2026년 임대인 이탈 및 주택 스트레스 지수

요약

2008년 금융 위기 이후 처음으로 미국 주택 시장이 분열되어 뚜렷한 승자와 패자로 나뉘다. 질로우 주택 가격 및 임대료 데이터, 주별 임대인-임차인 법규, 그리고 독자적인 주거비 부담 가능성 지표를 분석한 결과 다음과 같은 사실을 발견했습니다:

• 미국 대도시권 321개 지역에서 전년 대비 주택 가격이 하락하고 있다 그리고 13개 주는 2022년 최고치보다 낮은 수준을 유지하고 있다. 플로리다, 텍사스, 애리조나, 캘리포니아가 이 조정 국면을 주도하고 있다.
• 전국 대부분 지역에서 임대료 상승률이 두 자릿수 급등에서 한 자릿수 초반으로 급락했다. 플로리다의 임대료 상승률은 2021년 23.91%에서 2025년 1.21%로 하락했습니다; 애리조나는 21.01%에서 1.81%로; 유타주는 17.71%에서 1.41%로, 하와이주는 21.61%에서 3.21%로 각각 하락했습니다.
• 경제적 부담 능력이 급속히 악화되고 있다. 하와이에서는 이제 가구당 중간 소득이 $122,828 평범한 집을 임대하는 데만도 그만큼의 시간이 걸린다. 17년 중간 소득 가구가 20%의 계약금을 마련하려면 13개 주에서는 10년 이상의 저축 기간이 필요하다.
• 판매자들의 절박함이 확산되고 있다. 플로리다에서 76% 주택이 매매가보다 낮게 거래됨, 2022년보다 29%포인트 높은 수치이며, 미결 처리 일수가 약 51일 증가했습니다. 콜로라도의 매물 주택 재고가 약 176% 증가했다 2022년 초부터 공급이 시장을 넘쳐흐르고 있다는 신호를 보내고 있으며, 수요가 위축되는 상황에서도 마찬가지다.
• 정책 마찰은 중요하다. 집주인 친화도가 낮은 주들—퇴거 절차가 느리고, 임대료 상한제가 있으며, 보증금 규정이 부담스러운 주들—은 또한 가장 높은 임대료 부담. 캘리포니아, 뉴욕, 뉴저지, 매사추세츠, 워싱턴 주 및 워싱턴 D.C.에서 중간값 임차인은 월세로 27% 임대 소득 대 22% 가장 집주인 친화적인 법률을 가진 주에서.
• 충돌 위험은 매우 집중되어 있다. 우리의 충돌 위험 지수 각 대도시권에 가격 하락, 임대료 약세, 매도자 절박도 및 계약 체결까지 소요 일수를 기준으로 0~10점의 점수를 부여합니다. 플로리다의 네 대도시권—푼타 고르다, 케이프 코럴, 노스 포트, 나폴리—더불어 테네시주 세비어빌 완벽한 성적을 거두다 10/10, 심각한 가격 하락(최대 −12.9%), 임대료 정체 또는 하락, 그 이상을 시사합니다. 80% 매물 가격보다 낮은 가격에 거래되는 주택 비율과 계약 체결까지 걸리는 기간이 두 달을 훌쩍 넘은 상황이다. 오스틴, 텍사스 점수 9/10 ~ 이후 23.6% 2022년 정점에서 하락했으며 임대료 증가율이 마이너스를 기록했습니다.
• 일부 시장은 여전히 놀라울 정도로 회복력이 강하다. . 가장 안전한 지하철 목록 표시 록퍼드, 일리노이주; 이리, 펜실베이니아주; 유티카, 뉴욕주; 세인트조셉, 미주리주; 제인즈빌, 위스콘신주; 캔턴, 오하이오주; 시러큐스, 뉴욕주; 클리블랜드, 오하이오주 점수 매기기 0/10—주택 가격 상승, 건실한 임대료 증가, 적당한 판매자 할인, 빠른 매매 속도를 보이며. 중서부 시장이 이 목록을 주도하고 있다.
• 세입자 친화적 정책은 임대료 부담 증가와 상관관계가 있다. 50개 주와 워싱턴 D.C.를 분석한 결과, 임대인에게 가장 불리한 6개 관할구역(등급 1)의 평균 임대료 부담은 21.0%, 가장 우호적인 주(평점 5점)의 평균은 18.3% 임대료 부담— 2.7%포인트 격차.

전체 지수는 임대인 친화도와 임대료 부담을 기준으로 각 주를 4개 자본권역 중 하나로 분류합니다. 투자자들은 이미 자금으로 투표하고 있습니다—자본은 가장 비우호적이고 부담이 큰 주에서 빠져나와 남동부, 중서부, 산악 서부 지역으로 유입되고 있습니다.

방법론

본 보고서는 여러 데이터 소스를 종합합니다:

1. 질로우 주택 가치 지수 (ZHVI) 그리고 질로우 관측 임대료 지수(ZORI) 894개 대도시권 및 50개 주 전체를 대상으로 합니다. 우리는 계절 조정, 평활화 ZORI 시리즈는 임대료 증가 추세에서 노이즈와 계절성을 제거합니다.
2. 주별 임대인-임차인 법규, 편집되어 집주인 친화도 지수 (1 = 가장 비우호적, 5 = 가장 우호적). 이 지수는 퇴거 속도, 임대료 통제 법규, 보증금 상한선, 연체료 규정, 임대차 계약 해지 통지 및 입주 요건을 평가합니다.
3. 경제성 지표 임대료 지출에 필요한 소득, 계약금 마련을 위한 저축 기간, 임대료 대비 소득 비율 등을 포함합니다. 이 지표들은 20% 계약금을 전제로 하며, 주택 비용이 가구 총소득의 30% 미만을 차지할 때 부담 가능한 수준으로 간주합니다.
4. 판매자 행동 측정 예를 들어, 매매가보다 낮은 가격에 판매된 주택의 비중, 계약 체결까지 소요되는 일수의 변화, 그리고 2022년 1월 이후 재고 증가 등이 있습니다.

주들은 네 개의 사분면 중 하나에 할당됩니다—투자자 자석, 휘발성 기회, 비행 상태 또는 안정적 저성장—임대인 친화성과 임대료 부담을 종합적으로 고려하여 산출됩니다. 이 지수는 규범적이라기보다 기술적 성격이 강하며, 도덕적 판단을 내리기보다는 인센티브와 결과를 측정하는 데 목적이 있습니다.

집주인 친근도 격차

그 집주인 친화도 지수 주택 투자를 장려하는 주와 방해하는 주 사이에 뚜렷한 격차가 드러난다. 텍사스, 플로리다, 앨라배마, 인디애나 같은 주는 빠른 퇴거 절차, 임대료 통제 부재, 유연한 보증금 규정으로 최고 등급인 5점을 받았다. 반면 캘리포니아, 뉴욕, 뉴저지, 매사추세츠, 워싱턴, 워싱턴 D.C.는 임대료 상한제, "정당한 사유" 퇴거 법, 낮은 보증금 한도, 긴 법원 절차로 1점을 기록했다.

주별 집주인 친화도 지수 (1 = 가장 비우호적, 5 = 가장 우호적) — 클릭하면 확대됩니다

미국 주(州)의 절반 이상이 여전히 5, 투자자들은 점점 더 인식하고 있다. 규제 편차 위험. 예를 들어, 워싱턴주는 2024년 전 주 차원의 임대료 상한제를 시행했으며, 그보다 앞서 정당한 사유 퇴거 규정을 도입해 최저 수준으로 끌어내렸다.

임대료 부담과 주거비 부담

임대료 부담—다음과 같이 정의된다 가구 소득 중 임대료 지출 비율—사회적·정치적 압박의 가장 뚜렷한 신호로 부상했다. 미국 임차인 가구의 중간값은 소득의 23%를 임대료로 지출하지만, 부담은 이를 초과한다. 30% 많은 연안 주에서. 아래 산점도는 각 주의 임대인 친화도를 중간값 임대료 부담과 비교하며, 사분면별로 점을 색칠합니다.

주별 임대료 부담 대비 임대인 친화도, 수도권 구역 사분면별 색상 구분 — 클릭하면 확대됩니다

좌상 사분면(낮은 친근도/높은 스트레스)에는 캘리포니아, 뉴욕, 뉴저지, 매사추세츠, 워싱턴 및 D.C.가 포함된다— 비행 상태. 투자자들은 규제가 불리하고 임차인들이 이미 어려움을 겪고 있는 지역을 합리적으로 회피한다. 공급은 정체되고 스트레스는 심화된다.

반면 인디애나, 아이오와, 캔자스, 조지아 같은 주들은 높은 임대인 친화성과 중간 수준의 임대료 부담을 결합하고 있다; 이러한 투자자 자석 주(州)들은 주민과 자본을 모두 유치한다.

임대료 절벽

2021년 정점을 찍은 후 임대료 상승률은 급격히 둔화되었습니다. 아래 막대 그래프는 주별 임대료 증가율을 순서대로 나타냅니다. 전년 대비 임대료 증가율 (음수 값은 완전한 하락을 나타냅니다).

주별 연간 임대료 증가율 (마이너스 = 임대료 하락) — 클릭하면 확대됩니다

많은 주에서 공실률이 여전히 낮은 수준임에도 불구하고 임대료 증가율이 마이너스 또는 제로에 가까운 현상을 보이고 있다. 가장 가파른 둔화는 팬데믹 기간 동안 급증했던 주(플로리다, 애리조나, 유타)와 공급이 신속히 조정되지 못하는 규제가 심한 시장(캘리포니아, 워싱턴)에서 발생했다. 이러한 패턴은 공급 제약이 변동성을 증폭시킨다는 경제 원리를 반영한다.

가격 인하 패닉

판매자 행동은 변화하는 시장 상황을 파악하는 또 다른 관점을 제공한다. 여러 주에서 매매가 리스트 가격보다 낮은 주택의 비중이 급증했는데, 이는 판매자의 절박함 대금융위기 이후로 볼 수 없었던.

주별 매물 가격 대비 할인 판매 비율 — 클릭하면 확대됩니다

플로리다가 가장 많은 수를 기록하며 선두를 달리고 있다. 76% 목록 가격보다 낮게 판매되는 주택 비율이 가장 높은 주로는 워싱턴주, 사우스다코타주, 하와이주 순이다. 이들 주에서 증가하는 재고량과 거래 완료까지 걸리는 기간이 길어지는 현상은 특히 가격 변동성이 크고 규제 불확실성이 높은 시장에서 구매자들이 협상력을 확보하고 있음을 시사한다.

저축 기간: 주거비 부담 능력의 붕괴

주택 구매를 원하는 사람들에게 장벽은 더 이상 높은 가격뿐만 아니라 시간이 되었다. 아래 차트는 주별 주택 구매를 원하는 사람들의 수를 기준으로 순위를 매긴 것이다. 가구당 중간값으로 저축해야 하는 기간 20%의 계약금을 모으기 위해 (소득 중 10%를 저축하고 투자 수익은 전혀 얻지 않음).

주별 20% 계약금 마련에 필요한 기간 — 클릭하면 확대됩니다

하와이가 1위를 차지했다. 17.1년, 캘리포니아를 포함한 13.2년 네바다주에서 12.4년. 미시시피, 오클라호마, 캔자스 등 중서부와 남부 주들은 6년 미만의 기간을 요구한다. 이러한 엄청난 격차는 투자자와 이주자들이 내륙 주들에 집중하는 이유를 설명해준다: 주거비 부담이 감당 가능한 수준이며 규제가 안정적이기 때문이다.

사분면 투자자 모델

임대인 친화도를 임대료 부담과 대비하여 분석함으로써 우리는 네 가지 뚜렷한 수도권 구역을 식별합니다:

투자자 자석과 변동성 높은 기회 지역은 미국 주택 재고의 3분의 2 이상을 차지하며, 자본이 선벨트와 중서부 지역으로 유입되는 이유를 설명해준다.

이주 패턴 및 2026년 전망

자본은 고립되어 이동하지 않는다; 사람들은 자본과 함께 이동한다. 인구조사 자료에 따르면 해안 지역 '플라이트 스테이츠'에서 남동부 및 산악 서부 지역으로의 지속적인 유출이 나타나고 있다. 이러한 패턴은 앞으로도 지속될 것으로 예상된다. 2026 왜냐하면:

1. 정책 차이는 더욱 벌어질 것이다. 임대료 부담이 큰 세입자들의 압박으로 인해 임대료 상한제와 정당한 사유 퇴거법이 더 많이 도입될 것이며, 이는 투자 의욕을 더욱 위축시킬 것이다.
2. 부담 가능성 상한선이 수요를 제한할 것이다. 고소득 가구도 캘리포니아, 하와이, 뉴욕에서 더 이상 가격 상승을 감당할 수 없다. 소폭의 모기지 금리 인상조차도 수요를 과도하게 위축시킨다.
3. 공급 확대는 우호국에 집중될 것이다. 건설사와 임대인들은 인센티브에 반응한다; 허가 발급이 가장 빠르게 증가하는 지역은 텍사스, 플로리다, 그리고 캐롤라이나 주들이다.

따라서 투자자들은 대비해야 한다. 과대평가된 해안 지역의 지속적인 부진과 남부 및 중서부의 안정적인 현금 흐름. 단기적 변동성에도 불구하고, 투명한 규칙과 관리 가능한 임대료 부담을 가진 시장이 여전히 가장 매력적이다.

메트로 스냅샷 & 인기 순위

주 단위 분석은 광범위한 차이를 드러내지만, 부동산은 여전히 지역적 특성이 강하다. 결론을 뒷받침하기 위해 우리는 분석했다. 15개 주요 대도시권 서부 해안, 남부, 산악 서부, 중서부 및 북동부를 가로질러.

서부 해안

• 로스앤젤레스–롱비치–애너하임: 주택 중간 가격 약 1,049만 4,300원; 가격은 유지됨 9%가 2022년 최고점을 상회함 그러나 임대료 부담은 여전히 높다 34.6%의 소득. 주택의 절반이 매물 가격보다 낮게 거래되며, 계약 체결까지 걸리는 일수는 평균적으로 29일 재고가 증가했습니다 82% 2022년 초부터.
• 샌디에이고–칼스배드: $918k 중간값 (+2.7% 최고치 대비), 임대료 부담 31%; 거의 55% 주택의 상당수가 매매가보다 낮게 거래되며, 재고는 104% 2022년 1월 이전.
• 샌프란시스코–오클랜드–버클리: $1.10M 중앙값 (8% 피크 이하), 임대료 부담 26.2%; 44% 주택 매물 중 일부가 매매가보다 낮게 거래됨; 재고 증가 85%.
• 시애틀–타코마–벨뷰: $733k 중앙값 (7% 피크 이하), 임대료 부담 22.7%; 재고 증가 168%.
• 포틀랜드–밴쿠버–힐스버러: $541k 중앙값, 임대료 부담 21%; 호의적인 집주인 평점 (4/5) 및 상대적으로 높은 총 임대 수익률(4.08%).

남부 및 산악 서부

• 피닉스–메사–챈들러: $444k 중앙값 (7% 피크 이하), 임대료 하락 (−0.4%), 임대료 부담 22.3%; 높은 총 임대 수익률 (4.76%) 그리고 64% 주택의 상당수가 매매가보다 낮게 거래된다.
• 라스베이거스–헨더슨–파라다이스: $430k 중앙값 (0% 피크 미만), 임대료 부담 24.9%; 총 임대 수익률 4.87%.
• 달라스–포트워스–알링턴: $361k 중앙값 (6% 피크 미만), 임대료 부담 20.6%; 총 임대 수익률 5.57% 재고 증가 124%.
• 오스틴–라운드 록–조지타운: $426k 중앙값 (23.6% 피크 미만, (주요 대도시 중 최악), 임대료 부담 18.4%; 74% 주택 매매가 평균 매물 가격보다 낮게 거래되며 계약 체결까지 걸리는 일수도 평균적으로 감소하고 있습니다. 72일 (15개 지하철 중 가장 느린).
• 휴스턴–더 우드랜즈–슈가랜드: $305k 중앙값 (7% 피크 이하), 총 임대 수익률 6.48%; 68% 주택의 상당수가 매매가보다 낮게 거래된다.
• 마이애미–포트 로더데일–폼파노 비치: $471k 중앙값 (7% 피크 이상), 임대료 부담 47.3%—15개 대도시 중 가장 높은 수준; 80.2% 주택 매매가 매물 가격보다 낮게 형성되고 있으며, 공실률이 높은 수준을 유지하고 있다.
• 애틀랜타–샌디 스프링스–알파레타: $378k 중간값 (최고점 대비 +0.2%), 임대료 부담 23%; 64% 주택의 상당수가 매매가보다 낮게 거래된다.

북동부 및 중서부

• 뉴욕–뉴어크–저지시티: $704k 중앙값 (3% 피크 이상), 임대료 부담 38.9% (주요 대도시 중 최고 수준); 38% 주택 매매가 호가보다 낮게 이루어지고 재고는 8% 하부 2022년 1월보다.
• 보스턴–캠브리지–뉴턴: $715k 중앙값 (9% 피크 이상), 임대료 부담 28.2%; 예상 처리 일수 평균값 16일, 지하철 중 가장 빠른 속도입니다.
• 시카고–네이퍼빌–엘진: $337k 중앙값 (12.6% 이상 피크), 임대료 부담 26.3%; 총 임대 수익률 7.41% (대도시권 중 최고 수준)이며 재고는 줄어들고 있다.

주요 대도시권별 임대료 부담 — 클릭하면 확대됩니다

주요 대도시별 매물 가격 대비 할인 판매 비율 — 클릭하면 확대됩니다

주요 대도시권별 총 임대 수익률 — 클릭하여 확대

톱 10 리스트

전체 질로우 광역 데이터베이스(894개 광역권)에서 우리는 일련의 톱 10 리스트 극단적인 사례를 집중 조명합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다:

• 임대료 부담이 가장 큰 도시들: 뉴욕, 산타마리아, 마이애미, 카훌루이, 로스앤젤레스가 상위권을 차지했으며, 임차인들이 지출하는 금액은 34% 주택에 대한 소득의.
• 가격 인하가 급증하는 도시들: 나폴리, 키웨스트 및 플로리다의 여러 지역에서 80% 매물 가격보다 낮게 판매되는 주택의.
• 최악의 가격 하락: 푼타 고르다(-12.91% YoY)와 머레이(-12.31%)가 전국에서 가장 큰 하락폭을 기록했다.
• 2022년 최고점 대비 최저 하락폭: 오스틴은 남아 있다 23.6% 팬데믹 최고치보다 낮은 수준을 기록했으며, 그 뒤를 존스타운, 오펠루사스, 푼타고르다가 이었다.
• 가장 느린 시장들: 키웨스트, 델 리오, 컬로위 모두 1시간 이상 걸린다. 90일 보류 상태로 전환하다.
• 가장 높은 충돌 위험 점수: 나폴리, 푼타 고르다, 노스 포트, 케이프 코럴, 세비어빌 점수 10/10. 오스틴이 득점한다 9/10; 마이애미 득점 8/10.

임대료 부담이 가장 큰 10대 대도시 지역 — 클릭하면 확대됩니다

대도시권별 교통사고 위험 지수 점수 — 클릭하면 확대됩니다

충돌 위험 지수 상세 분석 — 클릭하여 확대

전문가 해설

이러한 연구 결과를 설명하기 위해 우리는 고(故) 밀턴 프리드먼, 그의 인센티브와 자유 시장 연구는 여전히 유익한 교훈을 주고 있다:

주택 시장에서 이는 임대료 상한제, 퇴거 지연 조치, 보증금 제한 등이 공급을 억제하고 세입자와 임대인 모두에게 비용을 증가시킨다는 것을 의미한다.

우리의 사분면 모델은 그 원칙에 대한 직접적인 관찰입니다.

상관관계 대 인과관계

임대료 통제/상한제는 이미 임대료가 높았던 지역에서 채택될 수 있다. 이 분석은 의도가 아닌 결과를 측정한다.

임대료 통제가 주거비 부담 증가를 직접적으로 초래하든 단순히 상관관계를 보일 뿐이든, 해당 시장에서 저소득 가구의 주거비 부담 완화 목표는 달성되지 못하고 있다. 그리고 이러한 격차(42.1% 대 29.1%)는 인과관계와 무관하게 존재한다.

매사추세츠는 독특한 사례를 제시한다: 1994년 주민투표로 임대료 통제를 금지했음에도 불구하고, 이 지역은 68.41%로 전국에서 가장 높은 저소득층 임대료 부담률을 기록하고 있다. 이는 임대료 통제 외에도 퇴거 절차 지연 및 보증금 규정 강화와 같은 세입자 보호 정책이 유사한 주거비 부담 완화 효과를 낼 수 있음을 시사한다.

제한 사항

• ZIP 수준 평균은 ZIP 내 변동을 숨길 수 있다.
• "정책 환경" 범주는 복잡한 지역 규정을 단순화합니다.
• 시장 결과는 다중 요인에 의해 결정된다(공급, 보험, 이주, 소득 구성).

결론 및 향후 계획

그 2026년 임대인 이탈 및 주택 스트레스 지수 미국 주택 시장이 뚜렷한 자본권으로 분할되고 있음을 보여준다. 임대인 친화적 규정과 적정 수준의 임대료 부담을 결합한 주들은 계속해서 투자와 이주자를 유치하는 반면, 이미 부담이 큰 세입자에게 규제를 추가하는 주들은 둘 다 잃고 있다.

이러한 추세가 귀하의 포트폴리오에 미치는 영향에 대한 맞춤형 분석을 원하시거나 본 보고서의 ZIP 수준 데이터셋에 접근을 원하신다면, 문의하시려면 기가헤르츠닷컴 또는 저희를 통해 문의 양식.