不動産投資で不労所得を得る方法（初心者ガイド）

クラウドファンディング、ターンキーレンタル、専門家の指導による不動産投資の方法、さらにコスト分離や1031交換などの節税のヒントをご紹介します。.

はじめに

不動産は長い間、富を築くための最も確実な道のひとつであった。今日の市場では 不動産投資の複数の方法 - クラウドファンディング・プラットフォームから、賃貸物件を直接購入する方法、さらに高度なプロジェクトでは経験豊富なコンサルタントと提携する方法もある。それぞれのアプローチには それぞれの長所、短所、考慮点. .この包括的なガイドでは、選択肢と戦略を分解し、どの不動産投資ルートがあなたの目標と快適レベルに最も適しているかを判断できるようにします。また、資金調達、税制上の優遇措置（減価償却など）といった重要なトピックも取り上げます、, 1031交換)、そしてリスクを最小限に抑えながらリターンを最大化する方法である。.

多忙なプロフェッショナルであろうとなかろうと 不動産投資を始めたばかり 不動産投資の主な選択肢と、それぞれの選択肢を最大限に活用する方法について説明しよう。それでは、不動産投資の主な手段と、それぞれを最大限に活用する方法をご紹介しましょう。.

選択肢1：不動産クラウドファンディング・プラットフォームを通じた投資

不動産クラウドファンディング・プラットフォームでは、個人は以下のことができる。 受動的に不動産に投資する, 物件全体を購入することなく。以下のようなプラットフォームがある。 ファンドライズ そして リアルティ・モーグル (多くの投資家から資金を集め、賃貸住宅から商業開発まで、不動産プロジェクトに資金を提供する。その対価として、投資家は投資額に応じた利益（賃貸収入または売却益）を受け取る。基本的には, クラウドファンディングで不動産取引の一部を購入できる オンラインで他の投資家と一緒に。.

クラウドファンディングの仕組み スポンサー（デベロッパーまたはオペレーター）は、プラットフォームにプロジェクトを掲載し、投資家は目標が達成されるまで資金を拠出することができる。プラットフォームは案件のデューデリジェンスを行い、ロジスティクスを処理する。投資家は通常、プロジェクトが収益を上げると、最新情報と定期的な分配金（月次または四半期）を受け取る。多くのプラットフォームは 株式投資 (賃料収入とアップサイドを伴う所有権株式）または 負債投資 (プロジェクトへの固定金利付き融資）。最低投資額が低いことが多い（$500～$1,000の場合もある）ため、以下のようなメリットがある。 莫大な資本がなくてもアクセス可能 アジボドットコム.

不動産クラウドファンディングの長所：

• 参入障壁の低さと多角化： 数百ドルから数千ドルから投資を始めることができ、以下のことが可能になる。 複数の不動産に分散する やマーケットに簡単に投資することができます。このように分散することで、リスクを分散することができ、1つの不動産の運命に縛られることはありません。.

• ハンズオフの受動的収入 物件の管理・運営はすべてスポンサーまたはプロパティ・マネージャーが行う。投資家はパッシブ収入（賃貸配当金や利息）を得ることができる。 大家でなくても.

• 地理的な柔軟性： プラットフォームを通じて、どこでも（全国、あるいは海外でも）物件に投資することができる、, 地元市場だけでなく. .これにより、他の方法ではアクセスできないような強力な市場や資産タイプを活用することができる。.

• プロの審査： 評判の良いプラットフォームは、案件の初期審査（スポンサーの経験やプロジェクトの実行可能性のチェックなど）を行うため、デューデリジェンスにかかる時間を節約できる。プラットフォームの不動産専門知識とネットワークを効果的に活用できる。.

• ローンもクレジットも必要ない： 不動産を直接購入するのとは異なり、住宅ローンの資格を得たり、多額の頭金を支払ったりする必要はありません。そのため、信用力がなかったり、負債を負いたくない投資家にとっては、よりシンプルな方法となる。.

不動産クラウドファンディングの短所：

• 直接所有に比べ低いリターン： パッシブ投資を行い、スポンサーやプラットフォームが手数料を取るため、以下のような問題が発生する。 自分で賃貸物件を購入して管理する場合よりも、年間収益が低くなる可能性がある。. .利便性と引き換えに、多少のアップサイドを得ることになる。(例えば、クラウドファンディングによる取引では、年間リターンが6～12%を目標にするかもしれない。一方、積極的な投資家であれば、より多くの労力とリスクを伴うとはいえ、十分に購入した不動産でより高いリターンを達成できるかもしれない)。

• コントロールの欠如： 投資家として 決定権がない プロジェクトの運営に携わる。スポンサーは、テナント、改装、売却時期などを決定する。あなたは受動的なパートナーなので、彼らの専門知識を信頼しなければならない。物件の運営方法に同意できない場合、あなたにできることはほとんどない。.

• 非流動性： 不動産は簡単には売却できない。. 資金は3～7年以上固定される可能性がある プロジェクトが終了するか、物件が売却されるまで。多くのプラットフォームには流通市場がないため、資金が必要な場合に早期に現金化することはできない。.

• 限定的な税制優遇措置： おそらく最大の欠点は、小口投資家として、次のようなことだろう。 不動産を直接所有することによる税制上のメリットをフルに享受できない。. .特筆すべきは、ほとんどのクラウドファンディング投資は、以下のような仕組みになっていることです。 1031交換はできない 物件売却時 キプリンガー・ドット・コム. .言い換えれば、売却時にキャピタルゲインと減価償却費の再取得に対して税金を支払うことになり、交換によって繰り延べするオプションはありません（1031交換については後で詳しく説明します）。(1031交換については後で詳しく説明する。)また、K-1タックスフォームを通じて減価償却費の配分を受けることはできるが、これらの損失は受動的なものであり、他の所得と相殺する方法は限定されることが多い。. また、コスト分離やその他の高度な税務戦略を直接コントロールすることもできない。 - スポンサーはエンティティレベルですべてを処理する。.

• デューデリジェンスは依然として必要である： プラットフォームが案件を精査している間は、次のことを行うべきである。 各投資先を注意深く調査する - スポンサーの実績、市場、取引の前提を確認する。すべてのプラットフォームが同質とは限らない。プラットフォーム・リスクもある（プラットフォームが評判が高く、財務的に安定していることを確認する）。.

クラウドファンディング・プラットフォームの例： ファンドライズ (非認証投資家も参加可能)は、様々なファンドやプロジェクトのポートフォリオを提供しており、即座に分散投資を行うことができる。. リアルティ・モーグル (モーグル）には、非認定投資家向けのREITと、（通常は認定投資家向けの）個々の不動産シンジケーションがある。その他の例 CrowdStreet、EquityMultiple、, そして 到着したホーム. .Arrived Homesはユニークなプラットフォームで、個々の賃貸住宅の株を購入することができる（多くの場合、$100から）。ほとんどのクラウドファンディングとは異なり、Arrivedのモデルは、あなたに分数を与える。 一戸建て賃貸の直接所有 (LLC経由）で、安定した家賃収入を得ることに重点を置く。これも不動産投資の一つの方法である。 不動産を購入することなく, そしてArrivedは、誰でも（たとえ非認定投資家であっても）部分的な大家となることを可能にし、大きな話題となった。.

クラウドファンディングを検討するタイミング もしそうなら 最小限の労力で不動産に触れたい, クラウドファンディングは、資金に限りがある場合や、株式以外の投資も視野に入れている場合など、一見の価値がある。特に、時間よりも資金に余裕のある多忙な専門職（医師や技術職など）に人気がある。ただ、リターンと流動性について現実的な期待を持って参加してほしい。. ヒント 例えば、いくつかのプラットフォームは、以下のような取引構造を提供している。 債券 (より安全だがリターンに上限がある）対. 株式 (より高いアップサイドと税制優遇）。また、手数料やスポンサーによる利益分配（キャリー）も確認すること。.

選択肢2：投資物件を直接所有する（自分で賃貸物件を購入する）

もう一つのルートは伝統的なものだ： 投資物件を直接購入する を購入し、大家となる（またはプロパティ・マネージャーを雇う）。一戸建て、コンドミニアム、小規模な集合住宅（二世帯住宅、三世帯住宅、四世帯住宅）、あるいは規模を拡大すれば、より大規模なアパートや商業施設も可能です。あなたは資産を所有し、家賃を集め、経費を支払い、うまくいけば両方から利益を得ることができる。 キャッシュフロー (家賃収入から経費を引いたもの）と 理解 時間をかけて。この方法は、より多くの労力と資本を必要とするが、同時に次のようなメリットもある。 より多くのコントロールと潜在的な利益 スポンサーやプラットフォームとシェアしているわけではないので。.

投資物件を購入する方法： 物件は、不動産業者、リスティングサイト、または以下のようなマーケットプレイスを通じて見つけることができます。 ルーフストック. .Roofstockは、賃貸住宅を販売するオンラインプラットフォームです。Roofstockのバイヤーとして、あなたはすでにテナントと不動産管理が行われている物件を購入することができます。このアイデアは 投資家がさまざまな市場で賃貸住宅を取得しやすくなる. .投資家は住宅を購入するが（多くの場合ローンを組む）、Roofstockはデータ、検査、さらには金融業者や管理者とのコネクションを提供する。これにより、新しい投資家にとって障壁が低くなる。心に留めておいてください、, ルーフストック自体はクラウドファンドではない - の100%を購入することになる（認定投資家向けの分数プログラムを利用する場合を除く）。.

直接所有の長所：

• 完全な所有権と支配権： 自分の財産は自分で決める。あなたが決める どの物件を購入するか、どのようにリフォームするか、どのように管理するか、賃料を設定するか、いつ売却するか。. .このようなコントロールができるということは、付加価値を高めるための戦略（例えば、ユニットをリホームしたり、家賃を上げるためにマーケティングを改善したり）を実行し、その改善から直接利益を得ることができるということです。他人の決断に頼ることはないのだ。.

• より高い潜在的リターン： 賢く購入し、効果的に管理すれば、, 直接所有の方が高いリターンが得られる パッシブ投資よりも、自分が積極的な役割を担っている（スポンサーの利益分配金を支払っていない）ためだ。例えば、賃貸物件は毎月のキャッシュフローと長期的なエクイティ成長の両方を生み出し、より手離れの良い投資を大きく上回るかもしれない。また、以下を利用する機会もある。 レバレッジ 資金調達については後述する）。.

• 税制上の優遇措置： 不動産を完全に所有している場合、税制上の優遇措置を完全に受けることができる。これには以下が含まれる。 減価償却控除 のような戦略を使うことができる。 コスト分離 を利用することで、これらの控除を早めることができる。重要なのは、売却を決定した場合、その売却の際に 1031交換 キャピタルゲインの課税を繰り延べることができる。これらの税制上の利点については、税金のセクションで詳しく説明しますが、不動産所有は非常に有利であることは言うまでもありません。あなたはまた、潜在的にとして修飾することができます 不動産プロフェッショナル (あなたやあなたの配偶者が不動産活動に十分な時間を費やしている場合）、賃貸損失を他の所得と相殺することができます。.

• 資本と富を築く： 不動産が評価され、テナントが住宅ローンを返済するようになれば（融資を受けた場合）、, 資本を築く その資金を元手に借り入れをしたり、さらに不動産を購入したりすることができる。何年も何十年もかけて、うまく購入した不動産は純資産を大幅に増やすことができる。大富豪の多くは、直接不動産を所有することを富の礎としている。.

• 柔軟な出口オプション： いつ、どのような方法で出口を選択するかは自由である。（できれば利益を得て）公開市場で物件を売却することもできるし、物件を維持したまま現金を引き出すために借り換えを行うこともできる。他人の保有期間に縛られることはない。さらに、以下のことも可能だ。 相続人に財産を渡す. .適切に構成されれば、彼らは賞金を受け取ることができる。 原価率の引き上げ その時点で（累積キャピタルゲイン課税を排除する-詳しくは1031の議論にて） セミリタイヤドットコム.

直接所有の短所：

• 資本要件の引き上げ： 不動産を購入するには通常、多額の頭金と決算費用が必要である。例えば、$200,000の賃貸住宅を購入する場合、$40,000（20%）の頭金に加え、クロージング費用と初期リフォーム費用として数千円が必要となる。より低い頭金で投資する方法もあるが、一般的には より多くの前払金が必要 クラウドファンディングやREITよりも。十分な資金を貯めたり、他の資産からエクイティを引き出したりするには時間がかかる。(代替案としては ハウスハッキング あるいは、複数戸の物件を所有することで、頭金を少なくすることができるが、それはまた別の話である)。

• 積極的なマネジメントと責任： レンタルを所有することは 完全な受身の努力ではない. .不動産管理人を雇ったとしても、管理人を監督し、決定を下し、発生した問題に対処しなければならない。自分で管理する場合は、入居者、夜中の2時の修理、空室、広告などに対処することになります。大家業は、特に複数のユニットがある場合、パートタイムの仕事のように感じることがあります。また、不動産オーナーとしての責任や法令順守も考慮しなければなりません。要するに、大家業には時間と知識と忍耐が必要なのです。“

• リスクの集中： ひとつの物件を買うということは、そのカゴにたくさんの卵を入れるということだ。. その物件にトラブルがあった場合 - テナントの不払い、予期せぬ大規模修繕、地域経済の悪化など、投資収益が悪化する可能性があります。ファンドとは異なり、自動的に分散投資されるわけではない。最終的には、異なる地域に複数の物件を所有することでこれを軽減することができるが、その場合もまた、より多くの資本と労力を必要とする。.

• 非流動性と取引コスト： 直接不動産は流動性が低く、物件を売却するには数ヶ月かかり、5-6%の仲介手数料やその他の費用がかかる。突然現金が必要になっても、株式口座のように即座に引き出すことはできない。また, 取引コスト (物件の売買には仲介手数料や成約費用がかかるため、頻繁な売買は現実的ではない。.

• デューデリジェンスと市場知識の必要性： 直接不動産投資で成功するには、適切な物件を適切な価格で購入することに尽きる。つまり 市場を調査し、取引を注意深く分析しなければならない. .近隣の動向、賃貸需要、物件の状態、価格対家賃比率などの要素が極めて重要である。真面目に取り組まないと、買いすぎたり、“金食い虫 ”を買ったりしかねない。初心者にとっては学習曲線のようなもので、ミスは高くつく可能性がある。初心者のうちは、自分自身を教育するか、指導（メンター、BiggerPocketsのようなフォーラム、コンサルティング・サービス）を受けるのが賢明だ。.

キャッシュフローと減価償却費の比較 - 適切な市場の選択： 多くの新規投資家は、高成長市場（不動産価値は上昇するが、賃料が価格に比して低く、即座のキャッシュフローは少ない）に投資すべきか、それとも高利回り市場（価格が賃料に比して安く、堅実なキャッシュフローを生み出すが、上昇の見込みは低いかもしれない）に投資すべきか、迷っている。これはしばしば 賃料単価 市場のその 賃貸価格比 は、物件価格を年間賃料で割って算出する。A 高い比率 というのは、賃料に対して価格が高い（一般的にキャッシュフローがプラスになりにくい）ことを意味する。 低比率 家賃に比べて価格が低い（キャッシュフローを得やすい）ということ。 到着ドットコム.

例えば、2023年時点では、物価と家賃の比率は以下の通りである。 サンフランシスコ のような手ごろな価格の都市では、21前後（非常に高い）であった。 デトロイト 5前後である。サンフランシスコでは、$1.3万円の住宅が年間$6万円の家賃しか生み出さない可能性があり（比率～21）、家賃だけで住宅ローンをカバーするのはほぼ不可能である。デトロイトでは、$7万円の住宅が年間$1.4万円の家賃（比率～5）を生む可能性があり、（物件が維持され、うまく賃貸されていれば）強力なキャッシュフローの可能性を示している。. 比率が高ければ高いほど、投資家が経費控除後のキャッシュフローをプラスにできる可能性は低くなる。. .ほとんどの「魅力的な」都市（ニューヨーク、ベイエリア、ロサンゼルス）の賃貸利回りは高く、投資家は低いかマイナスの初期利回りを受け入れ、不動産価値の上昇を期待している。一方、中西部や南部の多くの都市は比率が低く、賃貸利回りが良い。.

スイートスポットを見つける 投資家は、次のような市場や地域を探すのが理想的である。 キャッシュフローと上昇ポテンシャルの収束 - 健全な賃貸利回りの地域 そして 成長の見込みがある。これらの都市は、新進気鋭の都市であったり、雇用の増加や人口の流入が見られる郊外であったりするが、住宅価格はまだ妥当な水準にある。以下の通りだ。 ギグス, 例えば、私たちはデータ分析を活用して、以下のような郵便番号を全国の郵便番号から特定しています。 賃貸キャッシュフロー、値ごろ感、経済成長が交差する (そのため、お客様は数字が理にかなったところに投資することができる）。多くの場合、これは、最も高価な「ティア1」都市ではないが、強力なファンダメンタルズを持つメトロをターゲットにすることを意味する（現在のデータに応じて、ダラス、アトランタ、フロリダの一部などの都市を考える）。.

“「魅力のない」地域とキャッシュフロー： 注目に値するのは 内 高価な都市には、一般的に価格が安く、キャッシュフローが得られる可能性のある「あまり魅力的でない」地域がある。例えば、ダウンタウンのコンドミニアムではキャッシュフローが出ないとしても、大都市の郊外であればキャッシュフローが出る案件が見つかるかもしれない。しかし、このような地域は、リスクが高く感じられたり、上昇率が低かったり、管理に手間がかかったり（古い物件など）する可能性がある。. 低価格の物件は、ペニー株のように値動きが激しく、メンテナンスが必要になる可能性がある。 ($5万円の家は、良いエリアにある$5万円の家よりも、維持費やテナントの回転率が比例して高くなる可能性がある)。デューデリジェンスが重要である。 最安 物件には隠れたコストがある。しかし、経験や指導があれば、適切な「バリュー」地域をターゲットにすることで、控えめな予算の投資家でも、すぐに賃貸利回りを確認しながら始めることができる。.

例価格対家賃比率は都市によって大きく異なる。2023年、サンフランシスコの住宅価格の中央値（～$129万円）は年間家賃の約21倍であるのに対し、デトロイトの住宅価格の中央値（～$71万円）は家賃の～5倍に過ぎない。比率が高いほど、投資家にとってキャッシュフローが低いかマイナスであることが多く、逆に比率が低いほどキャッシュフローの可能性が高いことを示している。.

安定した収入のためのセクション8賃貸： 投資家の中には、安定したキャッシュフローを確保するために、賃貸を利用する人もいる。 第8節 入居者（セクション8は米国政府の住宅バウチャー・プログラム）。セクション8の賃貸住宅では、政府が家賃のかなりの部分を家主に直接支払い、次のようなものを提供する。 収入保証. .これにより、キャッシュフローを改善することができる。 不況下でも高い信頼性, 政府からの補助金が出続けるからだ。手頃な価格の住宅に対する需要は通常高いため、空室率は低く、セクション8の入居者の多くは長期にわたって住み続ける傾向がある。基本的には, セクション8は不況に強く、安定した支払い, 最大限の安定が目標なら、これは魅力的だ。もちろん、トレードオフもある。参加物件は初回検査と年次検査に合格しなければならないし（HUDの基準に沿って物件を維持する必要がある）、地元の住宅局との協力には多少の官僚主義が伴う。また、入居者の審査も必要になる（バウチャー保持者は他の入居者と同じで、優秀な人もいればそうでない人もいる）。しかし、多くの投資家が、セクション8は、安定したキャッシュフローを得ることができ、困っている家族に住居を提供するのに役立つという、Win-Winの関係であることを見出している。それは 前もってもう少し足で稼ぐ必要がある (事務処理、物件が要件を満たしていることの確認）、しかしその後は非常にスムーズに進めることができる。正しく行われれば、社会的な利益になる そして 確実な報酬を得るという、説得力のある組み合わせ。.

直接所有における成功の最大化： レンタルを上手にこなすには、次のことが役立つ。 ビジネスとして扱う. .ディールを徹底的に分析し（キャッシュフローやROIなどを計算するオンライン計算機がたくさんある）、いくつかのディールを保管しておく。 現金準備高 メンテナンスと空室対策を行い、良いチーム（信頼できるプロパティ・マネージャー、請負業者、公認会計士など、すべてを自分でやらないのであれば）を結成する。一つの物件から始め、ノウハウを学ぶ。投資家の中には、1つの戦略（例えば、$12万円前後の一戸建てを購入し、「1%ルール」として知られる$1200円以上で賃貸する）に集中する人もいれば、リノベーション（BRRRR戦略：購入、リノベーション、賃貸、リファイナンス、リピート）によって価値を高め、迅速にエクイティを築く人もいる。道はたくさんあるが、どれも計画と努力が必要だ。プラス面は 最初の力仕事の後、よく選択された賃貸は、優れたプロパティ・マネージャーによって、ほぼ自動操縦で運営することができます。, 毎月パッシブ収入が入る。さらに、後々大きな物件に借り換えたり、交換したりすることができる評価可能な資産を手に入れることができる。.

オプション3：不動産コンサルティングまたは投資サービスによるガイド付き投資

もし上記の2つの選択肢が いずれも 手間がかかりすぎる（直接所有）か、管理・税制優遇が少なすぎる（クラウドファンディング）なら、次のような中間の道もある。 不動産投資コンサルティング・サービスまたはパートナー あなたのためのアプローチをオーダーメイドできる以下のような事務所がある。 ギグズ・コンサルティング＆インベストメンツ (当社では、専門家の指導のもと、さまざまなレベルの不動産投資をお客様に提供しています。基本的には、不動産所有のメリットを得ながら、チームの経験、市場分析、ネットワークを活用することになります。.

以下はその例である。 3段階のサービス／戦略 そのようなコンサルティング会社が提供する可能性のあるもの（最も受動的なものからより実践的なものまで）：

• ティア1 - 審査済みのパッシブ・プロジェクト（「ジャスト・リターン」）： これは、自分自身を持つことに似ている。 プライベート クラウドファンディングは、よりパーソナライズされ、多くの場合、地域の専門知識を持っている。例えば、ギグスでは 審査済みの不動産プロジェクト - 例えば、経験豊富なデベロッパーとダラスで小規模なアパートメントを開発する。一般的なクラウドファンディングとの違いは以下の通りだ。 個人的に訪問し、評価する 各プロジェクトとパートナーは、現地に足を運び、深いデューデリジェンスを行う。プロジェクトは通常 実績のあるデベロッパーまたはオペレーター. .この階層に属する投資家は、以下を受け取ることができる。 手ぶら返品 (優先利息の支払いやエクイティ利益の分配を通じて)何の仕事もせずに。不動産からのリターンが欲しいだけで、テナントや意思決定には関わりたくない」という人には理想的だ。コンサルティング会社はプロジェクトのモニタリングを行い、投資家のためにより良い条件や保護を交渉することも多い。. 欠点： あなた自身が不動産の所有権を持っていないため、（クラウドファンディングの問題と同様に）特定の税制上の優遇措置を受けられない可能性がある。しかし、取引の仕組みによっては、K-1の損失が割り当てられたり、その他の特典が得られるかもしれない。税務上の取り扱いについては、常に確認しておこう。.

• 第 2 段階 - 個人所有財産の購入（指導による直接所有）： このシナリオでは、サービスはあなたを助ける 自分のポートフォリオ用の物件を見つけ、取得する, 全国どこでも、継続的な分析とサポートを提供します。これは エキスパート・パートナー／コーチ 賃貸ポートフォリオ構築のお手伝いをいたします。例えば、あなたの目標（例：「$10万ドルを持っていて、成長市場で2件の賃貸物件を購入したい」）をお聞かせください。 キャッシュフロー、評価、安定性が収束, 価格対家賃比や雇用の伸びなどの指標に基づく）。その後、私たちは吟味された地元のエージェントを紹介し、特定の物件を調査・評価し、購入までご案内します。最終的に投資家は 自分の名義またはLLCで直接不動産を所有する。 - したがって、次のようになる。 すべて 利益（収入、株式、税制上の優遇措置）を得ることができる。しかし、ゼロから始めたり、不慣れな市場を一人でナビゲートする必要はありません。このサービスは、あなたの参入を加速し、リスクを軽減します。このアプローチは、不動産を所有したいが、どこで何を買えばいいのか分からないという初心者に最適だ。また、次のような人を必要としている、時間に追われている投資家にとっても便利だ。 案件の発掘とデューデリジェンスの実施. .基本的に、あなたは不動産を購入している コンシェルジュ・レベルのサポート. .コンサルティング会社は、この支援に対して手数料や少額の出資金を請求するかもしれないが、悪い取引を避けたり、良い価格交渉をする手助けをすることで、簡単に元を取ることができる。購入後も、プロパティ・マネージャーを雇うことで、かなり受動的になることは可能だが、オーナーとしての主導権はあなたにある。また、後に売却や1031交換をしたくなった場合は、（必要であれば当社の指導を受けながら）自由に行うことができる。.

• ティア3 - 開発および先行投資機会： をお探しの投資家向けです。 高オクタン価リターン また、より大きな資本を持っていたり、複雑な取引に意欲的だったりする場合もある。ギグスのようなコンサルティング／投資会社は、以下のような機会を提供する。 グランドアップ開発、フィックス・アンド・フリップ・ファンド、あるいは代替資産投資（石油・ガス、医療機器リースなど）。 個人投資家は通常、一人ではなかなかできないことだ。例えば、不動産開発は、安定した賃貸物件を購入するよりもはるかに高い利益をもたらすことができる。 キャリバーコ. .しかし、開発とは 不動産の中で最も複雑でリスクの高い分野, 建築家、請負業者、市の承認など）強力なチームと厳格なデューデリジェンスとプロジェクト管理が必要です。当事務所の役割は、次のようなものである。 経験豊富な開発チーム 投資家たちは、このような重役をすべて引き受けることで、投資活動に参加することができるのである。 開発者である必要なく、開発というメリットを享受できる。. .例えば、投資家がプロジェクトに資金を貸し付ける（固定高金利を得る、四半期ごとまたは完成時に支払う）、あるいは、プロジェクトが売却されたときに利益の比例配分を得るために株式として投資する、などである。案件によっては、優先リターンと利益分配のハイブリッド型もある。具体的な内容は、案件や投資家の好みによって異なる。重要なのは 適切なチームとプロジェクトがあれば、適切な場所での開発は財政的な恩恵となりうる - 賃貸物件からのリターンをはるかに上回る - しかし、それをうまく実行するには専門知識が必要だ。しかし、それをうまく実行するには専門知識が必要です。 リスクを軽減する というのも、同社は厳格なデューデリジェンスを実施し、通常、プロジェクトの成功を確実にするために共同投資や利害調整を行うからだ。.

  • 例 ギグスが、成長著しい郊外に30戸のタウンホームコミュニティが建設可能な土地を見つけたとする。私たちは、同じようなプロジェクトを行っている評判の良いデベロッパーと提携します。この開発により、投資家は3年間で資金を倍増させることができると予測しています。個人として、あなたはおそらくこれを取ることができませんでした - しかし、私たちのシンジケート開発契約を通じて投資することにより、あなたは、例えば、$5万円を入れて、比例シェアを得る。日々の実行は開発チームが行います。プロジェクトが成功すれば（利益を上げて完売すれば）、あなたは高額のリターンを享受できる。プロジェクトが苦戦すれば、私たちのチームがトラブルシューティングを行い、リスクは投資家全体に分散されます。その 強固なチームの重要性 開発案件は、「総力を挙げて」予算、スケジュール、市場の変化を常に管理する必要があります。だからこそ 不慣れ 投資家は決して単独で開発に飛び込んではならない。しかし 経験豊富なパートナー とデューデリジェンス（適正評価）を行うことで、有利な道を切り開くことができる。.

• 税制優遇のための代替資産投資： 伝統的な不動産だけでなく、会社は高所得の投資家が大きな利益をもたらすオルタナティブ投資に参加するのを支援することもできる。 税制優遇措置. .つの例を挙げる。 石油・ガス・パートナーシップ そして 医療機器リース・ベンチャー. .これらは不動産とは無関係に聞こえるかもしれないが、共通しているのは 減税. .米国の税法は、ある種の投資に対して手厚い優遇措置を設けている。例えば, 石油・ガス掘削投資 (井戸の作業権）では、投資家は掘削費用の大部分を控除することができる。 初年度の無形掘削費用（IDC) - しばしば 投資額の70-80%は、現役時代の所得と損益通算できる。. .つまり、高収入の医師が油井の取引に$10万ドルを投じれば、その年は$7万ドルの控除が受けられ、課税所得を大幅に減らすことができる。トレードオフとして、石油投資にはリスク（商品価格、ドライホール）が伴うが、油井が成功すればキャッシュフローも生まれる。同様に 医療機器または技術機器 を受けることができる。 ボーナス減価償却または179条損金算入, 即座に償却できる。例えば、医師グループが資金を出し合ってMRI装置を購入し、それを放射線科診療所にリースすることができる。リースによる収入は一つのメリットであるが、高価な装置を迅速に減価償却し、診療所の収入を相殺できる帳簿上の損失を生み出すこともできる。このような戦略は、経験豊富な専門家によって、しばしば次のように使われる。 高いW-2所得を投資損失で相殺 (合法的に）。私たちの役割は、こうしたニッチな分野で評判の高い事業者を特定し、投資を促進することです（こうした案件は通常、公的なプラットフォームでは見られないからです）。これらは特殊な機会であり、誰にでもできるものではないことに注意することが重要だが、適切な投資家にとっては、分散投資と実質的な節税の両方を提供する。特殊なルールがあるため（例えば、石油・ガス控除は、不動産の専門家でなくても現役の所得を相殺できる数少ない方法の一つである）、飛び込む前に必ず、これらの投資に理解のある公認会計士に依頼すること。.

要約すると、, コンサルティング会社または投資会社に勤務 を活用できる。 経験、データ、専門家のネットワーク (落とし穴を避け、質の高い案件を獲得できる）、それでも達成できる。 所有権と直接的利益 多くの場合不動産投資の荒野を行くガイドを持つようなものです。これは、不動産やオルタナティブ投資から報酬を得たいが、複数の市場や戦略のエキスパートになる時間がない多忙な個人（医師、経営者など）にとって、特に価値のあるものです。弊社は基本的にお客様の「投資パートナー」となります。分析やセカンド・オピニオンのみを弊社に依頼されるお客様もいらっしゃいますし、報告書を検討しながら全てのプロセスを弊社にエンド・ツー・エンドで管理してもらうお客様もいらっしゃいます。.

注意点：どの会社やアドバイザーと仕事をするにしても、手数料について透明性があり、フィデューシャリー・マインドを持ち、実績があることを確認すること。自称グルはたくさんいる。 データに基づく意思決定と信頼. .例えば、ギグスでは次のことを重視しています。 信頼、税制優遇、安心 X世代とベビーブーマー世代のお客様で、手ぶらで不動産にご興味をお持ちの方に、私たちはすべての案件を徹底的に吟味し、しばしばお客様と一緒に共同投資することで、その実現に努めています。目標は長期的なパートナーシップと富の構築であり、単発の取引ではありません。.

投資家のための不動産融資（住宅ローン）を理解する

物件をすべて現金で購入するのでなければ、次のような手続きが必要になる。 融資オプション. .不動産投資用の住宅ローンにはいくつかの種類があり、その違いを理解することが極めて重要です。ローンの条件や仕組みは、リターンとリスクに大きく影響します。ここでは主な種類を紹介する：

• 住宅投資ローン（1-4 戸）： 一戸建ての賃貸住宅、二世帯住宅、三世帯住宅、四世帯住宅向けの従来型の住宅ローンである。一戸建て用の住宅ローンと似ているが、一般的に金利がやや高く、投資家に対する要件が厳しい。大きな利点は 30年固定金利ローン - つまり、30年の全期間にわたって金利（例えば7%）を固定し、安定性を提供する。通常 低料金 また、金利が下がれば借り換えも可能である。頭金は一般的に 20-25% 賃貸物件の場合（一部の金融機関は15%の頭金で民間住宅ローン保険に加入できるが、多くの投資家はPMIを避けるために20%+を好む）。レンダーはあなたの 個人所得、クレジットスコア、負債比率 ローンを承認する。また、通常、以下の条件を満たす必要がある。 現金準備高 (例えば、住宅ローン返済額の6ヶ月分を貯蓄に回すなど）。住宅ローンは、ファニーメイ／フレディマックのガイドラインにより、一人当たり10件までに制限されていることが多い。これらのローンは、固定金利が低く、償却期間が長いため、キャッシュフローを最大化できるため、出発点として最適である。. 例 4プレックスを購入し、25%を頭金とし、30年固定ローンを組むと、市場金利が上昇しても住宅ローンの支払いは一定となり、高インフレ環境では大きなメリットとなる。.

• 商業用集合住宅ローン（5戸以上または複合用途/商業用物件）： 4戸を超えたり、商業用不動産（小売、オフィス、工業用など）になると、次のような領域に入る。 商業金融. .これらのローンはまったく異なる。多くの場合、借入期間は 5年、7年、10年 ここで、金利は固定だが、償却スケジュールは25年または30年かもしれない。つまり、毎月の支払額は25～30年のローンであるかのように計算されるが、例えば5年経過した時点で、ローンは次のようになる。 風船 - の場合、返済するか、実勢金利で借り換えなければならない。これにより リファイナンス・リスク5年後に金利が大幅に上昇していた場合、新たなローンはコストを急増させる可能性があります（これは、最近金利が急上昇した際に多くの商業用オーナーが直面した懸念です。）また、通常、商業ローンはリスクが高いとみなされるため、金利がやや高く設定されている。商業用融資の貸し手は、より多くの点を重視する。 不動産の収益（純営業利益とデット・サービス・カバレッジ・レシオ） 個人の収入よりも。彼らは、その物件の家賃が住宅ローンをカバーできる健全なマージン（多くの場合、DSCRが1.2以上）であることを確認したがります。また、借り手に強い純資産があることや、そのような物件の管理経験があることを要求する場合もある。これらのローンは住宅ローンのように標準化されていないからだ、, 条件はさまざまです。 の幅が広く、交渉可能な場合が多い（特に大型案件の場合）。商業ローンは、銀行、信用組合、または専門金融業者から提供される。. 重要なポイントだ： 商業施設にとって市場金利は非常に重要, 金利が高いままだと、借り換え時に商業投資を圧迫することになる。金利が高止まりすると、借り換え時に商業投資を圧迫する可能性があるため、金利が大幅に上昇すると商業用不動産の価値が下落するのはそのためだ。投資家としては、不測の事態（より長い固定期間の確保、ローン返済のための余剰資金の確保など）に備えて計画を立てる必要がある。高金利と借り換えの課題は確かにある 一部の商業用不動産が持続的な高金利環境下で圧力を受けている理由のひとつ。 (借り換えは困難で高額になる）。.

• 1～4 戸の投資家向け DSCR ローン： DSCRとは デット・サービス・カバレッジ・レシオ. .を提供する専門金融機関がある。 住宅用投資不動産のDSCRローン. .これらのローンは、物件の潜在的な収入に基づいて適格となる。 の代わりに あなたの個人的な収入です。つまり、「予想される家賃が住宅ローン（負債）を一定の比率（多くの場合、少なくとも1.1倍か1.2倍）でカバーしているか」を見るのだ。もしイエスなら、個人の負債対収入に関係なく貸すだろう。クレジット・チェックは依然として行われ、それなりのクレジット・スコアが要求されるが、W-2や自営業の収入についてはそれほど厳しく調べられることはない。DSCRローンは、多くの物件を所有している投資家（従来のローンが限度額まで残っていたり、財務状況が複雑で書類上では高収入を示せなかったりする投資家）に人気がある。DSCR トレードオフは高い金利 (多くの場合、従来型より1～2%高い）、頭金が多い（通常20～25%以上）。また、これらには期限前返済のペナルティが付くこともある。しかし、便利なのは 家賃に基づく資格, となり、審査が通りやすくなる。例えば、家賃が$2000の物件で、住宅ローンは$1500-DSCR＝1.33となり、許容できる可能性が高い。このようなローンは、固定または調整可能である。これらのローンは、投資家の道具箱の中にもう一つの道具を提供するもので、特に大規模なポートフォリオを構築している人や、9時～5時までの収入がない人に向いている。.

• ポートフォリオ・ローンと民間/地方銀行のローン： 一部の銀行（多くは地元のコミュニティ・バンク）では、次のようなサービスを提供している。 ポートフォリオ・ローン, つまり、ファニー／フレディに売却する代わりに、ローンを自社の帳簿に残すということだ。このようなローンは、より柔軟な条件（15%の頭金や、1つのローンで複数の物件を購入できるなど）にすることができる。例えば, 頭金15%から投資物件に融資する金融機関と提携しています。 適格投資家向け - これは、レバレッジとリターンを最大化したい場合に最適です（ただし、レバレッジが高いほどリスクも高くなることに留意してください）。また、ポートフォリオ・レンダーは、複数の物件を1つのローンにまとめている場合がある（一戸建ての賃貸物件を多数所有している場合に有効）。このようなローンの金利は、驚くほど競争力があることがある（そして、時には、, 高額物件向けジャンボ・ローン金利は標準金利よりさらに低い, これは直感に反するように思えるが、銀行が裕福な借り手を債務不履行リスクが低いと見なし、また彼らのビジネスを欲しがるからである）。さらに, ジャンボ・ローン（コンフォーミング・リミットを超える高額物件向け） しばしば PMIは不要 頭金が20%未満であっても、従来のローンでは頭金が20%となる。常に選択肢を比較すること。LLC名義で購入する場合、コマーシャル・ローンやポートフォリオ・ローンを利用することができる。通常、コンベンショナル・ローンは個人名義でなければならないからだ（後でLLCに移行することもできるが、それは別の話）。.

• 金利と「買いポイント」： 住宅ローンを組む際、金利が提示されるが、その金利を支払うこともできる。 ポイント（前払い利息） で金利を引き下げる。1ポイントは融資額の1%である。投資家がローンを長期保有するつもりなら、金利を買い取ることもある。ただし 近い将来に借り換えを予定している, ポイント購入は、多くの場合、無駄なコストとなる - なぜなら、その前払い金を回収できるほど長くローンを維持できないからだ。高金利環境では、多くの投資家が当初は（ポイントを最小限に抑えて）高金利を選択し、後で金利が下がれば借り換えを計画する。金利が歴史的な低水準にあり、ローンをずっと持ち続けることが分かっている場合、金利を買い下げることは理にかなっているかもしれない。重要なのは、損益分岐点を考慮することだ。数年後に借り換えや売却をする可能性を考慮せずにポイントを支払う人がいるため、このようなことを述べている。 “「借り換えの際にポイントに使ったお金を「失う.

要約すると、, 戦略に合わせて融資を選ぶ. .最大限のキャッシュフローとシンプルさを求めるのであれば、30年固定の住宅ローンが最適だ。アパートまで規模を拡大するのであれば、商業用ローンの条件を理解し、可能な限り固定期間を長くするか、借り換え計画を立てよう。金利動向にも目を配りましょう。そして、数社の金融機関と良好な関係を維持するか、ローン・シナリオを探ってくれる精通したモーゲージ・ブローカーを雇うこと。融資は取引の可否を左右する。時には、独創的な融資（あるいは売り手からの融資）によって、平凡な取引が良い取引に変わることもある。.

ヒント あなたの 財務書類の整理 (収入証明書、確定申告書、銀行取引明細書）を提出し、ローンを組む際には大きな変化（仕事を辞めたり、車を買ったり）を避けること。貸し手は収入や資産を何度も確認することが多い。また、以下の書類を準備しておきましょう。 十分な準備金 - 金融機関は一般的に、複数の物件を持つ投資家に対し、1物件につきPITI（元本、金利、税金、保険）の6ヶ月分を準備金として要求する。.

不動産投資における税制上の優遇措置と戦略

米国での不動産投資の最大のメリットのひとつは、次のような点である。 優遇税制. .精通した投資家であれば、多くの場合 現在の税金をほとんど払わず、不動産から収入を得る。 また、不動産売却時の成長に対する課税を繰り延べることもできます。ここでは、知っておくべき重要な税金の概念について説明する： 減価償却費, 1031交換, 減価償却費, 不動産プロフェッショナルの地位, また、前述の代替タックス・シェルターもある。.

• 減価償却 - 不動産投資家の隠れたエース： 減価償却 は、建物が時間の経過とともに老朽化するという考え方を反映し、国税庁が賃貸不動産オーナーに認めている非現金経費である。居住用不動産の場合、IRSは現在、建物の価値を以下の期間にわたって減価償却することを認めている。 27.5年 (39年間の商業用）。例えば、賃貸住宅を$30万円で購入し、土地の価値が$6万円の場合、残りの建物価値$24万円÷27.5＝年間約$8,727円の減価償却費を家賃収入から差し引くことができます。このため、書類上はキャッシュフローがプラスである物件でも、課税上の損失が発生することが多い。 家賃収入を税金から守る. .借主の家賃（そして、もしあなたがREプロフェッショナルであれば、あなたのW-2収入の一部さえも）は、このペーパーロスで相殺できるのだ。.

• 原価分別と加速減価償却： 通常、減価償却はゆっくりと行われる（27.5年垂れ流し）。しかし コスト分離, 投資家は次のことができる。 減価償却の大部分を早い年度に前倒しする。 所有権のコスト分離とは、基本的にエンジニアリングによる分析であり、減価償却の耐用年数が短い（5年、7年、15年など）建物の構成要素を分離するものである。例えば、電化製品、カーペット、備品、造園など、資産の一部は、27.5年ではなく、5年または15年で減価償却できるかもしれない。これらの費用を特定し、分離（「分別」）することにより、以下のことが可能となる。 “多くの減価償却控除を ”前倒し" 所有してから数年間 ロケットモーゲージ・ドット・コム. .実際、最近の税法では（100%ボーナス減価償却は2022年まで利用可能で、現在は段階的に縮小されている）、初年度に耐用年数の短い資産の多くを即座に控除することができる。その結果、初年度は書類上、莫大な税金が損なわれる可能性がある。. 大家はコスト分離を利用し、早期の節税でキャッシュフローを増やす - 再投資可能な手元資金が増える。例を挙げよう：その$300kの不動産についてコスト調査を行ったところ、5年の耐用年数に該当する資産が$60k見つかったかもしれません。その$60kを（ボーナス減価償却のルールで）直ちに控除することで、初年度に多額の減価償却費を控除することができます。.

  心に留めておいてほしい： コスト分離は通常、専門業者に調査を依頼する必要がある（数千ドルかかる）ため、大規模物件やポートフォリオで最も理にかなっている。しかし、一戸建ての賃貸でも、数字が正しければ利益を得ることができる。ある説明によれば, “「原価分離とは、不動産投資家が不動産の減価償却費を迅速に控除する方法である。”. .これは 所有初期における課税所得を減らすことができる。, これにより、キャッシュフローが改善される（ポケットから支払う税金が減るため）。.

• キャッチ - 減価償却費の取り戻し： 国税庁は、減価償却による課税の繰り延べには寛大だが、不動産をそのまま売却すると、キャッチアップが必要になる： 減価償却再取得税. .売却すると、何年にもわたって控除してきた減価償却費が合計され、一般的にはその額に対して税金（連邦税25%）を支払う必要があり、さらに値上がり益に対するキャピタルゲイン税もかかる。これは基本的に、IRSが「減価償却をすることで節税をしたのだから、売却した今、その控除額のうち25%を取り戻したい」と言っているのだ。例えば、10年間で$3万円の減価償却費を請求した場合、売却時に$3万円には25%の税金＝$7,500円（該当する場合はさらに州税）が課される。そして残りの利益（売却価格から当初の購入価格などを差し引いたもの）には、キャピタルゲイン税率（所得に応じて15～20%の連邦税）が課される。つまり、それ以上の戦略がなければ、売却益と減価償却費の両方に税金がかかることになる。ある医師の投資家ブログはこう書いている： “「売却した場合、減価償却費というものが発生する。”. .痛い。.

• 1031交換 - 税金を無期限に繰り延べる： を入力する。 1031条交換, 1031交換または現物交換と呼ばれることが多い。これは 強力なツール を可能にする。 投資物件を売却し すぐに税金を払わない 収益を別の不動産に再投資する. .税金（キャピタルゲインと減価償却費）は繰り延べられ、基本的に新しい不動産の基礎に組み込まれる。. ほとんどのシンジケート／クラウドファンド案件では、このオプションは認められていない。. 1031を行うには、いくつかの厳しいルールに従わなければならない：古い物件を売却してから45日以内に代替物件を特定し、180日以内に新しい物件を決済すること、資金を保持するために適格な仲介業者を利用すること（その間に資金に手をつけることはできない）、新しい物件の価値と融資額が同等かそれ以上であること（すべての課税を繰り延べるため）。しかし、適切に実行されれば, 税金を払わずに物件を交換できる その時点で。これによって投資家は 継続的なトレードアップ - 例えば、二世帯住宅を売却して四世帯住宅を購入し、その後マンションに建て替えるといった具合だ。 税金のために資産を失うことなく、すべてを手に入れることができる。. .不動産の富はこうして築かれるとよく言われる： “落ちるまでスワップ’ というのも、1031交換を生涯続け、一度も現金化しなければ、最終的なプレゼントがあるからだ。 段階的基礎 (つまり、繰延利益や減価償却にかかる税金はすべてなくなり、相続人が支払う義務はなくなります。相続人は、最小限の税金ですぐに不動産を売却することができる。ある情報筋はこう言う： “「あなたが死ぬと、その価額を新たな基準として設定するので、相続人は長年に渡って繰り延べられた税金を支払う必要がない。現在 その 富を受け継ぐ”. .要するに、, 1031交換は世代を超えた資産形成を可能にする, 非課税で投資を継続的に成長させ、相続時にリセットすることができる。たとえ死ぬまで保有しないとしても、1031交換によって少なくとも100%の利益を維持し、規模を拡大することができる。投資家は、1031のルールについてよく理解しておく必要がある。. (注：1031は投資不動産向けであり、フリップや個人住宅向けではない(ただし、個人住宅には独自の$250k/$500k利得除外規定がある)。

• 不動産プロフェッショナル資格（REPS）： 以前、我々は次のことを示唆した。 減価償却などによる）賃貸損失は通常「受動的」なものであり、活動所得と相殺することはできない。 給与のようなものである。ただし、例外がある。 不動産プロフェッショナル 国税庁の目から見て、賃貸損失は 受け身ではない あなたへ 給与所得や事業所得を相殺するために使用できる. .これは、大規模な不動産ポートフォリオを持つ（または持つ予定の）高所得者にとって、非常に価値のあるステータスである。資格を得るには、一般的に以下のことが必要である：(1)以下の条件を満たすこと。 労働時間の50%以上 (2)不動産に実質的に関与している（不在者オーナーではない）。よくあるケースとしては、配偶者の一方が高収入の専門職（医師、弁護士など）で、もう一方の配偶者がフルタイムで賃貸物件の管理をしている場合、管理する配偶者はRE専門職として認定される可能性があります。あるいは、一方の配偶者が不動産業に専念するために転職した場合、その配偶者は不動産業専門家として認定される可能性があります。このような条件を満たせば、税法は次のようなことを認めている。 賃貸で生じた損失を他の所得から差し引く。. .例えば、あなたとあなたの配偶者が仕事で$30万円の収入を得ていて、賃貸物件で$10万円のペーパー・ロス（減価償却費と経費計上のおかげ）を出しているとします。通常、この$100kのパッシブ損失は、パッシブ所得を相殺するのみで、仕事の所得を相殺することはできません。しかし、お二人のうちどちらかがREプロフェッショナルであれば、その$100kは、あなたの$300kの給与を直接減額することができ、おそらく$37kの節税になります（37%ブラケットの場合）。これは非常に大きい。. 言い換えれば「受動的な投資家とは異なり、不動産プロフェッショナルのステータスは、賃貸不動産の損失を給与や事業利益のようなあらゆる所得源から控除できることを意味します。“. .これだけでなく 税金が安くなる 節税はキャッシュフローを増やすようなものです）。多くの医師投資家は、片方の配偶者を不動産に専念させ、この戦略を用いている。年間750時間（～14.4時間/週）、総労働時間の半分以上を仕事に費やすというのは、相当な覚悟が必要です。それを証明するためにタイムログをつけることをお勧めします。また、税法は微妙なところがあるので（グループ分けの選択など）、REPSを追求する場合は知識のある公認会計士に相談しよう。しかし、それができる人にとっては、不動産を強力なタックス・シェルターに変えることができる。 そして 収入源である。コスト分離と組み合わせることで、REプロフェッショナルは他の所得を帳消しにするために莫大な控除を作ることができる（セミリタイアMDブログのオーナーが実証しているように、場合によっては高給に対する税金がゼロになるという話だ）。. 結論： パートナーの一人が通常の労働時間を減らすことができる場合、またはどちらかがフルタイムで不動産管理を行いたい場合、REPSは節税効果を高めるために検討すべき手段である。.

• 他の税制優遇投資の活用： 石油・ガスと設備については、先に上級戦略のところで説明したが、ここではこれらに関連付けよう。これらは不動産ではないが、多くの不動産投資家は、分散投資とさらなる税制優遇措置のために、最終的にはこれらにも投資する。. 石油・ガス事業権益： 掘削プロジェクトに直接参加する場合（エクソンの株を買うだけでなく、実際に掘削資金を提供するパートナーシップに参加する場合）、IRSはそのベンチャー企業のアクティブ・パートナーとして扱う。これにより 無形掘削費用（IDC）の現役利益控除. .国税庁の規則では、通常 投資額の60-80%は1年目に控除可能. .プロジェクトによっては、ある方法で構成すれば、100%も可能である。パッシブ・インカムMD “「通常、初年度は投資額の70～80％を控除できます。多くの場合、IRSはこれらの費用の100％を現役時代の所得と相殺することを認めている。”. .残りの費用は、減価償却または減耗償却される。また、坑井が生産されれば、継続的な収入も得られる（枯渇引当金で部分的に保護される場合もある）。さらに、坑井から生じた損失や償却は、積極的な損失とみなされるため（IRSの定義では、坑井の権益は受動的なものではないため）、REPSは必要ない。このため、税金を減らすために油井に投資する医師もいる。もちろん、油井に石油が出れば、所得に対して税金を支払うことになるが、多くの場合、初期の控除額が初期の所得を上回る。井戸が枯渇した場合、皮肉なことに、少なくとも金銭的損失を和らげるための税額控除を得ることができる。投資という点ではハイリスク・ハイリターンだが 税制面で非常に有利. 医療機器のリース あるグループが、高価な医療機器やATMのようなものに投資し、貸し出すとする。その機器は ボーナス減価償却 - 1年目に全額償却できる可能性がある。もし、あなたが積極的に参加するような仕組みになっていれば（あるいは、適格なパートナーシップを経由して）、その損失を現在使用できるかもしれません。多くの場合、これらはパッシブ投資として構成されるが（そのため、REPSが必要になるか、他のパッシブ所得と相殺される）、アクティブなものもある。いずれにせよ、税法上の設備償却（179条または168(k)ボーナス）を有利に利用する方法です。診療のために新しい設備が必要な医師や歯科医師にとって、179条は100万TP4TP以上の設備まで即時費用化が可能であり、事実上、政府は節税を通じて30-40%を補助することになる。.

これらの代替投資は伝統的な不動産の域を出ないが、全体的な資産計画には、不動産とその他の資産の両方を含めて税金を最適化することができるため、ここで取り上げた。税制は、法律家が奨励したいと考える活動（住宅、エネルギー生産、事業投資）を優遇する。投資家として、これらの優遇措置に自分の戦略を合わせることで、以下のような効果が期待できる。 税引き後リターンを高める. .複雑な投資に踏み切る場合は、必ず税務アドバイザーに相談すること。文書化とルールの理解がカギとなる（たとえば、損失が計上されたK-1が発行される石油取引に投資し、基準を満たさずに控除できると考えてはならない）。.

すべてをまとめる 高度に最適化されたシナリオは次のようなものだ：キャッシュフローは黒字だが、減価償却費で税金が損なわれている賃貸物件を複数所有している（あなたまたは配偶者は不動産プロフェッショナルなので、その損失を給与と相殺する）。定期的に借り換えや1031交換を行い、より大きな物件を無税で取得する。その一方で、あなたは石油掘削プログラムに資本を割り当て、当年度の不動産売却益やその他の収入にかかる税金を帳消しにする莫大な評価損を得る。実質的に、毎年税金の負担を跳ね除けていることになる。最終的に、不動産を売却せずに相続人に引き継げば、不動産にかかる繰延税金は消滅する。これは空想のように聞こえるかもしれないが、多くの不動産王（そして多くの小規模投資家）が行っている方法そのものであり、合法的な税制をフルに活用しているのだ。不動産投資家は大儲けしても税金はほとんど払わない（少なくとも交換せずに現金化するまでは）という話をよく耳にするのはこのためだ。.

ほとんどの読者にとって、これらの戦術を2、3使うだけでも大きな違いが生まれる。まだ始めたばかりなら、減価償却を理解し、すべての経費（住宅ローン金利、固定資産税から修繕費、物件までの走行距離、該当する場合はホームオフィスの使用に至るまで、あらゆる経費が家賃控除の対象となる）をきちんと記録することに集中しよう。不動産に詳しい公認会計士と協力すること。ポートフォリオが大きくなってきたら、コスト・セグや1031交換を検討し、節税を加速させ、永続させる。.

重要： 税法は変更される可能性があります（例えば、ボーナス減価償却は2023年に100%から80%に段階的に変更され、その後60%に変更されます...新しい法律がない限り）。常に最新の規則を把握するか、専門家に相談してください。しかし、不動産の基本的な税制優遇措置は何十年も続いており、簡単にはなくなりません（1031や減価償却は経済活動を活性化させるため、超党派の支持を得ています）。.

結論

不動産投資は誰もが楽しめる 超受動的な投資家から実践的な帝国建設者まで. .クラウドファンディングに数百ドルを投入したり、REITを購入することから始めることもできるし、自分で賃貸物件を購入して管理することも、パートナーシップや高度な戦略で規模を拡大することもできる。適切なアプローチは 目標、リスク許容度、利用可能な時間、財源.

初心者の方でも、気負う必要はありません。少額の投資やハウスハックから足を踏み入れて、自分自身を教育し（素晴らしいコミュニティやリソースがあります）、徐々にコミットメントを高めていきましょう。不動産には学習曲線がありますが、それは 質の高い資産を購入すれば、長期的には寛容である。 - というのも、市場には時間があり、利益を得る方法がたくさんある（キャッシュフロー、ローン返済、値上がり益、節税）ため、忍耐と適切な意思決定が報われる傾向があるからだ。ゼロになる可能性のある株式とは異なり、不動産がゼロになることはめったにない。.

私たちはまた、次のような活用も奨励している。 専門家の指導 必要に応じて概略を説明したように、コンサルティング・サービスや経験豊富なメンターは、よくある落とし穴を避け、初心者が見逃してしまいそうなチャンスを見極める手助けをしてくれる。成功の可能性を飛躍的に高め、ストレスを軽減するために、手数料やプロフィットシェアを支払う価値は十分にある。不動産業界は常に変化しています。金利の変動、市場のサイクル、新しい法律の制定、古い法律の廃止など、専門家（エージェント、弁護士、公認会計士、コンサルタント）を味方につけることは非常に貴重です。ベテランの投資家でさえ、互いにネットワークを作り、相談し合う。.

最後に 金融の基礎キャッシュフローをプラスにする（あるいはプラスへの道筋をはっきりさせる）、レバレッジをかけすぎない、十分な準備金を維持する、税制上の戦略を駆使して資金をより多く自分のために使い続ける、などである。不動産は、以下のことができる数少ない投資のひとつです。 合法的に税金を払わない, ほとんど借り入れ金でまかなう, そして 他人（テナント）にローンを返済してもらう, あなたの資産が評価される一方で。これは強力な組み合わせだが、勤勉さと知識をもって取り組めば、最高の効果を発揮する。.

次のステップに進む準備はできていますか？クラウドファンディングでアパートの一室を購入するか、郊外の一戸建て賃貸を購入するか、あるいはギグスのような会社と提携して投資を指導してもらうか、, 不動産をポートフォリオに加えることは有益である。. .安定した収入、株式市場からの分散、長期的な資産形成が可能であり、所有することの満足感は言うまでもない。 有形資産. .自分に合ったレベルから始めて、そこから積み上げていく。.

古いことわざを思い出してほしい： “「不動産を買うのを待つな。不動産を買って待て。” 賢い計画で）早く始めれば始めるほど、これまで述べてきたようなメリット（経済的自由を得る可能性、大幅な節税を享受する可能性、家族のための遺産を作る可能性）を早く享受することができる。.

よくあるご質問

Q: 不動産投資を始めるにはどれくらいの資金が必要ですか？
A: アプローチ次第だ。を通して クラウドファンディング・プラットフォームまたはREIT, 数百ドルから始めることができる（例えば、Fundriseの最低投資金額は$10程度）。には 賃貸物件を直接購入する, 通常、物件価格の15～25%の頭金が必要です（$10万円の物件で$15,000～$25,000程度、それにクロージングコストと準備金）。また、ハウスハック（1つのユニットに住むこと）であれば、FHAローン（頭金3.5%）やVAローン（頭金0%）もあり、必要な初期資金は少なくなる。まとめると、数百ドルあればパッシブに始めることができる。現物物件を購入するには、対象地域の住宅価格にもよるが、少なくとも$20K～$50Kの貯蓄があると安全に参入できることが多い。.

Q: 不動産クラウドファンディングは投資家にとって安全ですか？
A: 不動産クラウドファンディングは 規制された合法的な, しかし、他の投資と同様にリスクも伴う。プラットフォーム自体はある程度の審査を行うが、それでもプロジェクトが不調に終わったり、資産価値が下がったりするリスクはある。また、次のようなリスクもある。 非流動性リスク - 簡単に繰り上げ引き出しができない。良い点は、ローンに対する責任がなく（投資額以上の損失はない）、少額で分散投資できることだ。安全でいるために, 信頼できるプラットフォームにこだわる, プロジェクトの詳細（事業計画、立地、スポンサーの経験）をよく読み、1つの案件に全資金をつぎ込まないこと。分散投資されたeREITは比較的リスクが低いかもしれないが、単一の開発案件はリスクが高い。また、プラットフォームの実績や、取引に関する問題の処理方法についても理解しておこう。全体として、多くの投資家がクラウドファンディングをうまく利用しているが、他の投資と同じように下調べをしておこう。.

Q: 不動産における1031交換とは何ですか？
A: 1031交換は、以下のことを可能にする納税猶予の仕組みです。 税金を払わずに投資物件を交換する. .通常、不動産を売却した場合、キャピタルゲイン税と減価償却費を支払う必要がある。しかし、税法第1031条では、売却代金を「同種の」不動産（同価値以上のもの）に再投資し、ルール（45日以内に新しい不動産を特定し、180日以内に決済する、適格仲介業者を利用する、など）に従えば、これらの税金を繰り延べることができる。これは基本的に 非課税ロールオーバー 投資のつまり、資産を変えるだけで、不動産への投資を継続するということだ。最終的に現金化した場合、自分が死ぬまで交換を続けない限り、累積税額を支払うことになる。その時点で、前述のように、相続人は基礎のステップアップを得ることができ、繰延税金はなくなる。1031交換は、不動産で富を築くための基本戦略である。 税引前資本を全額複利運用する 時間をかけて、より大きく、より良い物件へと変えていく。.

Q: 賃貸物件を所有することの税制上のメリットは何ですか？
A: いくつかの大きな税制優遇措置がある： (1) 減価償却費 - の場合、毎年物件価格の一部が控除されるため、キャッシュフローがプラスであっても、課税対象となる賃貸利益はゼロかマイナスになることが多い。. (2) 経費控除 - 通常の経費（修繕費、不動産管理費、保険料、固定資産税、住宅ローン利息など）はすべて、家賃収入から控除できる。. (3) 1031交換による税制優遇措置による成長 - 説明したように、税金を払うことなく売却し、別の不動産を購入することができる。. (4) 長期的利益に対する税率の引き下げ - 1031を利用せずに売却した場合、値上がり益は通常の所得税率より低い長期キャピタルゲイン税率（15-20%）で課税される。. (5) 不動産プロフェッショナルの資格取得の機会 - 賃貸損失を他の所得から控除することができる。さらに, ボーナス減価償却 そして コスト分離 前倒し償却（前倒し節税）を可能にする。正しく構成すれば、以下のことが可能である。 多額の家賃収入がありながら、現在のところほとんど税金を支払っていない。. .さらに、死ぬまで保有すれば、キャピタル・ゲインはステップ・アップ・ベーシスを利用して永久に回避できる。このような継続的なタックス・シェルターと非課税成長の組み合わせを提供する投資は、他にはほとんどない。個々の状況については、常に税務アドバイザーに相談する必要があるが、賃貸不動産は最も節税効果の高い投資の一つと広くみなされている。.

Q: 不動産管理会社を利用すべきでしょうか、それとも自分で管理すべきでしょうか？
A: これは個人の帯域幅、場所、経験による。. 自分自身を管理する を利用すれば、家賃の管理費を節約でき、直接監督することができるので、物件の近くに住んでいて時間があれば可能だ。また、勉強にもなる。しかし、真夜中のメンテナンスコール、テナントの問題、法令順守の対応など、準備ができていないとストレスになることもある。. プロの不動産管理業者を利用する 複数の物件を持っていたり、州外に投資している場合は特にそうだ。優秀なマネージャーは、マーケティング、テナント審査、家賃回収、メンテナンスの調整、必要であれば立ち退きまで行います。また、現地の借地借家法にも精通している。自分の時間を大切にする投資家の多くは、最終的にマネージャーを雇うことで、より多くの物件取得に集中したり、受動的な収入を楽しんだりすることができます。物件を1つだけ持っていて、それが地元にあるのなら、最初はセルフ・マネジメントを試してみてもいいかもしれない。地元を離れていたり、非常に忙しい場合は、初日から管理人を雇えば、真の受動的投資が可能になる。ただ、管理会社を必ず吟味すること：レビューをチェックするか、紹介を受けるか、料金体系が明確か、対応が迅速でコミュニケーションが取れるか、など。悪質なプロパティ・マネージャーは、悪質なテナントと同じくらい早く投資を失敗させる可能性があることを忘れないでください。.

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上記の戦略や見識を活用すれば、自分のライフスタイルや財務目標に合った不動産投資計画を立てることができる。パッシブ・アプローチを好むにせよ、アクティブ投資家として腕まくりをするにせよ、不動産のチャンスは広大であり、慎重な計画を立てれば、長期にわたって格別な報酬を得ることができる。.