section 8 (Section 8 est un programme de bons de logement du gouvernement américain). Dans le cadre d'une location au titre de la section 8, le gouvernement paie une part importante du loyer directement au propriétaire, ce qui lui permet d'obtenir les avantages suivants revenu garanti. Cela peut rendre votre flux de trésorerie très fiable, même en période de récession économique, La demande de logements abordables est généralement élevée. La demande de logements abordables étant généralement élevée, les taux d'inoccupation tendent à être faibles et de nombreux locataires de la section 8 restent à long terme. Essentiellement, La section 8 offre des paiements stables et résistants à la récession, Ce qui est intéressant si votre objectif est de bénéficier d'une stabilité maximale. Bien sûr, il y a des contreparties : les logements participants doivent faire l'objet d'inspections initiales et annuelles (vous devez entretenir le logement conformément aux normes du HUD) et la collaboration avec les autorités locales en charge du logement implique une certaine bureaucratie. Vous devrez également sélectionner les locataires (les détenteurs de bons sont comme tous les locataires - certains sont excellents, d'autres non). Mais de nombreux investisseurs ont trouvé que la Section 8 était une solution gagnante : vous obtenez des rentrées d'argent régulières et vous contribuez à fournir des logements à des familles dans le besoin. Il s'agit de nécessitent un peu plus de travail en amont (paperasserie, vérification de la conformité de votre bien), mais après cela, tout peut se dérouler sans problème. S'il est bien fait, vous faites du bien à la société et être payé de manière fiable - une combinaison convaincante.

Maximiser le succès de la propriété directe : Pour obtenir de bons résultats en matière de location, il est utile de le traiter comme une entreprise. Analysez minutieusement les transactions (il existe de nombreux calculateurs en ligne permettant de calculer le flux de trésorerie, le retour sur investissement, etc. réserves de trésorerie pour l'entretien et les vacances, et constituez une bonne équipe (gestionnaire immobilier fiable, entrepreneur, expert-comptable, etc. si vous ne faites pas tout vous-même). Commencez par un seul bien et apprenez les ficelles du métier. Certains investisseurs se concentrent sur une stratégie (par exemple, acheter des maisons individuelles autour de $120k qui se louent à $1200+, connue sous le nom de “règle des 1%”) tandis que d'autres peuvent ajouter de la valeur grâce à des rénovations (la stratégie BRRRR : Acheter, Réhabiliter, Louer, Refinancer, Répéter) pour augmenter rapidement les fonds propres. Les voies sont multiples, mais toutes nécessitent une planification et des efforts. L'avantage est que après le gros travail initial, une location bien choisie peut en grande partie fonctionner en pilote automatique avec un bon gestionnaire immobilier, Vous bénéficiez ainsi d'un revenu passif chaque mois. De plus, vous disposez d'un bien appréciable que vous pouvez refinancer ou échanger contre un bien plus grand.

Option 3 : Investissement guidé par un service de conseil ou d'investissement immobilier

Si les deux options ci-dessus vous semblent soit trop de travail (propriété directe) ou trop peu de contrôle/avantages fiscaux (crowdfunding), il existe une voie médiane : travailler avec une société d'investissement. service de conseil en investissement immobilier ou partenaire qui peuvent vous proposer une approche sur mesure. Des entreprises comme Gighz Consulting & Investments (notre société) offre à ses clients la possibilité d'investir dans l'immobilier en bénéficiant des conseils d'un expert et de différents niveaux d'implication. En fait, vous tirez parti de l'expérience, de l'analyse du marché et du réseau d'une équipe, tout en bénéficiant des avantages de la propriété immobilière.

Voici trois niveaux de service/stratégie qu'une telle société de conseil pourrait fournir (de la plus passive à la plus pratique) :

• Niveau 1 - Projets passifs contrôlés (“Just Returns”) : C'est un peu comme si vous aviez votre propre privé crowdfunding, mais avec plus de personnalisation et souvent une expertise locale. Par exemple, Gighz pourrait sélectionner une poignée d'entreprises de projets immobiliers approuvés - par exemple, un petit immeuble d'habitation à Dallas avec un promoteur expérimenté - et permettre aux clients d'investir pour obtenir une part des bénéfices. La différence avec le crowdfunding générique est que nous visitons et évaluons personnellement chaque projet et chaque partenaire, en mettant les pieds sur le terrain et en faisant preuve d'une grande diligence. Les projets sont généralement menés avec les développeurs ou les opérateurs qui ont de solides antécédents. Les investisseurs de ce niveau peuvent recevoir des retours sans intervention (soit par le biais de paiements d'intérêts privilégiés, soit par le biais d'un partage des bénéfices) sans faire aucun travail. C'est l'idéal pour quelqu'un qui dit : “Je veux juste les rendements de l'immobilier, mais je ne veux pas m'occuper des locataires ou des décisions”. La société de conseil s'occupe du suivi du projet et négocie souvent de meilleures conditions ou protections pour ses investisseurs. Inconvénient : Comme vous n'êtes pas propriétaire d'un bien immobilier, vous risquez de ne pas bénéficier de certains avantages fiscaux (comme dans le cas du crowdfunding). Toutefois, en fonction de la structure de l'opération, vous pouvez bénéficier de l'imputation des pertes K-1 ou d'autres avantages. Renseignez-vous toujours sur le traitement fiscal.

• Niveau 2 - Achats de biens personnalisés (propriété directe avec accompagnement) : Dans ce cas, le service vous aide à trouver et acquérir des biens immobiliers pour votre propre portefeuille, Il fournit des analyses et un soutien continus. C'est un peu comme si vous disposiez d'un partenaire expert/coach à vos côtés lors de la constitution d'un portefeuille locatif. Par exemple, vous pouvez nous faire part de vos objectifs (par exemple : “J'ai $100K et je veux acheter 2 propriétés locatives dans des marchés en croissance”) et nous utiliserons nos modèles de données pour identifier les villes et les quartiers qui correspondent (où convergence des flux de trésorerie, de l'appréciation et de la stabilité, Nous pourrions alors vous mettre en relation avec des agents locaux sélectionnés, inspecter et évaluer des biens spécifiques et vous guider dans l'achat.) Nous pourrions alors vous mettre en contact avec des agents locaux agréés, inspecter et évaluer les biens spécifiques, et vous guider dans l'achat. En fin de compte, c'est vous, l'investisseur, qui posséder les biens directement à votre nom ou à celui de votre société à responsabilité limitée - On obtient ainsi tous les avantages (revenus, capitaux propres, avantages fiscaux complets). Mais vous n'avez pas besoin de partir de zéro ou de naviguer seul sur des marchés peu familiers ; le service accélère et dédramatise votre entrée sur le marché. Cette approche est idéale pour les débutants qui souhaitent devenir propriétaires mais qui ne savent pas où et quoi acheter. Elle est également utile pour les investisseurs qui manquent de temps et qui ont besoin de quelqu'un pour rechercher des transactions et procéder à des vérifications préalables. En fait, vous achetez un bien immobilier avec un service de conciergerie. La société de conseil peut demander des honoraires ou une petite participation pour cette aide, mais elle peut facilement s'autofinancer en vous aidant à éviter les mauvaises affaires et à négocier de bons prix. Après l'achat, vous pouvez rester assez passif en engageant des gestionnaires de biens, mais vous gardez le contrôle en tant que propriétaire. Et si, plus tard, vous souhaitez vendre ou procéder à un échange 1031, vous êtes libre de le faire (avec nos conseils si nécessaire).

• Niveau 3 - Possibilités de développement et d'investissement avancé : Il s'adresse aux investisseurs qui recherchent des rendements plus élevés en octane et qui peuvent disposer d'un capital plus important ou d'un appétit pour les transactions complexes. Dans ce cas, une société de conseil/investissement telle que Gighz mettrait en place des opportunités telles que les projets de développement, les fonds d'investissement de type "fix-and-flip", ou encore les investissements dans des actifs alternatifs (pétrole et gaz, location de matériel médical, etc.). que les investisseurs individuels ne peuvent généralement pas réaliser seuls. La promotion immobilière, par exemple, peut générer des profits nettement plus élevés que l'achat de biens locatifs stabilisés. Les projets réussis visent souvent des rendements de 20%+ annualisés. caliberco.com. Cependant, le développement est le le segment le plus complexe et le plus risqué de l'immobilier, Il s'agit d'un projet qui nécessite une équipe solide (architectes, entrepreneurs, autorisations municipales, etc.), ainsi qu'une gestion rigoureuse du projet. Le rôle de notre entreprise consisterait à assembler des équipes de développement expérimentées et s'occupe de toutes les tâches lourdes, ce qui permet aux investisseurs de participer à la gestion de l'entreprise. l'aspect positif du développement sans avoir besoin d'être développeur soi-même. Les opérations peuvent être structurées de différentes manières : par exemple, un investisseur peut prêter des fonds à un projet (en percevant un taux d'intérêt fixe élevé, payé trimestriellement ou à l'achèvement), ou investir sous forme de capital pour obtenir une part proportionnelle des bénéfices lorsque le projet est vendu. Certaines opérations peuvent même offrir une solution hybride : un rendement préférentiel et une part des bénéfices. Les détails dépendent de l'opération et des préférences de l'investisseur. L'essentiel est que avec la bonne équipe et le bon projet, les développements au bon endroit peuvent être une manne financière - Les services de gestion de patrimoine peuvent être bien plus performants que le rendement d'un bien immobilier locatif, mais vous avez besoin d'une expertise pour les mettre en œuvre correctement. En vous associant à une société, vous atténuer certains risques parce que l'entreprise fait preuve d'une grande diligence et qu'elle co-investit généralement ou aligne ses intérêts pour garantir le succès du projet.

  • Exemple : Supposons que Gighz identifie un terrain dans une banlieue en expansion où une communauté de 30 maisons en rangée pourrait être construite. Nous nous associons à un promoteur réputé qui a réalisé des projets similaires. Nous prévoyons que les investisseurs pourraient doubler leur mise en trois ans grâce à ce projet. En tant que particulier, vous ne pourriez probablement pas vous lancer dans ce projet, mais en investissant par le biais de notre accord de développement syndiqué, vous investissez, disons, $50k et obtenez une part proportionnelle. L'équipe de développement s'occupe de l'exécution quotidienne. Si le projet réussit (s'il est vendu de manière rentable), vous bénéficiez d'un bon retour sur investissement. En cas de difficultés, notre équipe est là pour résoudre les problèmes et le risque est réparti entre les investisseurs. Les l'importance d'une équipe solide On ne saurait trop insister sur le fait que les opérations de développement exigent que tout le monde soit sur le pont et que l'on gère en permanence les budgets, les calendriers et les évolutions du marché. C'est pourquoi un inexpérimenté Un investisseur ne devrait jamais se lancer seul dans le développement. Mais avec l'aide de des partenaires expérimentés et de diligence raisonnable, il peut s'agir d'une voie lucrative.

• Investissements en actifs alternatifs pour des avantages fiscaux : Au-delà de l'immobilier traditionnel, les sociétés peuvent également aider les investisseurs à haut revenu à se lancer dans des investissements alternatifs qui s'accompagnent d'une forte augmentation de la valeur ajoutée. incitations fiscales. Deux exemples sont cités partenariats pétroliers et gaziers et entreprises de location de matériel médical. Ces questions peuvent sembler sans rapport avec l'immobilier, mais leur point commun est le suivant atténuation de l'impôt. Le code fiscal américain prévoit des incitations généreuses pour certains types d'investissements. Par exemple, le code fiscal américain prévoit des incitations généreuses pour certains types d'investissements, investissements dans les forages pétroliers et gaziers (working interests in wells) permettent aux investisseurs de déduire une grande partie des coûts de forage (appelés les coûts de forage intangibles (IDC) au cours de la première année - souvent 70-80% de l'investissement peut être déduit du revenu actif. Cela signifie qu'un médecin à hauts revenus qui investit 1T4T100k dans un puits de pétrole peut bénéficier d'une déduction de 1T4T70k cette année-là, ce qui réduit considérablement son revenu imposable. En contrepartie, les investissements pétroliers comportent des risques (prix des matières premières, puits secs), mais ils produisent également des flux de trésorerie si les puits sont fructueux. De même, les investissements dans les les équipements médicaux ou technologiques qui est loué peut bénéficier d'une l'amortissement supplémentaire ou l'amortissement au titre de l'article 179, Le revenu de la location est un avantage, mais il permet aussi d'amortir rapidement l'équipement coûteux, ce qui crée une perte sur papier. Par exemple, un groupe de médecins pourrait mettre en commun des fonds pour acheter un appareil d'IRM et le louer à un cabinet de radiologie - le revenu de la location est un avantage, mais ils peuvent aussi amortir rapidement l'équipement coûteux, créant ainsi une perte sur papier qui peut compenser le revenu de leur cabinet. Ces stratégies sont souvent utilisées par des professionnels avisés pour compenser des revenus W-2 élevés par des pertes d'investissement (légalement). Notre rôle serait d'identifier les opérateurs réputés dans ces domaines de niche et de faciliter l'investissement (puisque ces transactions ne sont généralement pas disponibles sur les plateformes publiques). Il est important de noter qu'il s'agit d'opportunités spécialisées - qui ne conviennent pas à tout le monde - mais qui, pour le bon investisseur, offrent à la fois une diversification et un allègement fiscal substantiel. Faites toujours appel à un expert-comptable qui comprend ces investissements avant de vous lancer, car il existe des règles spécifiques (par exemple, les déductions pour le pétrole et le gaz sont l'un des rares moyens de compenser les revenus actifs sans être un professionnel de l'immobilier).

En résumé, travailler avec une société de conseil ou d'investissement peut vous offrir le meilleur des deux mondes : vous pouvez exploiter la l'expérience, les données et le réseau de professionnels (afin d'éviter les pièges et d'accéder à des offres de grande qualité), mais vous pouvez toujours atteindre les objectifs suivants propriété et avantages directs dans de nombreux cas. C'est comme si vous disposiez d'un guide dans la jungle de l'investissement immobilier. Cela peut être particulièrement utile pour les personnes très occupées (médecins, cadres, etc.) qui souhaitent récolter les fruits de l'immobilier et des investissements alternatifs, mais qui n'ont pas le temps de devenir des experts sur plusieurs marchés ou stratégies. La société devient essentiellement votre “partenaire d'investissement” - certains clients s'appuient sur nous uniquement pour des analyses et des seconds avis, tandis que d'autres nous demandent de gérer l'ensemble du processus de bout en bout pendant qu'ils examinent les rapports.

Une mise en garde s'impose : assurez-vous que l'entreprise ou le conseiller avec lequel vous travaillez est transparent en ce qui concerne les frais, qu'il a une attitude fiduciaire et qu'il a des antécédents. Il existe de nombreux gourous autoproclamés ; recherchez ceux qui mettent l'accent sur les points suivants des décisions fondées sur des données et la confiance. Par exemple, chez Gighz, nous mettons l'accent sur confiance, avantages fiscaux et tranquillité d'esprit pour nos clients de la génération X et de la génération des baby-boomers intéressés par l'immobilier sans intervention - et nous nous efforçons d'y parvenir en examinant minutieusement chaque transaction et en co-investissant souvent aux côtés de nos clients. L'objectif est un partenariat à long terme et la constitution d'un patrimoine, et non des transactions ponctuelles.

Comprendre le financement immobilier (hypothèques) pour les investisseurs

À moins que vous n'achetiez un bien immobilier au comptant, vous devrez vous familiariser avec les éléments suivants options de financement. Les prêts hypothécaires pour les investissements immobiliers se présentent sous plusieurs formes, et il est essentiel de comprendre les différences. Les conditions et les structures des prêts peuvent avoir un impact significatif sur vos rendements et vos risques. Voici un aperçu des principaux types de prêts :

• Prêts à l'investissement résidentiel (1-4 unités) : Il s'agit de prêts hypothécaires conventionnels pour les locations de maisons individuelles, les duplex, les triplex ou les quadruplex. Ils sont similaires aux prêts immobiliers pour les résidences principales, mais avec des taux d'intérêt légèrement plus élevés et des exigences plus strictes pour les investisseurs. Le grand avantage de ces prêts est qu'ils sont souvent proposés en tant que Prêts à taux fixe sur 30 ans - qui consiste à bloquer un taux d'intérêt (par exemple, 7%) pour toute la durée de 30 ans, ce qui offre une certaine stabilité. Ils ont généralement des taux plus bas que les prêts commerciaux, et si les taux baissent, vous pouvez les refinancer. Les acomptes doivent généralement être de 20-25% pour un bien locatif (certains prêteurs autorisent une mise de fonds de 15% avec une assurance hypothécaire privée, mais de nombreux investisseurs préfèrent 20%+ pour éviter l'assurance hypothécaire privée). Les prêteurs évalueront votre le revenu personnel, la cote de crédit et le ratio d'endettement pour approuver le prêt. En outre, ils exigent généralement que vous ayez réserves de trésorerie (par exemple, 6 mois de paiements hypothécaires en épargne) pour chaque bien d'investissement, comme tampon de sécurité. Les prêts résidentiels sont souvent limités à 10 prêts par personne selon les directives de Fannie Mae/Freddie Mac. Ces prêts constituent un excellent point de départ en raison de leurs faibles taux fixes et de leur long amortissement qui maximisent le flux de trésorerie. Exemple : Vous achetez un 4plex, versez 25% et obtenez un prêt à taux fixe sur 30 ans - votre paiement hypothécaire reste constant même si les taux du marché augmentent, ce qui, dans un contexte d'inflation élevée, est un énorme avantage.

• Prêts commerciaux multifamiliaux (5+ unités ou propriétés à usage mixte/commercial) : Dès que vous dépassez 4 unités ou que vous vous lancez dans l'immobilier commercial (commerce de détail, bureaux, industrie), vous entrez dans le domaine de l'immobilier d'entreprise. financement commercial. Ces prêts sont très différents. Ils ont souvent une durée de 5, 7 ou 10 ans où le taux est fixe, mais le calendrier d'amortissement peut être de 25 ou 30 ans. Cela signifie que votre mensualité est calculée comme s'il s'agissait d'un prêt sur 25 ou 30 ans, mais qu'au bout de 5 ans, par exemple, le prêt est amorti. ballons - vous devez soit le rembourser, soit le refinancer aux taux en vigueur. Cela introduit risque de refinancementSi les taux d'intérêt sont beaucoup plus élevés dans 5 ans, votre nouveau prêt pourrait augmenter fortement vos coûts (c'est un problème auquel de nombreux propriétaires de commerces ont été confrontés lorsque les taux ont grimpé récemment - ils ont dû se refinancer à 7% au lieu de 4%, ce qui a nui à leur flux de trésorerie). En outre, les prêts commerciaux sont généralement assortis de taux d'intérêt légèrement plus élevés au départ, car ils sont considérés comme plus risqués. Les prêteurs pour les transactions commerciales se concentrent davantage sur le le revenu du bien (revenu net d'exploitation et ratio de couverture du service de la dette) que sur vos revenus personnels. Ils veulent s'assurer que les loyers du bien peuvent couvrir le prêt hypothécaire avec une bonne marge (souvent un DSCR de 1,2 ou plus). Ils peuvent également exiger de l'emprunteur qu'il dispose d'un patrimoine important ou qu'il ait de l'expérience dans la gestion de ce type de biens. Parce que ces prêts ne sont pas standardisés comme les prêts résidentiels, les conditions peuvent varier Ils sont souvent négociables (en particulier pour les transactions plus importantes). Les prêts commerciaux peuvent être accordés par des banques, des coopératives de crédit ou des prêteurs spécialisés. Point clé : Les taux d'intérêt du marché sont très importants pour les biens immobiliers commerciaux, En effet, il n'est pas possible de bloquer un taux bas pendant 30 ans. Si les taux restent élevés, les investissements commerciaux risquent d'être fortement comprimés en cas de refinancement. C'est la raison pour laquelle la valeur de l'immobilier commercial chute lorsque les taux d'intérêt augmentent de manière significative : les acheteurs savent qu'ils ne peuvent pas s'endetter à long terme à bon marché. En tant qu'investisseur, vous devez prévoir les éventualités (parfois en garantissant une durée fixe plus longue, ou en disposant de liquidités supplémentaires pour rembourser le prêt, etc.) Les taux d'intérêt élevés et les difficultés de refinancement sont en effet l'une des raisons pour lesquelles certains biens immobiliers commerciaux sont sous pression dans des environnements de taux élevés soutenus (ce qui rend le refinancement difficile et coûteux).

• Prêts DSCR pour les investisseurs de 1 à 4 logements : DSCR signifie Ratio de couverture du service de la dette. Il existe des prêteurs spécialisés qui proposent Prêts DSCR pour les immeubles de placement résidentiels. Ces prêts sont accordés sur la base du potentiel de revenu de la propriété au lieu de votre revenu personnel. En d'autres termes, ils cherchent à savoir si le loyer prévu couvre l'hypothèque (la dette) dans un certain rapport (souvent au moins 1,1x ou 1,2x). Dans l'affirmative, ils accorderont le prêt, quel que soit votre ratio d'endettement personnel. Ils vérifient toujours votre solvabilité et exigent une cote de crédit décente, mais ils n'examinent pas aussi minutieusement votre revenu W-2 ou votre revenu d'indépendant. Les prêts DSCR sont populaires auprès des investisseurs qui possèdent de nombreux biens immobiliers (et qui ont épuisé leurs prêts conventionnels ou qui ont des finances complexes qui n'affichent pas de revenus élevés sur le papier). Le la contrepartie est un taux d'intérêt plus élevé (souvent 1-2% au-dessus de la norme) et un acompte plus important (généralement 20-25%+). En outre, ces prêts peuvent être assortis de pénalités de remboursement anticipé. Mais l'avantage, c'est que vous qualifier sur la base du loyer, Il est donc plus facile pour certains d'obtenir un prêt. Par exemple, un bien immobilier est loué pour $2000 et le prêt hypothécaire serait de $1500 - DSCR = 1,33, ce qui est probablement acceptable. Ces prêts peuvent être fixes ou ajustables. Ils constituent un outil supplémentaire dans la boîte à outils de l'investisseur, en particulier pour ceux qui se constituent un gros portefeuille ou qui n'ont pas de revenus de 9 à 5.

• Prêts de portefeuille et prêts de banques privées/locales : Certaines banques (souvent des banques locales) proposent prêts en portefeuille, Cela signifie qu'ils conservent le prêt dans leurs livres au lieu de le vendre à Fannie/Freddie. Ces prêts peuvent être plus flexibles (peut-être 15% d'apport, ou autoriser plusieurs propriétés sous un même prêt, etc.) ). Par exemple, nous avons des relations avec des prêteurs qui financent des immeubles de placement avec un acompte de 15% seulement. pour les investisseurs qualifiés, ce qui peut être intéressant pour ceux qui cherchent à maximiser l'effet de levier et les rendements (mais n'oubliez pas qu'un effet de levier plus important est synonyme de risque plus élevé). Les prêteurs de portefeuille peuvent également regrouper plusieurs propriétés en un seul prêt (ce qui est utile si vous avez plusieurs maisons individuelles à louer). Les taux d'intérêt de ces prêts peuvent parfois être étonnamment compétitifs (et occasionnellement), les taux des prêts jumbo pour les biens de grande valeur sont encore plus bas que les taux standard, ce qui semble contre-intuitif mais se produit parce que les banques considèrent que les emprunteurs fortunés présentent un risque de défaillance plus faible et qu'elles veulent également faire affaire avec eux). En outre, les prêts jumbo (pour les biens immobiliers onéreux dépassant les limites de conformité) souvent ne nécessitent pas de PMI même si vous versez moins de 20%, alors que les prêts conventionnels le font. Comparez toujours les options. Si vous achetez au nom d'une SARL, vous pouvez utiliser un prêt commercial ou un prêt de portefeuille, car les prêts conventionnels doivent généralement être accordés en nom personnel (vous pouvez passer à la SARL plus tard, mais c'est un autre sujet).

• Taux d'intérêt et “points d'achat” : Lorsque vous obtenez un prêt hypothécaire, on vous propose un taux d'intérêt, mais vous pouvez également payer des frais de dossier. points (intérêts payés d'avance) pour obtenir un taux plus bas. Un point correspond à 1% du montant du prêt. Les investisseurs achètent parfois le taux à la baisse s'ils ont l'intention de conserver le prêt à long terme. Cependant, il faut savoir que si vous prévoient de refinancer dans un avenir proche, En revanche, l'achat de points est souvent une dépense inutile, car vous ne conserverez pas le prêt assez longtemps pour récupérer ce paiement initial. Dans un contexte de taux élevés, de nombreux investisseurs acceptent un taux plus élevé au départ (avec un minimum de points) et prévoient de refinancer plus tard, lorsque les taux devraient baisser. Si les taux sont à des niveaux historiquement bas et que vous savez que vous garderez le prêt pour toujours, il peut être judicieux d'acheter un taux plus bas. L'essentiel est de tenir compte du seuil de rentabilité. Nous le mentionnons parce que certaines personnes paient des points sans tenir compte du fait qu'elles pourraient refinancer ou vendre leur bien après quelques années, ce qui aurait pour effet de réduire le taux d'intérêt. “perdre” l'argent dépensé pour les points lors de la refi.

En résumé, choisir le financement qui correspond à votre stratégie. Si vous souhaitez bénéficier d'un flux de trésorerie maximal et d'une grande simplicité, un prêt résidentiel à taux fixe sur 30 ans est la solution idéale. Si vous passez à des appartements, comprenez les conditions des prêts commerciaux et essayez d'obtenir la période fixe la plus longue possible ou prévoyez un plan de refinancement. Gardez un œil sur les tendances des taux d'intérêt. Enfin, entretenez de bonnes relations avec quelques prêteurs ou avec un courtier en hypothèques avisé, qui pourra faire le tour de votre scénario de prêt. Le financement peut faire ou défaire la viabilité d'une affaire ; parfois, un prêt créatif (ou même un financement par le vendeur) peut transformer une affaire médiocre en une bonne affaire.

Conseil : Ayez votre documents financiers en ordre (déclarations de revenus, déclarations d'impôts, relevés bancaires) et évitez les changements importants (comme quitter votre emploi ou acheter une voiture) lorsque vous êtes sur le point d'obtenir un prêt. Les prêteurs vérifient souvent les revenus et les actifs à plusieurs reprises. Préparez-vous également à fournir les documents suivants des réserves suffisantes - les prêteurs exigent généralement 6 mois de PITI (principal, intérêts, taxes, assurance) comme réserves par propriété pour les investisseurs possédant plusieurs propriétés.

Avantages fiscaux et stratégies d'investissement immobilier

L'un des principaux avantages de l'investissement immobilier aux États-Unis réside dans le fait qu'il est possible d'investir dans des biens immobiliers à l'étranger. traitement fiscal favorable. Un investisseur avisé peut souvent tirer un revenu des biens immobiliers tout en ne payant que peu ou pas d'impôts courants sur ces revenus - et même de différer l'impôt sur la croissance lors de la vente des biens immobiliers. Nous aborderons ici les principaux concepts fiscaux que vous devez connaître : l'amortissement (y compris la séparation des coûts), 1031 échanges, récupération des amortissements, Statut de professionnel de l'immobilier, et certains des abris fiscaux alternatifs mentionnés plus haut.

• L'amortissement - l'atout caché de l'investisseur immobilier : Amortissement est une dépense hors trésorerie que l'IRS autorise les propriétaires d'immeubles locatifs à prendre, reflétant l'idée que les bâtiments s'usent avec le temps. Pour les propriétés résidentielles, l'IRS vous permet actuellement d'amortir la valeur du bâtiment sur la période suivante 27,5 ans (commercial sur 39 ans). Par exemple, si vous avez acheté une maison locative pour 1T4T300 000 et que le terrain vaut 1T4T60 000, la valeur restante du bâtiment de 1T4T240 000 divisée par 27,5 = environ 1T4T8 727 par an en frais d'amortissement que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs. Il arrive donc souvent qu'un bien immobilier dont le cash-flow est positif sur le papier affiche une perte imposable, ce qui est le cas de la plupart des biens immobiliers. met ces revenus locatifs à l'abri de l'impôt. C'est l'un des avantages les plus intéressants : le loyer de votre locataire (et même une partie de votre revenu W-2, si vous êtes un professionnel de l'immobilier) peut être compensé par cette perte de papier.

• Séparation des coûts et amortissement accéléré : Normalement, la dépréciation est lente (27,5 ans). Mais grâce à une stratégie appelée séparation des coûts, Les investisseurs peuvent accélérer une grande partie de l'amortissement au cours des années antérieures de la propriété. La séparation des coûts est essentiellement une analyse technique qui répartit les éléments du bâtiment qui peuvent être amortis sur des durées plus courtes (comme 5, 7 ou 15 ans). Par exemple, des éléments du bien tels que les appareils électroménagers, la moquette, les installations, l'aménagement paysager, etc. peuvent être amortis sur 5 ou 15 ans au lieu de 27,5 ans. En identifiant et en séparant (“ségrégation”) ces coûts, vous pouvez “de déduire un grand nombre de déductions d'amortissement en début de période au cours des premières années de propriété rocketmortgage.com. En fait, en vertu de la récente législation fiscale (le bonus d'amortissement 100% était disponible jusqu'en 2022 et est maintenant progressivement réduit), vous pouvez déduire immédiatement la plupart de ces actifs à durée de vie plus courte au cours de la première année. Il en résulte une perte fiscale potentiellement énorme sur le papier au cours de la première année. Les propriétaires utilisent la séparation des coûts pour augmenter leur flux de trésorerie en réduisant les impôts dès le début. - plus de liquidités disponibles qui peuvent être réinvesties. Un exemple : Une étude d'évaluation des coûts sur ce bien de $300k pourrait trouver $60k d'actifs qui se qualifient pour une durée de vie de 5 ans ; vous déduisez immédiatement ce $60k (en vertu des règles d'amortissement en prime), ce qui crée une déduction massive de l'amortissement de la première année.

  N'oubliez pas : La séparation des coûts nécessite généralement de faire appel à une société spécialisée pour réaliser une étude (coûtant quelques milliers de dollars), de sorte qu'elle est plus judicieuse pour les grandes propriétés ou les portefeuilles. Mais même une maison individuelle peut en bénéficier si les chiffres sont corrects. Selon une explication, “La séparation des coûts est un moyen pour les investisseurs immobiliers de déduire rapidement la dépréciation d'un bien immobilier... ce qui permet d'accélérer le calendrier d'amortissement et d'augmenter le montant que vous pouvez déduire chaque année.”. Cette réduit votre revenu imposable au cours des premières années de propriété, ce qui améliore votre trésorerie (puisque vous payez moins d'impôts de votre poche).

• Le piège - La récupération de l'amortissement : L'IRS est généreux lorsqu'il s'agit de reporter l'impôt par le biais de l'amortissement, mais si vous vendez le bien purement et simplement, il y a un rattrapage à faire : amortissement récupération de l'impôt. Lorsque vous vendez, toutes les déductions pour amortissement que vous avez pratiquées au fil des ans sont additionnées et vous devez généralement payer un impôt (25% fédéral) sur ce montant, en plus de l'impôt sur les plus-values. En fait, l'IRS vous dit : “Nous vous avons laissé économiser des impôts en amortissant votre bien ; maintenant que vous avez vendu, nous voulons récupérer 25% de ces déductions”. Par exemple, si vous avez déduit 1T4T30.000 d'amortissement sur 10 ans, lors de la vente 1T4T30k est soumis à un impôt de 25% = 1T4T7.500 (plus l'impôt d'État, le cas échéant). La plus-value restante (prix de vente moins prix d'achat initial, etc.) est imposée au taux des plus-values (15-20% au niveau fédéral, en fonction du revenu). Sans autre stratégie, vous devrez donc payer des impôts sur la plus-value et sur la récupération de l'amortissement. Comme le dit un blog d'investisseurs médecins : “Lorsque vous vendez, il y a ce que l'on appelle la récupération de l'amortissement - vous devez rembourser les impôts sur tous les amortissements que vous avez demandés, au taux de l'impôt sur le revenu ordinaire.”. Ouch.

• 1031 Exchanges - Report d'impôts à l'infini : Saisir le Échange au titre de l'article 1031, L'échange de biens immobiliers est souvent appelé échange 1031 ou échange de biens similaires. Il s'agit d'un outil puissant qui vous permet de vendre un immeuble de placement et ne pas payer d'impôts immédiatement en réinvestissant le produit de la vente dans un autre bien. Les impôts (plus-values et récupération de l'amortissement) sont reportés, c'est-à-dire qu'ils sont incorporés dans la base du nouveau bien. La plupart des opérations de syndication ou de crowdfunding ne permettent PAS cette option, ce qui explique l'avantage de la propriété directe. Pour réaliser une opération 1031, vous devez suivre des règles strictes : vous devez identifier le(s) bien(s) de remplacement dans les 45 jours suivant la vente de l'ancien et conclure la vente du nouveau bien dans les 180 jours ; vous devez utiliser un intermédiaire qualifié pour conserver les fonds (vous ne pouvez pas toucher à l'argent entre-temps) ; et le nouveau bien doit être d'une valeur et d'un montant de prêt égaux ou supérieurs (pour différer tous les impôts). Mais s'il est exécuté correctement, vous pouvez échanger des biens immobiliers sans payer un centime d'impôt à ce moment-là. Cela permet aux investisseurs de augmenter continuellement la valeur de l'entreprise - par exemple, vendre un duplex et acheter un quadruplex, puis l'échanger contre un immeuble d'appartements, etc. tout cela sans perdre une grande partie de vos capitaux propres à cause des impôts.. On dit souvent que c'est ainsi que se construit la richesse immobilière : “échanger jusqu'à ce que vous tombiez’.” Car, en fin de compte, si vous continuez à effectuer des échanges 1031 tout au long de votre vie et que vous ne les liquidez jamais, vous bénéficiez d'un cadeau final : à votre décès, vos héritiers hériteront du bien à un prix de base majorée (la valeur de marché actuelle), ce qui signifie que tous les impôts sur les plus-values différées et les amortissements disparaissent - ils ne sont pas dus par la succession. Vos héritiers peuvent alors vendre immédiatement le bien avec un minimum d'impôts. Comme l'explique une source : “Au moment de votre décès, la nouvelle base est fixée à la valeur, de sorte que vos héritiers n'ont pas à payer pour ces années d'impôts différés. Aujourd'hui que transmet la richesse”. En résumé, Les échanges 1031 permettent la constitution d'un patrimoine générationnel, Les échanges 1031 vous permettent de conserver vos gains, en permettant une croissance continue de l'investissement sans imposition, puis une réinitialisation au moment de l'héritage. Même si vous ne conservez pas votre bien jusqu'à votre décès, les échanges 1031 vous permettent au moins de conserver 100% de vos gains au fur et à mesure que vous augmentez votre patrimoine. Les investisseurs doivent absolument se familiariser avec les règles 1031 - il s'agit d'un avantage fondamental de l'immobilier. (Remarque : 1031 concerne les immeubles de placement, et non les flips ou les résidences personnelles (bien que les résidences personnelles aient leurs propres règles d'exclusion des gains de $250k/$500k)).

• Statut de professionnel de l'immobilier (REPS) : Nous avons déjà laissé entendre que les pertes locatives (dues à l'amortissement, etc.) sont généralement “passives” et ne peuvent pas compenser vos revenus actifs comme un salaire. Il existe toutefois une exception : si vous ou votre conjoint remplissez les conditions requises pour être considéré comme un Professionnel de l'immobilier aux yeux de l'IRS, les pertes locatives sont alors pas passif à vous - c'est-à-dire à vous peuvent les utiliser pour compenser des revenus salariaux ou professionnels. Il s'agit d'un statut extrêmement précieux pour les personnes à hauts revenus qui possèdent un important portefeuille immobilier (ou qui envisagent de le faire). Pour bénéficier de ce statut, vous devez généralement (1) dépenser plus de 50% de votre temps de travail dans les métiers de l'immobilier (et au moins 750 heures par an), et (2) participer matériellement à vos propriétés (pas de propriétaire absent). Les cas les plus courants sont les suivants : l'un des conjoints exerce une profession libérale à haut revenu (médecin, avocat, etc.) et l'autre conjoint gère les biens locatifs à temps plein - le conjoint gestionnaire peut potentiellement être considéré comme un professionnel de l'immobilier. Ou si l'un des conjoints change de carrière pour se consacrer à plein temps à l'immobilier, il peut être considéré comme un professionnel de l'immobilier. Si vous répondez aux critères, le code des impôts vous permet de déduire les pertes de vos locations de vos autres revenus. Supposons, par exemple, que vous et votre conjoint gagniez $300k grâce à votre travail et que vous possédiez des biens locatifs générant $100k de pertes sur papier (grâce à l'amortissement et à la ségrégation des coûts). Normalement, ces $100k de pertes passives ne pourraient compenser que les revenus passifs, et non les revenus de votre travail. Mais si l'un d'entre vous est un professionnel de l'immobilier, ces $100k peuvent directement déduire votre salaire de $300k - ce qui vous permet d'économiser peut-être $37k d'impôts (si vous vous situez dans la tranche 37%). C'est énorme. En d'autres termes : “Contrairement aux investisseurs passifs, le statut de professionnel de l'immobilier vous permet de déduire vos pertes immobilières locatives de toute source de revenu, comme les salaires ou les bénéfices d'entreprise”. Il ne s'agit pas seulement réduit votre facture fiscale L'économie d'impôt n'est pas significative, mais elle augmente effectivement le retour sur investissement de l'immobilier (l'économie d'impôt est comme un flux de trésorerie supplémentaire). De nombreux médecins investisseurs utilisent cette stratégie avec l'un des conjoints qui se concentre sur l'immobilier. Remarque : il n'est pas facile de se qualifier, sauf si vous réduisez réellement vos autres activités - 750 heures par an (~14,4 heures/semaine) et plus de la moitié de votre temps de travail total représentent un engagement sérieux. Il est conseillé de tenir un registre des heures de travail pour le justifier. En outre, la législation fiscale peut être nuancée (choix de regroupement, etc.), il convient donc de consulter un expert-comptable compétent si vous optez pour le REPS. Mais pour ceux qui peuvent le faire, cela transforme l'immobilier en un puissant abri fiscal. et générateur de revenus. Combiné à la séparation des coûts, un professionnel de l'immobilier peut créer d'énormes déductions pour effacer d'autres revenus (nous parlons de zéro impôt sur un salaire élevé dans certains cas, comme l'ont démontré les propriétaires du blog Semi-Retired MD). En résumé : Si l'un des partenaires peut réduire ses heures de travail normales ou si l'un d'entre vous souhaite se consacrer à plein temps à la gestion de vos biens immobiliers, REPS est une voie à explorer pour accroître vos économies d'impôt.

• Utilisation d'autres investissements fiscalement avantageux : Nous avons déjà parlé du pétrole, du gaz et de l'équipement dans le cadre des stratégies avancées, mais nous allons les rattacher ici. Il ne s'agit pas de biens immobiliers, mais de nombreux investisseurs immobiliers investissent également dans ces biens pour diversifier leurs activités et bénéficier d'avantages fiscaux supplémentaires. Pétrole et gaz Intérêts de travail : Si vous participez directement à des projets de forage (pas seulement en achetant des actions d'Exxon, mais en créant une société de personnes qui finance le forage), l'IRS vous considère comme un partenaire actif dans cette entreprise. Cela permet notamment la déduction des coûts de forage incorporels (IDC) du revenu actif. Selon les règles de l'IRS, en général 60-80% de l'investissement peut être déduit au cours de l'année 1. Certains projets permettent même 100% s'ils sont structurés d'une certaine manière. Revenu passif MD a noté “En général, 70 à 80 % de l'investissement peuvent être déduits la première année. Dans de nombreux cas, l'IRS permet de déduire 100 % de ces coûts du revenu actif.”. Le coût restant est amorti ou déprécié au fil du temps. Et si le puits produit, vous obtenez également un revenu continu (qui peut être partiellement protégé par une déduction pour épuisement). En outre, toute perte ou tout amortissement du puits est considéré comme une perte active (puisque les intérêts directs ne sont pas passifs selon la définition de l'IRS), de sorte que vous n'avez même pas besoin de REPS pour cela - il s'agit d'un compte séparé qui compense directement votre W-2. C'est la raison pour laquelle certains médecins investissent dans des puits de pétrole pour réduire leurs impôts : l'impact est immédiat. Bien sûr, si le puits produit du pétrole, vous payez l'impôt sur le revenu, mais les déductions initiales l'emportent souvent sur les revenus initiaux. Si le puits est à sec, ironiquement, vous avez au moins bénéficié d'une déduction fiscale pour amortir la perte monétaire. Il s'agit d'un investissement à haut risque et à haut rendement, mais sur le plan fiscal, il est très favorable. Location de matériel médical : Supposons qu'un groupe investisse dans des appareils médicaux coûteux ou même dans des appareils tels que des distributeurs automatiques de billets, afin de les louer. L'équipement remplit les conditions requises pour bénéficier de l'aide de l amortissement bonifié - potentiellement un amortissement complet au cours de l'année 1. S'il est structuré de manière à ce que vous y participiez activement (ou par l'intermédiaire d'une société de personnes qui remplit les conditions requises), vous pouvez utiliser ces pertes actuellement. Souvent, ces investissements sont structurés comme des investissements passifs (vous pouvez donc avoir besoin de REPS ou ils compensent d'autres revenus passifs), mais certains peuvent être actifs. Quoi qu'il en soit, il s'agit d'une méthode permettant d'utiliser à votre avantage l'abattement prévu par le code fiscal pour la dépréciation des équipements (en vertu de l'article 179 ou de la prime 168(k)). Pour un médecin ou un dentiste qui a besoin de nouveaux équipements pour son cabinet, l'article 179 permet d'amortir immédiatement jusqu'à $1 million ou plus d'équipements - en fait, le gouvernement subventionne 30-40% par le biais d'économies d'impôts.

Bien que ces investissements alternatifs dépassent le cadre de l'immobilier traditionnel, nous les mentionnons parce qu'un plan patrimonial holistique peut inclure à la fois des biens immobiliers et ces autres actifs afin d'optimiser la fiscalité. Le principe directeur est le suivant : le code des impôts favorise les activités que le législateur veut encourager (logement, production d'énergie, investissement des entreprises). En tant qu'investisseur, vous pouvez aligner votre stratégie sur ces incitants afin d'obtenir des résultats significatifs. augmenter les rendements après impôts. Consultez toujours un conseiller fiscal lorsque vous vous aventurez dans des investissements complexes ; la documentation et la compréhension des règles sont essentielles (par exemple, n'investissez pas dans une transaction pétrolière qui vous donne un K-1 avec des pertes et pensez que vous pouvez les déduire sans répondre aux critères).

La mise en place de l'ensemble : Un scénario très optimisé pourrait être le suivant : Vous possédez plusieurs biens immobiliers locatifs générant un flux de trésorerie positif mais affichant une perte fiscale due à l'amortissement (et vous ou votre conjoint êtes un professionnel de l'immobilier, de sorte que vous utilisez cette perte pour compenser vos salaires). Vous procédez périodiquement à des refinancements ou à des échanges 1031 afin d'acquérir de plus grandes propriétés sans payer d'impôts. Pendant ce temps, vous affectez des capitaux à un programme de forage pétrolier qui, pour l'année en cours, vous permet de bénéficier d'un énorme amortissement qui efface les impôts sur les bénéfices tirés de la vente d'un bien immobilier ou d'autres revenus. En fait, vous sautez d'une année à l'autre des obligations fiscales. En fin de compte, si vous ne vendez jamais vos biens et que vous les transmettez à vos héritiers, les impôts différés sur les biens immobiliers disparaissent. Cela peut sembler fantaisiste, mais c'est exactement la façon dont de nombreux magnats de l'immobilier (et de nombreux petits investisseurs) opèrent - il s'agit de tirer pleinement parti des dispositions fiscales légales. C'est la raison pour laquelle on entend souvent dire que les investisseurs immobiliers peuvent gagner beaucoup et payer peu d'impôts (du moins jusqu'à ce qu'ils liquident leur bien sans procéder à un échange).

Pour la plupart des lecteurs, l'utilisation de quelques-unes de ces tactiques peut faire une grande différence. Si vous débutez, concentrez-vous sur la compréhension de la dépréciation et sur la tenue d'un registre de toutes les dépenses (depuis les intérêts hypothécaires et les taxes foncières jusqu'aux réparations, en passant par les kilomètres parcourus jusqu'au bien et l'utilisation du bureau à domicile, le cas échéant - tous ces éléments sont déductibles des loyers). Travaillez avec un expert-comptable qui connaît l'immobilier. Au fur et à mesure que votre portefeuille s'agrandit, envisagez de procéder à des échanges de coûts et à des échanges 1031 afin d'accélérer et de pérenniser vos économies d'impôt.

Important : Les lois fiscales peuvent changer (par exemple, l'amortissement en prime passe progressivement de 100% à 80% en 2023, puis à 60%... à moins d'une nouvelle législation). Tenez-vous toujours au courant des règles en vigueur ou consultez des experts. Mais les avantages fiscaux fondamentaux de l'immobilier existent depuis des décennies et ne disparaîtront pas facilement (les 1031 et l'amortissement bénéficient d'un soutien bipartisan parce qu'ils stimulent l'activité économique).

Conclusion

L'investissement immobilier offre quelque chose à chacun - de l'investisseur ultra-passif au bâtisseur d'empire pratique. Vous pouvez commencer en investissant quelques centaines de dollars dans une opération de crowdfunding ou en achetant une FPI, vous pouvez acheter et gérer votre propre bien locatif, ou vous pouvez passer à l'échelle supérieure grâce à des partenariats et à des stratégies avancées. La bonne approche dépend de votre les objectifs, la tolérance au risque, le temps disponible et les ressources financières.

Si vous êtes débutant, ne vous laissez pas impressionner. Envisagez de vous lancer dans un petit investissement ou de visiter une maison, de vous former (il existe d'excellentes communautés et ressources) et d'augmenter progressivement votre engagement. L'immobilier a une courbe d'apprentissage, mais il s'agit d'une activité à part entière. pardonne à long terme si vous achetez des actifs de qualité - parce que le temps passé sur le marché et les nombreuses façons dont vous pouvez en tirer profit (flux de trésorerie, remboursement de prêt, plus-value, économies d'impôts) tendent à récompenser la patience et la prise de décisions judicieuses. Contrairement à une action qui peut tomber à zéro, un bien immobilier ne tombera que rarement à zéro - les gens ont toujours besoin d'un endroit où vivre, et le terrain est une ressource limitée.

Nous encourageons également l'exploitation des l'orientation professionnelle le cas échéant. Comme nous l'avons souligné, un service de conseil ou un mentor expérimenté peut vous aider à éviter les pièges les plus courants et à identifier les opportunités qu'un novice pourrait manquer. Cela peut valoir la peine de payer des honoraires ou une participation aux bénéfices pour augmenter considérablement vos chances de réussite et réduire votre stress. Le paysage immobilier est en constante évolution - les taux d'intérêt fluctuent, les marchés sont soumis à des cycles, de nouvelles lois sont adoptées et d'autres disparaissent - la présence d'experts à vos côtés (agents, avocats, experts-comptables, consultants) est inestimable. Même les investisseurs chevronnés travaillent en réseau et se consultent mutuellement ; il s'agit d'un parcours d'apprentissage continu.

Enfin, il convient d'être attentif à la les fondamentaux financiersL'immobilier est l'un des principaux domaines d'investissement : flux de trésorerie positif (ou voie claire vers celui-ci), pas de surendettement, maintien de réserves adéquates et utilisation de stratégies fiscales pour que votre argent continue à travailler pour vous. L'immobilier est l'un des rares investissements où vous pouvez ne pas payer d'impôts légalement, utiliser principalement de l'argent emprunté, et demander à quelqu'un d'autre (locataire) de rembourser ce prêt à votre place, Tout cela pendant que votre actif s'apprécie. Il s'agit d'une combinaison puissante, mais qui fonctionne mieux lorsqu'elle est abordée avec diligence et connaissance.

Prêt à passer à l'étape suivante ? Que vous choisissiez de financer par crowdfunding une partie d'un immeuble d'habitation, d'acheter une maison individuelle à louer en banlieue ou de vous associer à une société comme Gighz pour guider vos investissements, l'immobilier peut être un complément gratifiant à votre portefeuille. Il peut procurer un revenu régulier, une diversification par rapport au marché boursier et la constitution d'un patrimoine à long terme, sans parler de la satisfaction de posséder des actions. actifs corporels. Commencez par le niveau qui vous convient le mieux et progressez à partir de là.

Rappelez-vous le vieil adage : “N'attendez pas pour acheter de l'immobilier. Achetez de l'immobilier et attendez”.” Plus tôt vous commencerez (avec un plan intelligent), plus tôt vous pourrez profiter des avantages dont nous avons parlé - potentiellement atteindre la liberté financière, bénéficier d'économies d'impôts significatives et créer un héritage pour votre famille.

Foire aux questions

Q : De combien d'argent ai-je besoin pour commencer à investir dans l'immobilier ?
A : Cela dépend de l'approche. Par le biais de les plateformes de crowdfunding ou les FPI, Vous pouvez commencer avec quelques centaines de dollars (Fundrise, par exemple, a des minimums d'environ $10). Pour acheter directement un bien locatif, Dans le cas d'un prêt FHA, vous aurez généralement besoin d'un acompte de 15-25% du prix du bien (soit environ $15.000-$25.000 pour un bien de $100K, plus les frais de clôture et les réserves). Il existe également des prêts FHA (3,5% de mise de fonds) ou des prêts VA (0% de mise de fonds) si vous faites du house-hacking (vivre dans un seul logement), ce qui réduit la mise de fonds initiale nécessaire. En résumé, quelques centaines de dollars peuvent vous permettre de commencer à investir passivement ; pour acheter une propriété physique, il est souvent recommandé d'avoir au moins $20K-$50K d'économies pour une entrée sûre, en fonction des prix de l'immobilier dans la région que vous visez.

Q : Le crowdfunding immobilier est-il sûr pour les investisseurs ?
A : Le crowdfunding immobilier est réglementé et légitime, mais comme tout investissement, il comporte des risques. La plateforme elle-même effectue un certain contrôle, mais il existe toujours un risque de sous-performance d'un projet ou de baisse de la valeur d'un bien immobilier. Vous devez également le risque d'illiquidité - vous ne pouvez pas facilement effectuer un retrait anticipé. La bonne nouvelle, c'est que vous n'êtes pas responsable des emprunts (vous ne pouvez pas perdre plus que ce que vous avez investi) et que vous vous diversifiez avec de petits montants. Pour rester en sécurité, s'en tenir à des plateformes réputées, Lisez les détails du projet (plan d'affaires, emplacement, expérience du promoteur) et ne placez pas tout votre argent dans une seule opération. La sécurité dépend de l'immobilier sous-jacent - un eREIT diversifié peut présenter un risque relativement faible, alors qu'une opération de développement unique présente un risque plus élevé. Renseignez-vous également sur les antécédents de la plateforme et sur la manière dont elle gère les problèmes liés aux transactions. Dans l'ensemble, de nombreux investisseurs utilisent le crowdfunding avec succès, mais faites vos devoirs comme vous le feriez pour n'importe quel investissement.

Q : Qu'est-ce qu'un échange immobilier 1031 ?
A : L'échange 1031 est un mécanisme de report d'impôt qui vous permet de échanger un bien d'investissement contre un autre sans payer d'impôts immédiatement. Normalement, lorsque vous vendez un bien immobilier, vous devez payer l'impôt sur les plus-values et la récupération de l'amortissement. Mais en vertu de l'article 1031 du code des impôts, si vous réinvestissez le produit de la vente dans un bien “similaire” (d'une valeur égale ou supérieure) et que vous respectez les règles (identification du nouveau bien dans les 45 jours et clôture dans les 180 jours, recours à un intermédiaire qualifié, etc. Il s'agit essentiellement d'un transfert en franchise d'impôt de votre investissement. L'idée est de poursuivre votre investissement dans l'immobilier, en changeant simplement d'actif. En fin de compte, si vous retirez votre investissement, vous devrez payer l'impôt accumulé, à moins que vous ne continuiez à échanger jusqu'à votre décès - à ce moment-là, comme nous l'avons vu, vos héritiers bénéficient d'une augmentation de la base et la facture d'impôt différé disparaît. Les échanges 1031 sont la pierre angulaire de la stratégie de constitution d'un patrimoine immobilier, car ils permettent de permettre à l'intégralité de vos fonds propres (avant impôts) de fructifier dans des propriétés de plus en plus grandes et de meilleure qualité au fil du temps.

Q : Quels sont les avantages fiscaux liés à la détention d'un bien immobilier locatif ?
A : Il y a plusieurs avantages fiscaux importants : (1) Amortissement - vous pouvez déduire chaque année une partie de la valeur du bien, ce qui rend souvent votre bénéfice locatif imposable nul ou négatif, même si vous disposez d'un flux de trésorerie positif. (2) Déductions de dépenses - toutes les dépenses ordinaires (réparations, frais de gestion immobilière, assurances, taxes foncières, intérêts hypothécaires, etc.) sont déductibles des revenus locatifs. (3) Croissance avec report d'impôt grâce à l'échange 1031 - comme expliqué, vous pouvez vendre et acheter un autre bien sans payer d'impôts, ce qui vous permet de faire fructifier votre investissement sans payer d'impôts. (4) Réduction des taux d'imposition sur les plus-values à long terme - si vous vendez sans 1031, toute plus-value est imposée au taux des plus-values à long terme (15-20%), qui est inférieur au taux de l'impôt sur le revenu ordinaire. (5) Possibilité d'obtenir le statut de professionnel de l'immobilier - qui peut rendre les pertes locatives déductibles des autres revenus. En outre, amortissement bonifié et séparation des coûts permettre des amortissements accélérés (économies d'impôt en début de période). Lorsque la structure est correcte, il est possible d'avoir des revenus locatifs importants pour lesquels ils ne paient que peu ou pas d'impôts courants. De plus, si vous conservez votre placement jusqu'à votre décès, les plus-values peuvent être évitées de façon permanente grâce à la revalorisation de la base. Peu d'autres investissements offrent cette combinaison d'abri fiscal permanent et de croissance non imposable. Consultez toujours un conseiller fiscal pour connaître votre situation spécifique, mais l'immobilier locatif est largement considéré comme l'un des investissements les plus efficaces sur le plan fiscal.

Q : Dois-je faire appel à une société de gestion immobilière ou gérer moi-même mes biens ?
A : Cela dépend de votre bande passante personnelle, de votre situation géographique et de votre expérience. Se gérer soi-même peut vous faire économiser les 8-10% de frais de gestion locative et vous permettre d'exercer un contrôle direct, ce qui est possible si vous vivez à proximité de la propriété et si vous avez du temps à y consacrer. Il peut également s'agir d'une expérience d'apprentissage. Cependant, si vous n'êtes pas préparé, il peut être stressant de gérer les appels d'entretien de minuit, les problèmes des locataires ou le respect des lois. Faire appel à un gestionnaire immobilier professionnel coûte de l'argent mais peut en valoir la peine, surtout si vous avez plusieurs biens ou si vous investissez en dehors de l'État. Un bon gestionnaire s'occupera du marketing, de la sélection des locataires, de la perception des loyers, de la coordination de l'entretien et même des expulsions si nécessaire. Il connaît également la législation locale en matière de propriété et de location. La plupart des investisseurs qui accordent de l'importance à leur temps finissent par engager des gestionnaires afin de pouvoir se concentrer sur l'acquisition d'autres biens ou de bénéficier d'un revenu passif. Si vous n'avez qu'un seul bien et qu'il se trouve dans votre région, vous pouvez essayer de l'autogérer dans un premier temps. S'il s'agit d'un bien situé en dehors de votre localité ou si vous êtes très occupé, l'embauche d'un gestionnaire dès le premier jour peut rendre l'investissement réellement passif. Veillez simplement à vérifier la société de gestion : consultez ses avis ou demandez des références, assurez-vous que sa structure tarifaire est claire et qu'elle est réactive et communicative. N'oubliez pas qu'un mauvais gestionnaire peut faire couler un investissement aussi rapidement que de mauvais locataires - choisissez donc avec soin.

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En tirant parti des stratégies et des idées ci-dessus, vous pouvez élaborer un plan d'investissement immobilier adapté à votre style de vie et à vos objectifs financiers. Que vous préfériez une approche passive ou que vous souhaitiez retrousser vos manches en tant qu'investisseur actif, les opportunités offertes par l'immobilier sont vastes et, grâce à une planification prudente, elles peuvent donner lieu à des récompenses exceptionnelles sur le long terme.