부동산으로 수동적 소득을 창출하는 투자 방법 (초보자 가이드)

크라우드 펀딩, 턴키 임대, 전문가 안내 등 부동산 투자 방법과 비용 분리 및 1031 교환과 같은 절세 팁에 대해 알아보세요.

소개

부동산은 오랫동안 부를 쌓을 수 있는 가장 안정적인 경로 중 하나였습니다. 오늘날의 시장에는 다음과 같은 것들이 있습니다. 부동산에 투자하는 다양한 방법 - 크라우드 펀딩 플랫폼에서 임대 부동산을 직접 구매하거나 숙련된 컨설턴트와 협력하여 고급 프로젝트를 진행하는 등 다양한 방법이 있습니다. 각 접근 방식에는 다음과 같은 장점이 있습니다. 자신의 장단점 및 고려 사항. 이 종합 가이드는 다양한 옵션과 전략을 세분화하여 회원님의 목표와 수준에 가장 적합한 부동산 투자 경로를 결정할 수 있도록 도와드립니다. 또한 자금 조달, 세금 혜택(감가상각 등)과 같은 필수 주제도 다룹니다, 1031개 거래소), 리스크를 최소화하면서 수익을 극대화하는 방법을 알아보세요.

바쁜 프로페셔널이든 부동산 투자에 막 입문한 또는 포트폴리오를 확장하려는 노련한 투자자라면 이러한 옵션을 이해하면 정보에 입각한 결정을 내리는 데 도움이 될 것입니다. 부동산 투자의 주요 방법과 각 방법을 최대한 활용하는 방법에 대해 자세히 알아보세요.

옵션 1: 부동산 크라우드 펀딩 플랫폼을 통한 투자

부동산 크라우드펀딩 플랫폼을 통해 개인은 다음을 수행할 수 있습니다. 부동산에 수동적으로 투자, 를 통해 부동산을 직접 구매하지 않아도 됩니다. 다음과 같은 플랫폼 Fundrise 그리고 리얼티모굴 (흔히 “모굴”이라고도 함)은 많은 투자자로부터 자금을 모아 임대 주택부터 상업용 개발까지 다양한 부동산 프로젝트에 자금을 지원합니다. 그 대가로 투자자는 투자금에 비례한 수익(임대 수익 또는 판매 수익)을 분배받습니다. 본질적으로, 크라우드 펀딩을 통해 부동산 거래의 작은 부분을 구매할 수 있습니다. 다른 투자자들과 함께 온라인에 접속하세요.

크라우드 펀딩의 작동 방식: 스폰서(개발자 또는 운영자)가 플랫폼에 프로젝트를 등록하면 투자자는 목표 금액이 달성될 때까지 자금을 기부할 수 있습니다. 플랫폼은 거래에 대한 실사를 수행하고 물류를 처리합니다. 투자자는 일반적으로 프로젝트에서 수익이 발생하면 업데이트와 정기적인 분배금(월별 또는 분기별)을 받게 됩니다. 많은 플랫폼이 다음을 제공합니다. 주식 투자 (임대 수입과 상승 여력이 있는 소유권 지분) 또는 부채 투자 (고정 이자가 있는 프로젝트에 대한 대출). 최소 투자 금액이 낮은 경우가 많기 때문에($500 - $1,000인 경우도 있습니다. 막대한 자본이 없는 사람들도 접근 가능 azibo.com.

부동산 크라우드펀딩의 장점:

• 낮은 진입 장벽 및 다각화: 몇 백 달러 또는 몇 천 달러로 투자를 시작할 수 있으므로 다음을 수행할 수 있습니다. 여러 속성에 걸쳐 다각화 시장에 쉽게 진출할 수 있습니다. 이렇게 다각화하면 단일 부동산의 운명에 얽매이지 않고 위험을 분산할 수 있습니다.

• 수동적 소득을 없애세요: 모든 자산 관리 및 운영은 스폰서 또는 자산 관리자가 처리합니다. 투자자는 소극적 소득(임대 배당금 또는 이자)을 받습니다. 집주인이 아니어도.

• 지리적 유연성: 플랫폼을 통해 전국 또는 전 세계 어디든 위치한 부동산에 투자할 수 있습니다, 지역 시장뿐만 아니라. 이를 통해 다른 방법으로는 접근할 수 없었던 강력한 시장이나 자산 유형을 활용할 수 있습니다.

• 전문 심사: 평판이 좋은 플랫폼은 스폰서 경험 및 프로젝트 실행 가능성 확인 등 거래의 초기 심사를 수행하므로 실사 시간을 절약할 수 있습니다. 플랫폼의 부동산 전문 지식과 네트워크를 효과적으로 활용할 수 있습니다.

• 대출이나 신용이 필요 없습니다: 부동산을 직접 구매하는 것과는 달리 모기지 자격을 갖추거나 거액의 계약금을 지불할 필요가 없습니다. 따라서 신용이 없거나 빚을 지고 싶지 않은 투자자에게는 더 간단합니다.

부동산 크라우드펀딩의 단점:

• 직접 소유 대비 낮은 수익률: 수동적으로 투자하고 스폰서/플랫폼이 수수료를 가져가기 때문에 스폰서/플랫폼은 임대 부동산을 직접 구입하고 관리하는 경우보다 연간 수익률이 낮을 수 있습니다.. 편의를 위해 약간의 상승 여력을 거래합니다. (예를 들어, 크라우드 펀딩 거래의 연간 수익률은 6~11%인 반면, 적극적 투자자는 훨씬 더 많은 노력과 위험을 감수하더라도 잘 매입한 부동산에서 더 높은 수익을 얻을 수 있습니다.)

• 통제력 부족: 투자자로서 여러분은 의사 결정 권한이 없음 프로젝트 관리에 참여합니다. 스폰서는 임차인, 리노베이션, 판매 시기 등을 결정합니다. 귀하는 수동적인 파트너이므로 그들의 전문성을 신뢰해야 합니다. 부동산 운영 방식에 동의하지 않는다면 여러분이 할 수 있는 일은 거의 없습니다.

• 유동성 부족: 부동산은 쉽게 팔리지 않으며, 여기에서도 마찬가지입니다. 귀하의 자금은 3~7년 이상 동결될 수 있습니다. 프로젝트가 종료되거나 부동산이 판매될 때까지 보유할 수 있습니다. 많은 플랫폼에는 2차 시장이 없기 때문에 자금이 필요한 경우 조기에 쉽게 현금화할 수 없습니다.

• 제한된 세금 혜택: 아마도 가장 큰 단점은 부분 투자자로서 다음과 같은 점일 것입니다. 부동산을 직접 소유함으로써 얻을 수 있는 모든 세금 혜택을 받지 못합니다.. 특히, 대부분의 크라우드펀딩 투자는 다음과 같은 구조로 이루어져 있습니다. 1031 교환을 수행할 수 없습니다. 부동산이 매각되는 경우 kiplinger.com. 즉, 매각 시 자본 이득 및 감가상각 회수액에 대한 세금을 납부해야 하며 교환을 통해 연기할 수 있는 옵션이 없습니다. (1031 교환에 대해서는 나중에 자세히 설명하겠습니다.) 또한 K-1 세금 양식을 통해 일부 감가상각 배분을 받을 수 있지만 이러한 손실은 수동적이며 다른 소득을 상쇄하는 데 제한이 있는 경우가 많습니다. 또한 비용 분리 또는 기타 고급 세금 전략을 직접 제어할 수 없습니다. - 스폰서는 기업 수준에서 모든 것을 처리합니다.

• 실사는 여전히 필요합니다: 플랫폼이 거래를 심사하는 동안에도 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다. 각 투자에 대해 신중하게 조사 - 스폰서의 실적, 시장, 거래 가정을 검토하세요. 모든 플랫폼 오퍼링의 품질이 동일한 것은 아닙니다. 플랫폼 리스크(플랫폼이 평판이 좋고 재정적으로 안정적인지 확인)도 존재합니다.

크라우드 펀딩 플랫폼 예시: Fundrise (비공인 투자자에게도 개방)는 다양한 펀드와 프로젝트 포트폴리오를 제공하여 즉각적인 분산투자를 제공합니다. 리얼티모굴 (흔히 모굴이라고도 함)에는 비공인 투자자를 위한 리츠와 공인 투자자를 위한 개별 부동산 신디케이션(일반적으로 공인 투자자를 위한)이 모두 있습니다. 다른 예는 다음과 같습니다. 크라우드스트리트, 에퀴티멀티플, 그리고 도착한 주택. Arrived Homes는 개별 임대 주택의 지분을 최소 $100에 구매할 수 있는 독특한 플랫폼으로, 임대료와 가치 상승분의 일부를 수익으로 얻을 수 있습니다. 대부분의 크라우드 펀딩과 달리, Arrived의 모델은 수익의 일부를 단독 주택 임대의 직접 소유권 (LLC를 통해) 안정적인 임대 수입을 창출하는 데 중점을 둡니다. 부동산에 투자하는 또 다른 방법입니다. 부동산을 완전히 매입하지 않고도, 는 공인 투자자가 아니더라도 누구나 부분 임대인이 될 수 있도록 허용하여 화제가 된 바 있습니다.

크라우드 펀딩을 고려해야 하는 경우: 다음과 같은 경우 최소한의 노력으로 부동산 노출을 원하는 경우, 자본이 부족하거나 주식 외에 다른 투자처를 찾고 있다면 크라우드 펀딩을 고려해 볼 만합니다. 특히 시간보다 돈이 더 많은 바쁜 전문직 종사자(예: 의사, 기술직)에게 인기가 높습니다. 수익률과 유동성에 대한 현실적인 기대치를 가지고 참여하세요. 팁: 거래 구조에 주의하세요 - 예를 들어 일부 플랫폼은 다음을 제공합니다. 부채 노트 (더 안전하지만 수익률 제한) 대. 자기 자본 (거래 내에서 더 높은 상승 여력과 세금 혜택). 또한 스폰서가 가져가는 수수료와 수익 분배(캐리)도 확인합니다.

옵션 2: 투자 부동산 직접 소유(직접 임대 구매)

또 다른 방법은 전통적인 방법입니다: 투자 부동산 직접 구매 를 통해 집주인이 되거나 부동산 관리인을 고용할 수 있습니다. 단독주택, 콘도, 소규모 다가구 건물(복층, 삼층, 사층) 또는 규모가 커지면 더 큰 아파트와 상업용 부동산이 될 수 있습니다. 자산을 소유하고, 임대료를 받고, 비용을 지불하고, 두 가지 모두에서 수익을 얻을 수 있습니다. 현금 흐름 (임대 수입에서 지출을 뺀 금액) 및 감사 시간이 지남에 따라. 이 접근 방식은 더 많은 작업과 자본이 필요하지만 다음과 같은 이점이 있습니다. 더 많은 통제권과 잠재적으로 더 많은 수익 스폰서나 플랫폼과 공유하지 않기 때문입니다.

투자 부동산을 구입하는 방법: 부동산 중개인, 숙소 등록 사이트 또는 다음과 같은 마켓플레이스를 통해 숙소를 찾을 수 있습니다. 루프스톡. 루프스톡은 임차인이 거주하는 임대 주택을 매물로 등록하는 온라인 플랫폼으로, 기본적으로 “턴키” 임대입니다. Roofstock의 구매자는 이미 임차인과 부동산 관리가 완료된 부동산을 구매할 수 있습니다. 아이디어는 다음과 같습니다. 투자자들이 다양한 시장에서 임대 주택을 더 쉽게 취득할 수 있습니다.. 여전히 대출을 통해 집을 완전히 구입해야 하지만, 루프스톡은 데이터와 점검, 대출 기관 및 관리자와의 연결까지 제공합니다. 따라서 신규 투자자의 진입 장벽이 다소 낮아집니다. 명심하세요, 루프스톡 자체는 크라우드 펀딩이 아닙니다. - (공인 투자자를 위한 분할 프로그램을 사용하지 않는 한) 100%의 부동산을 구매하게 됩니다.

직접 소유의 장점:

• 완전한 소유권 및 제어: 숙소의 운영은 회원님이 결정합니다. 다음을 결정할 수 있습니다. 어떤 부동산을 매입할지, 어떻게 개조하거나 관리할지, 임대료를 설정하고 언제 판매할지 결정합니다.. 이러한 통제권을 통해 가치를 추가하는 전략(예: 재활 시설 개선, 임대료 인상을 위한 마케팅 개선)을 구현하고 이러한 개선의 혜택을 직접적으로 누릴 수 있습니다. 다른 사람의 결정에 의존하지 않아도 됩니다.

• 더 높은 잠재 수익률: 현명하게 구매하고 효과적으로 관리한다면, 직접 소유를 통해 더 높은 수익을 얻을 수 있습니다. 적극적인 역할을 맡기 때문에(그리고 스폰서의 수익 분배를 받지 않기 때문에) 수동적인 투자보다 더 큰 수익을 얻을 수 있습니다. 예를 들어, 임대 부동산은 월별 현금 흐름과 장기적인 자산 성장을 모두 창출하여 수동 투자보다 훨씬 더 높은 성과를 거둘 수 있습니다. 또한 다음을 사용할 수 있는 기회도 있습니다. 레버리지(모기지) 를 사용하여 수익을 높일 수 있습니다(아래에서 자금 조달에 대해 자세히 알아보세요).

• 세금 혜택: 부동산을 직접 소유하면 모든 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 여기에는 다음이 포함됩니다. 감가상각비 공제 를 사용하여 소득을 보호하고(종종 임대 소득을 서류상 면세로 처리), 다음과 같은 전략을 사용할 수 있습니다. 비용 분리 를 사용하여 공제 속도를 높일 수 있습니다. 중요한 것은 판매를 결정할 때 1031 교환 를 통해 양도소득세를 이연할 수 있는데, 이는 일반적으로 신디케이션에서는 이용할 수 없는 옵션입니다. 이러한 세금 혜택에 대해서는 세금 섹션에서 자세히 설명해드리겠지만, 부동산 소유는 세금 혜택이 매우 크다고 말씀드리는 것으로 충분합니다. 또한 잠재적으로 부동산 전문가 (본인 또는 배우자가 부동산 활동에 충분한 시간을 투자하는 경우) 임대료 손실이 다른 소득을 상쇄할 수 있도록 허용하여 고소득자에게 또 다른 큰 세금 혜택을 제공합니다(나중에 설명).

• 자산과 부를 쌓으세요: 부동산 가치가 상승하고 임차인이 모기지를 상환하면(융자를 받은 경우) 대출금을 상환할 수 있습니다, 형평성 구축 대출을 받거나 더 많은 부동산을 구입하는 데 사용할 수 있습니다. 수년 또는 수십 년에 걸쳐 잘 매입한 부동산은 순자산을 크게 늘릴 수 있습니다. 많은 백만장자들이 부의 초석으로 부동산을 직접 소유한 것을 꼽습니다.

• 유연한 종료 옵션: 자산을 공개 시장에 판매하여 차익을 남기거나, 재융자를 통해 자산을 보유하면서 현금을 인출하는 등 종료 시기와 방법을 선택할 수 있습니다. 다른 사람의 보유 기간에 얽매이지 않습니다. 또한 다음을 수행할 수 있습니다. 상속인에게 부동산 물려주기. 제대로 구조화하면 비용 기준의 단계적 개선 (누적된 양도 소득세 제거 - 자세한 내용은 1031 토론에서 자세히 설명) semiretiredmd.com.

직접 소유권의 단점:

• 더 높은 자본 요구 사항: 부동산을 구매하려면 일반적으로 상당한 계약금과 클로징 비용이 필요합니다. 예를 들어, 20만 달러 임대 주택의 경우 계약금 100만 달러(201만~3만 달러)와 클로징 및 초기 수리 비용으로 몇 천 달러가 필요할 수 있습니다. 더 낮은 계약금으로 투자하는 방법도 있지만 일반적으로 다음과 같은 방법이 있습니다. 선불로 더 많은 돈이 필요합니다. 크라우드 펀딩이나 리츠보다 더 많은 시간이 소요됩니다. 충분히 저축하거나 다른 자산에서 지분을 가져오는 데 시간이 걸릴 수 있습니다. (한 가지 대안은 하우스 해킹 또는 계약금을 낮출 수 있는 다세대 주택을 소유주가 점유하는 경우도 있지만, 이는 또 다른 주제입니다.)

• 적극적인 관리 및 책임: 렌탈을 소유하는 것은 완전히 수동적인 노력이 아닙니다.. 부동산 매니저를 고용하더라도 매니저를 감독하고, 결정을 내리고, 발생하는 문제를 처리해야 합니다. 직접 관리할 경우 세입자, 새벽 2시 수리, 공실, 광고 등을 처리해야 합니다. 특히 여러 유닛을 관리하는 경우에는 임대인이 아르바이트처럼 느껴질 수 있습니다. 또한 부동산 소유주로서 고려해야 할 책임과 법적 준수 사항도 있습니다. 요컨대, 시간, 지식, 인내심이 필요한 일이며, “한 번 설정하고 잊어버리는” 일이 아닙니다.”

• 위험의 집중도: 하나의 부동산을 구입하면 그 바구니에 많은 달걀을 담는 것과 같습니다. 해당 프로퍼티에 문제가 있는 경우 - 임대료를 내지 않는 임차인이 있거나 예상치 못한 대규모 수리가 발생하거나 지역 경제가 침체되면 투자 수익률이 떨어질 수 있습니다. 펀드와 달리 자동으로 분산 투자되지 않습니다. 결국 여러 지역에 여러 개의 부동산을 소유함으로써 이러한 위험을 완화할 수 있지만, 이 역시 더 많은 자본과 노력이 필요합니다.

• 비유동성 및 거래 비용: 부동산을 직접 판매하려면 몇 달이 걸리고 에이전트 수수료와 기타 비용이 5~61만 원에 달할 수 있는 등 부동산은 유동성이 떨어집니다. 갑자기 현금이 필요한 경우 주식 계좌처럼 즉시 인출할 수 없습니다. 또한, 거래 비용 부동산을 사고 팔 때 발생하는 비용(중개인 수수료, 거래 마감 비용)이 높기 때문에 부동산을 자주 거래하는 것은 비현실적입니다.

• 실사 및 시장 지식의 필요성: 부동산 직접 투자의 성공은 적절한 가격에 적절한 부동산을 구입하는 데 달려 있습니다. 이는 다음을 의미합니다. 시장을 조사하고 거래를 신중하게 분석해야 합니다.. 주변 지역 동향, 임대 수요, 부동산 상태, 임대료 대비 가격 비율과 같은 요소들이 중요합니다. 부지런하지 않으면 과다한 비용을 지불하거나 “돈 구덩이”를 구입할 수 있습니다. 초보자에게는 학습 곡선이며 실수는 큰 비용을 초래할 수 있습니다. 시작할 때는 스스로 교육을 받거나 지침(멘토, BiggerPockets 같은 포럼 또는 컨설팅 서비스)을 받는 것이 현명합니다.

현금 흐름과 가치 평가 - 올바른 시장 선택하기: 많은 신규 투자자들은 고성장 시장(부동산 가치가 상승하지만 임대료가 물가에 비해 낮아 당장 현금 흐름이 적은 시장)에 투자해야 할지, 아니면 고수익 시장(임대료에 비해 가격이 저렴하여 현금 흐름이 탄탄하지만 상승 가능성이 낮은 시장)에 투자해야 할지 고민합니다. 이는 종종 임대료 대비 가격 비율 시장입니다. 그리고 임대료 대비 가격 비율 는 부동산 가격을 연간 임대료로 나누어 계산합니다. A 더 높은 비율 는 임대료에 비해 가격이 높다는 것을 의미하며(일반적으로 플러스 현금 흐름을 얻기가 더 어렵습니다), a 낮은 비율 임대료에 비해 가격이 낮다는 의미(현금 유동성 확보가 용이함) arrived.com.

예를 들어, 2023년 현재 다음과 같은 지역의 임대료 대비 가격 비율은 샌프란시스코 는 약 21(매우 높음)인 반면, 더 저렴한 도시인 디트로이트 5 정도였습니다. 샌프란시스코에서는 $1.3억 원짜리 주택의 연간 임대료가 $60만 원(비율 ~21)에 불과하여 임대료만으로 모기지를 충당하는 것이 거의 불가능하므로 투자자는 주로 가치 상승에 베팅할 수 있습니다. 디트로이트에서는 $7천의 주택이 연간 $14천(비율 ~5)에 임대될 수 있으며, 이는 (부동산이 잘 유지되고 임대되는 경우) 강력한 현금 흐름 잠재력을 나타냅니다. 이 비율이 높을수록 투자자가 비용 지출 후 플러스 현금 흐름을 달성할 가능성이 낮아집니다.. 대부분의 “매력” 도시(뉴욕, 베이 지역, 로스앤젤레스)는 이 비율이 높기 때문에 투자자들은 부동산 가치가 상승할 것으로 기대하면서 초기 수익률이 낮거나 마이너스인 것을 받아들입니다. 반면에 많은 중서부 및 남부 도시는 이 비율이 낮아 더 느린 가치 상승이나 다른 어려움이 있기는 하지만 더 나은 임대 수익률을 제공합니다.

스위트 스팟 찾기: 이상적으로 투자자는 다음과 같은 시장이나 지역을 찾습니다. 현금 흐름과 가치 상승 잠재력 수렴 - 임대 수익률이 양호한 지역 그리고 성장 가능성. 이러한 지역은 일자리 증가와 인구 유입이 활발하지만 집값이 여전히 합리적인 신흥 도시나 교외 지역일 수 있습니다. At Gighz, 예를 들어, 데이터 분석을 활용하여 전국의 우편번호를 식별하는 데 다음과 같이 활용합니다. 임대 현금 흐름, 경제성, 경제 성장의 교차점 (고객이 숫자가 의미 있는 곳에 투자할 수 있도록). 이는 종종 가장 비싼 “티어 1” 도시는 아니지만 펀더멘털이 탄탄한 대도시(현재 데이터에 따라 댈러스, 애틀랜타 또는 플로리다 일부 지역 등)를 타깃으로 삼는 것을 의미합니다.

“덜 매력적인” 지역 및 현금 흐름: 주목할 만한 점은 내 비싼 도시에는 일반적으로 가격이 더 낮고 현금 흐름을 달성할 수 있는 “덜 매력적인” 지역이 있습니다. 예를 들어, 투자자는 시내 콘도에서는 현금 흐름이 전혀 발생하지 않더라도 주요 도시의 외곽 지역에서 현금 흐름이 발생하는 거래를 찾을 수 있습니다. 그러나 이러한 지역에는 더 높은 위험 인식, 낮은 가치 평가 또는 더 많은 관리 문제(오래된 부동산 등)가 있을 수 있습니다. 가격이 낮은 부동산은 페니 주식처럼 가치 변동성이 크고 유지 관리가 더 필요할 수 있습니다. ($50만 주택은 더 나은 지역의 $500만 주택보다 유지비와 세입자 회전율이 비례적으로 더 높을 수 있습니다). 실사가 핵심이며, 때로는 가장 저렴한 부동산에는 숨겨진 비용이 있습니다. 하지만 경험이나 가이드를 통해 적절한 “가치” 지역을 타겟팅하면 예산이 넉넉하지 않은 투자자도 시작할 수 있고 즉각적인 임대 수익을 얻을 수 있습니다.

예시: 가격 대비 임대료 비율은 도시마다 크게 다릅니다. 2023년 샌프란시스코의 중간 주택 가격(약 100만4천129만 달러)은 연간 임대료의 약 21배인 반면, 디트로이트의 중간 가격(약 100만4천71만 달러)은 임대료의 약 5배에 불과했습니다. 이 비율이 높을수록 투자자의 현금 흐름이 낮거나 마이너스인 반면, 이 비율이 낮을수록 현금 흐름 잠재력이 높다는 것을 의미합니다.

섹션 8 안정적인 수입을 위한 임대료: 일부 투자자가 안정적인 현금 흐름을 보장하기 위해 사용하는 전략 중 하나는 임대입니다. 섹션 8 세입자(섹션 8은 미국 정부의 주택 바우처 프로그램입니다). 섹션 8 임대에서는 정부가 임대료의 상당 부분을 집주인에게 직접 지불하여 다음과 같은 혜택을 제공합니다. 수입 보장. 이렇게 하면 현금 흐름이 경기 침체기에도 매우 안정적, 정부 보조금이 계속 지급되기 때문입니다. 저렴한 주택에 대한 수요는 일반적으로 높기 때문에 공실률이 낮고 많은 섹션 8 세입자가 장기적으로 거주하는 경향이 있습니다. 본질적으로, 섹션 8은 불황에 강하고 안정적인 지불을 제공합니다., 는 최대한의 안정성이 목표라면 매력적인 프로그램입니다. 물론 참여 숙소는 초기 및 연간 점검을 통과해야 하고(HUD 기준에 따라 숙소를 유지 관리해야 함), 지역 주택 당국과 협력하는 데 약간의 관료주의가 수반된다는 단점도 있습니다. 또한 세입자를 선별해야 합니다(바우처 보유자도 다른 세입자와 마찬가지로 일부는 좋은 세입자이고 일부는 그렇지 않습니다). 하지만 많은 투자자가 섹션 8을 통해 지속적인 현금 흐름을 확보하고 도움이 필요한 가정에 주택을 제공할 수 있다는 점에서 윈윈이라는 사실을 알게 되었습니다. 다음과 같은 이점이 있습니다. 조금 더 많은 사전 작업이 필요합니다. (서류 작업, 숙소가 요건을 충족하는지 확인)이 필요하지만, 그 이후에는 매우 원활하게 운영할 수 있습니다. 제대로만 하면 사회적으로 좋은 일을 하는 것입니다. 그리고 안정적인 수익 창출 - 매력적인 조합입니다.

직접 소유를 통한 성공 극대화: 렌탈을 잘 활용하려면 다음을 수행하면 도움이 됩니다. 비즈니스처럼 취급. 거래를 철저히 분석하고 (현금 흐름, ROI 등을 계산할 수 있는 온라인 계산기가 많이 있습니다), 몇 가지를 유지합니다. 현금 보유액 유지보수 및 공실 관리를 위해 좋은 팀(모든 것을 직접 하지 않는다면 신뢰할 수 있는 부동산 관리자, 계약자, 공인회계사 등)을 구성하세요. 하나의 부동산으로 시작하여 요령을 익히세요. 어떤 투자자는 한 가지 전략(예: “1% 법칙'으로 알려진 $1200+에 임대하는 $120만 전후의 단독주택 매입)에 집중하는 반면, 어떤 투자자는 리노베이션을 통해 가치를 더하는 전략(BRRRR 전략: 매입, 리햅, 임대, 리파이낸싱, 반복)으로 자산을 빠르게 쌓을 수 있습니다. 여러 경로가 있지만 모두 계획과 노력이 필요합니다. 장점은 다음과 같습니다. 초기 무거운 짐을 들어 올린 후, 잘 선택된 임대는 대부분 훌륭한 부동산 관리자와 함께 자동 조종 장치로 운영 될 수 있습니다., 를 통해 매달 소극적 소득을 받을 수 있습니다. 또한 나중에 재융자하거나 더 큰 부동산으로 교환할 수 있는 상당한 자산을 보유하게 됩니다.

옵션 3: 부동산 컨설팅 또는 투자 서비스를 통한 가이드 투자

위의 두 가지 옵션이 다음과 같이 들린다면 중 하나 너무 많은 일(직접 소유권)이나 너무 적은 통제/세제 혜택(크라우드 펀딩)을 원하지 않는다면, 중간 경로가 있습니다. 부동산 투자 컨설팅 서비스 또는 파트너 맞춤형 접근 방식을 제공할 수 있습니다. 다음과 같은 기업 Gighz 컨설팅 및 투자 (우리 회사)는 고객에게 전문가의 안내와 다양한 수준의 참여를 통해 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공합니다. 기본적으로 팀의 경험, 시장 분석, 네트워크를 활용하면서 부동산 소유의 이점을 누릴 수 있습니다.

다음은 다음과 같습니다. 세 가지 계층의 서비스/전략 컨설팅 회사가 제공할 수 있는 가장 소극적인 것부터 보다 실질적인 것까지 다양한 서비스를 제공합니다:

• 티어 1 - 검증된 패시브 프로젝트(“저스트 리턴”): 이는 마치 자신만의 비공개 크라우드 펀딩과 비슷하지만, 더 개인화되고 종종 현지 전문성을 더합니다. 예를 들어, Gighz는 다음과 같은 몇 가지 크라우드 펀딩을 큐레이션할 수 있습니다. 검증된 부동산 프로젝트 - 경험 많은 개발자와 함께 댈러스에서 소규모 아파트를 개발한다고 가정하고 고객이 수익의 일부를 투자할 수 있도록 합니다. 일반 크라우드 펀딩과의 차이점은 다음과 같습니다. 직접 방문하여 평가합니다. 각 프로젝트와 파트너를 직접 발로 뛰며 면밀한 실사를 진행합니다. 프로젝트는 일반적으로 다음과 같이 구성됩니다. 강력한 실적을 보유한 개발자 또는 운영자. 이 계층의 투자자는 다음을 받을 수 있습니다. 핸즈오프 반품 (우선 이자 지급 또는 지분 이익 분배를 통해) 아무런 일을 하지 않고도 수익을 얻을 수 있습니다. “부동산에서 나오는 수익만 원하고 세입자나 의사 결정에 관여하고 싶지 않다”고 말하는 사람에게 이상적입니다. 컨설팅 회사는 프로젝트 모니터링을 처리하고 투자자를 위해 더 나은 조건이나 보호를 협상하는 경우가 많습니다. 단점: 부동산의 소유권을 직접 소유하지 않기 때문에 크라우드펀딩과 마찬가지로 특정 세금 혜택을 놓칠 수 있습니다. 그러나 거래 구조에 따라 K-1 손실을 배분받거나 다른 혜택을 받을 수도 있습니다. 항상 세금 혜택에 대해 문의하시기 바랍니다.

• 2단계 - 개인화된 자산 구매(가이드를 통한 직접 소유권): 이 시나리오에서 이 서비스는 다음을 지원합니다. 나만의 포트폴리오를 위한 부동산 찾기 및 인수, 를 통해 전국 어디에서나 지속적인 분석과 지원을 제공합니다. 마치 전문가 파트너/코치 를 통해 임대 포트폴리오를 구축할 수 있습니다. 예를 들어, 고객이 목표(예: “$100K를 보유하고 있으며 성장하는 시장에서 2개의 임대 부동산을 구매하고 싶습니다.”)를 알려주면 데이터 모델을 사용하여 적합한 도시와 지역을 파악합니다. 현금 흐름, 가치 상승 및 안정성 수렴, 가격 대비 임대료 비율, 일자리 증가율 등과 같은 메트릭을 기반으로 합니다). 그런 다음 검증된 현지 에이전트와 연결하여 특정 부동산을 조사 및 평가하고 구매 과정을 안내할 수 있습니다. 궁극적으로 투자자는 본인 또는 LLC 명의로 직접 부동산을 소유하는 경우 - 따라서 다음을 얻을 수 있습니다. 모두 혜택(소득, 자본, 전체 세금 혜택)을 누릴 수 있습니다. 하지만 아무것도 모르는 상태에서 시작하거나 낯선 시장을 혼자 탐색할 필요 없이 이 서비스를 이용하면 진입을 가속화하고 위험을 줄일 수 있습니다. 이 접근 방식은 부동산을 소유하고 싶지만 어디서 무엇을 사야 할지 확신이 서지 않는 초보자에게 유용합니다. 또한 시간이 촉박한 투자자에게도 유용합니다. 거래 소싱 및 실사 수행. 기본적으로 부동산을 구매하는 것입니다. 컨시어지 수준의 지원 제공. 컨설팅 회사는 이러한 도움에 대해 수수료나 소정의 지분을 청구할 수 있지만, 나쁜 거래를 피하고 좋은 가격을 협상하는 데 도움을 주므로 쉽게 비용을 지불할 수 있습니다. 구매 후에도 부동산 관리자를 고용하여 상당히 소극적으로 운영할 수 있지만, 소유주로서의 통제권은 계속 유지됩니다. 나중에 판매하거나 1031 교환을 원할 경우, 필요한 경우 안내에 따라 자유롭게 판매할 수 있습니다.

• 계층 3 - 개발 및 고급 투자 기회: 다음을 찾는 투자자를위한 것입니다. 더 높은 옥탄가 수익률 자본이 더 크거나 복잡한 거래에 대한 욕구가 있을 수 있습니다. 여기서 Gighz와 같은 컨설팅/투자 회사는 다음과 같은 기회를 마련할 수 있습니다. 신규 개발, 픽스 앤 플립 펀드, 대체 자산 투자(석유 및 가스, 의료 장비 리스 등) 등입니다. 일반적으로 개인 투자자가 혼자서는 쉽게 할 수 없는 일입니다. 예를 들어 부동산 개발은 안정된 임대 부동산을 매입하는 것보다 훨씬 높은 수익을 올릴 수 있으며, 성공적인 프로젝트의 경우 연 수익률 201% 이상을 목표로 하는 경우가 많습니다. caliberco.com. 그러나 개발은 가장 복잡하고 위험한 부동산 분야, 강력한 팀(건축가, 계약자, 시 승인 등)과 엄격한 실사 및 프로젝트 관리가 필요합니다. 저희 회사의 역할은 다음과 같습니다. 숙련된 개발 팀 모든 무거운 작업을 처리하여 투자자들이 개발자가 직접 개발하지 않아도 개발의 장점. 예를 들어, 투자자는 프로젝트에 자금을 빌려주거나(고정된 고금리, 분기별 또는 완료 시 지급), 프로젝트가 매각될 때 수익의 비례적인 지분을 얻기 위해 지분으로 투자하는 등 다양한 방식으로 거래를 구조화할 수 있습니다. 일부 거래는 우선 수익과 일부 수익 공유를 결합한 하이브리드 방식을 제공할 수도 있습니다. 구체적인 사항은 거래와 투자자의 선호도에 따라 다릅니다. 핵심은 다음과 같습니다. 올바른 팀과 프로젝트와 함께라면 올바른 위치에서 개발하면 재정적 이득을 얻을 수 있습니다. - 임대 부동산의 수익률을 훨씬 능가하지만, 이를 잘 실행하려면 전문 지식이 필요합니다. 회사를 통해 파트너십을 맺으면 다음과 같은 이점이 있습니다. 일부 위험 완화 엄격한 실사를 수행하고 일반적으로 프로젝트의 성공을 보장하기 위해 공동 투자하거나 이해관계를 조정하기 때문입니다.

  • 예시: Gighz가 성장하는 교외 지역에서 30세대 규모의 타운홈 커뮤니티를 건설할 수 있는 부지를 발견했다고 가정해 보겠습니다. 비슷한 프로젝트를 수행한 경험이 있는 평판이 좋은 개발자와 파트너 관계를 맺습니다. 이 개발을 통해 투자자들은 3년 안에 두 배의 수익을 올릴 수 있을 것으로 예상합니다. 개인이 이 프로젝트에 투자하는 것은 불가능하지만, 신디케이티드 개발 계약을 통해 투자하면 $50만 달러를 투자하고 비례적인 지분을 얻을 수 있습니다. 개발팀은 일상적인 실행을 담당합니다. 프로젝트가 성공하면(수익성 있게 판매되면) 큰 수익을 얻게 됩니다. 문제가 발생하면 저희 팀이 문제를 해결해드리며, 위험은 투자자에게 분산됩니다. 프로젝트의 견고한 팀의 중요성 개발 거래에는 “모든 사람이 한 팀이 되어” 예산, 일정, 시장 변화를 지속적으로 관리해야 한다는 점은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 그렇기 때문에 미경험 투자자가 혼자서 개발에 뛰어들면 안 됩니다. 하지만 숙련된 파트너 실사를 통해 수익성이 좋은 방법이 될 수 있습니다.

• 세금 혜택을 위한 대체 자산 투자: 전통적인 부동산 외에도 기업은 고소득 투자자들이 상당한 규모의 대체 투자에 참여할 수 있도록 지원할 수 있습니다. 세금 혜택. 언급된 두 가지 예는 다음과 같습니다. 석유 및 가스 파트너십 그리고 의료 장비 리스 벤처. 부동산과 관련이 없는 것처럼 들릴 수 있지만 공통점은 다음과 같습니다. 세금 감면. 미국 세법은 특정 유형의 투자에 대해 넉넉한 인센티브를 제공합니다. 예를 들어, 석유 및 가스 시추 투자 (유정에 대한 작업 지분)을 통해 투자자는 시추 비용의 상당 부분을 공제할 수 있습니다. 무형 시추 비용, IDC)의 첫해 실적 - 자주 투자금의 70-80%는 활성 소득에 대해 상각할 수 있습니다.. 즉, 고소득 의사가 유정 거래에 $100만 달러를 투자하면 그 해에 $70만 달러의 공제를 받을 수 있어 과세 대상 소득이 크게 줄어듭니다. 석유 투자는 위험(원자재 가격, 유정 개발 실패)이 따르지만 유정이 성공하면 현금 흐름이 발생한다는 단점이 있습니다. 마찬가지로 다음에 대한 투자도 마찬가지입니다. 의료 또는 기술 장비 임대한 경우 다음과 같은 혜택을 받을 수 있습니다. 보너스 감가상각 또는 섹션 179 비용 처리, 를 통해 즉시 상각할 수 있습니다. 예를 들어, 의사 그룹이 자금을 모아 MRI 기계를 구입하여 방사선과에 임대하는 경우, 임대료 수입도 하나의 이점이 되지만 고가의 장비를 빠르게 감가상각하여 진료 수입을 상쇄할 수 있는 서류상 손실을 발생시킬 수 있습니다. 이러한 전략은 현명한 전문가들이 종종 다음과 같은 목적으로 사용합니다. 높은 W-2 소득을 투자 손실로 상쇄하기 (법적으로). 저희의 역할은 이러한 틈새 분야에서 평판이 좋은 사업자를 발굴하고 투자를 촉진하는 것입니다(이러한 거래는 일반적으로 공개 플랫폼에서 찾을 수 없기 때문입니다). 이러한 기회는 누구나 참여할 수 있는 것은 아니지만, 적절한 투자자에게는 다각화와 상당한 세금 감면 혜택을 모두 제공하는 특수한 기회라는 점에 유의해야 합니다. 특정 규칙(예: 석유 및 가스 공제는 부동산 전문가가 아니어도 활동 소득을 상쇄할 수 있는 몇 안 되는 방법 중 하나)이 있으므로 투자에 뛰어들기 전에 항상 이러한 투자를 잘 이해하는 공인회계사와 상의하세요.

요약하자면, 컨설팅 또는 투자 회사와의 협력 를 사용하면 두 가지 장점을 모두 누릴 수 있습니다. 경험, 데이터 및 전문가 네트워크 (함정을 피하고 고품질 거래를 활용할 수 있도록) 하지만 여전히 다음을 달성할 수 있습니다. 소유권 및 직접적인 혜택 많은 경우. 부동산 투자의 광야를 헤쳐나갈 수 있는 가이드가 있는 것과 같습니다. 이는 부동산 및 대체투자로 수익을 얻고 싶지만 여러 시장이나 전략에 대해 전문가가 될 시간이 없는 바쁜 개인(의사, 임원 등)에게 특히 유용할 수 있습니다. 일부 고객은 분석과 2차 의견만 의뢰하고, 다른 고객은 보고서를 검토하는 동안 전체 프로세스를 엔드투엔드 관리해달라고 요청하는 등 당사는 본질적으로 “투자 파트너'가 됩니다.

주의할 점: 함께 일하는 회사나 어드바이저가 수수료에 대해 투명하고 신중한 사고방식과 실적을 가지고 있는지 확인하세요. 자칭 전문가가 많으니 다음과 같은 점을 강조하는 사람을 찾아보세요. 데이터 기반 의사 결정 및 신뢰. 예를 들어, Gighz에서는 다음을 강조합니다. 신뢰, 세금 혜택, 안심 직접 투자하는 부동산에 관심이 있는 X세대 및 베이비부머 고객을 위해 모든 거래를 철저히 검증하고 고객과 함께 공동 투자하는 등 고객 만족을 위해 노력하고 있습니다. 일회성 거래가 아닌 장기적인 파트너십과 자산 형성이 목표입니다.

투자자를 위한 부동산 금융(모기지) 이해하기

부동산에 대해 전액 현금으로 지불하는 경우가 아니라면 다음을 탐색해야 합니다. 파이낸싱 옵션. 부동산 투자를 위한 모기지는 몇 가지 종류가 있으며, 그 차이점을 이해하는 것이 중요합니다. 대출의 조건과 구조는 수익률과 위험에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 다음은 주요 유형에 대한 요약입니다:

• 주거용 투자 대출(1-4 유닛): 이는 단독주택 임대, 듀플렉스, 트리플, 포플렉스를 위한 기존의 모기지입니다. 주 거주지를 위한 주택 대출과 비슷하지만 일반적으로 이자율이 약간 더 높고 투자자에게 더 엄격한 요건이 적용됩니다. 큰 장점은 다음과 같은 경우가 많다는 것입니다. 30년 고정금리 대출 - 즉, 전체 30년 만기 동안 이자율(예: 7%)이 고정되어 있어 안정성을 제공합니다. 일반적으로 다음과 같은 특징이 있습니다. 더 낮은 요금 보다 유리하며 금리가 하락하면 재융자가 가능합니다. 계약금은 일반적으로 다음과 같아야 합니다. 20-25% (일부 대출기관은 개인 모기지 보험으로 15% 다운을 허용하지만, 많은 투자자는 PMI를 피하기 위해 20%+를 선호합니다). 대출 기관은 귀하의 개인 소득, 신용 점수 및 소득 대비 부채 비율 를 입력해야 대출을 승인할 수 있습니다. 또한 일반적으로 다음 사항이 필요합니다. 현금 보유액 (예: 모기지 상환액의 6개월분 저축)을 각 투자 부동산에 대해 안전 완충 장치로 설정합니다. 주택 대출은 Fannie Mae/Freddie Mac 가이드라인에 따라 1인당 10건으로 제한되는 경우가 많습니다. 이러한 대출은 낮은 고정금리와 장기 상환으로 현금 흐름을 극대화하기 때문에 좋은 출발점이 될 수 있습니다. 예시: 4플렉스를 구입하고 25%를 다운페이하고 30년 고정 대출을 받으면 시장 금리가 올라가더라도 모기지 페이먼트가 일정하게 유지되므로 인플레이션이 높은 환경에서 큰 이점이 있습니다.

• 상업용 다가구 대출(5가구 이상 또는 복합용도/상업용 부동산): 4 유닛을 초과하거나 상업용 부동산(소매, 사무실, 산업 등)으로 이동하면 다음과 같은 영역으로 이동합니다. 상업 금융. 이러한 대출은 상당히 다릅니다. 이러한 대출의 기간은 5년, 7년 또는 10년 이자율은 고정되어 있지만 상환 일정은 25년 또는 30년일 수 있습니다. 즉, 월 페이먼트는 25~30년 대출인 것처럼 계산되지만, 예를 들어 5년이 지나면 대출이 상환됩니다. 풍선 - 상환하거나 현재 이자율로 재융자해야 합니다. 이 경우 리파이낸싱 위험5년 후 이자율이 훨씬 높아지면 새로운 대출로 인해 비용이 급격히 증가할 수 있습니다(이는 최근 이자율이 급등했을 때 많은 상업용 건물주들이 직면했던 문제입니다. 41%에서 3%로 재융자를 받아야 했기 때문에 현금 흐름에 타격을 입었습니다). 상업용 대출은 일반적으로 위험이 더 높은 것으로 간주되기 때문에 처음부터 이자율이 약간 더 높습니다. 상업 거래에 대한 대출 기관은 자산의 수입(순영업 이익 및 부채-서비스 커버리지 비율) 보다 개인 소득에 더 중점을 둡니다. 대출 기관은 부동산의 임대료가 모기지를 충분히 감당할 수 있는지 확인하고자 합니다(보통 DSCR 1.2 이상). 또한 대출자에게 순자산이 많거나 해당 부동산을 관리한 경험이 있을 것을 요구할 수도 있습니다. 이러한 대출은 주거용 대출처럼 표준화되어 있지 않기 때문입니다, 약관은 다를 수 있습니다. 광범위하고 협상 가능한 경우가 많습니다(특히 대규모 거래의 경우). 상업 대출은 은행, 신용 조합 또는 전문 대출 기관에서 받을 수 있습니다. 요점: 상업용 부동산에는 시장 금리가 매우 중요합니다., 30년 동안 낮은 금리를 고정할 수 없기 때문입니다. 금리가 높게 유지되면 재융자 시 상업용 부동산 투자에 압박을 줄 수 있으며, 이 때문에 금리가 크게 상승하면 구매자가 저렴한 장기 부채를 확보할 수 없다는 것을 알고 상업용 부동산 가치가 하락하는 것을 볼 수 있습니다. 투자자는 만일의 사태에 대비해야 합니다(때로는 더 긴 고정 기간을 확보하거나 대출금 상환을 위한 여분의 현금을 확보하는 등). 높은 이자 및 재융자 문제는 실제로 다음과 같습니다. 일부 상업용 부동산이 지속적인 고금리 환경에서 압박을 받는 이유 중 하나입니다. (재융자가 어렵고 비용이 많이 듭니다).

• 1~4단위 투자자를 위한 DSCR 대출: DSCR은 다음을 의미합니다. 부채 상환 비율. 다음을 제공하는 전문 대출 기관이 있습니다. 주거용 투자 부동산에 대한 DSCR 대출. 이러한 대출은 부동산의 소득 잠재력에 따라 자격이 부여됩니다. 대신 개인 소득을 고려합니다. 즉, “예상 임대료가 모기지(부채)를 특정 비율(보통 최소 1.1배 또는 1.2배)로 충당할 수 있는가?”를 살펴봅니다. 그렇다면 개인 소득 대비 부채 비율에 관계없이 대출을 해줍니다. 여전히 신용을 확인하고 적절한 신용 점수를 요구하지만 W-2 또는 자영업 소득을 면밀히 조사하지는 않습니다. DSCR 대출은 많은 부동산을 소유하고 있거나 기존 대출 한도를 초과했거나 서류상 소득이 높지 않은 복잡한 재정을 가진 투자자에게 인기가 있습니다. 그리고 트레이드 오프는 더 높은 이자율입니다. (보통 기존보다 1-2% 높은 금액)과 더 큰 계약금(보통 20-25%+)을 지불해야 합니다. 또한 선불 위약금이 부과될 수도 있습니다. 하지만 편리함은 바로 여러분입니다. 임대료 기준 자격, 를 적용하면 일부 대출이 더 쉽게 승인될 수 있습니다. 예를 들어, 임대료가 $2000이고 모기지가 $1500 - DSCR = 1.33인 부동산의 경우 승인될 가능성이 높습니다. 이러한 대출은 고정 또는 조정이 가능합니다. 특히 대규모 포트폴리오를 구축하거나 9-5 수입이 없는 투자자에게는 투자자의 도구 상자에 또 다른 도구를 제공합니다.

• 포트폴리오 대출 및 민간/지방 은행 대출: 일부 은행(주로 지역 커뮤니티 은행)에서는 포트폴리오 대출, 즉, 패니/프레디에 매각하는 대신 장부에 대출을 유지합니다. 이러한 대출은 조건이 더 유연할 수 있습니다(15% 다운 또는 하나의 대출로 여러 부동산을 허용하는 등). 예를 들어, 우리는 최소 15%의 계약금으로 투자 부동산에 자금을 조달할 수 있는 대출 기관과 관계를 맺고 있습니다. 이는 레버리지와 수익을 극대화하려는 투자자에게 유용할 수 있습니다(단, 레버리지가 높을수록 위험도 높아진다는 점을 명심하세요). 포트폴리오 대출업체는 여러 개의 부동산을 하나의 대출로 묶을 수도 있습니다(단독주택 임대가 많은 경우 유용합니다). 이러한 대출의 이자율은 때때로 놀라울 정도로 경쟁이 치열할 수 있습니다, 고가 부동산에 대한 점보 대출 금리는 표준 금리보다 훨씬 낮습니다., 이는 직관적이지 않은 것처럼 보이지만 은행이 부유한 대출자를 채무 불이행 위험이 낮다고 보고 그들의 사업을 원하기 때문에 발생하는 현상입니다.) 게다가, 점보 대출(적합 한도를 초과하는 고가 부동산용) 자주 PMI 필요 없음 기존 대출은 20%보다 적은 금액을 납입하더라도 대출이 가능합니다. 항상 옵션을 비교하세요. 기존 대출은 일반적으로 개인 명의여야 하므로 LLC 명의로 구매하는 경우 상업용 또는 포트폴리오 대출을 사용할 수 있습니다(나중에 LLC로 이전할 수 있지만 이는 다른 주제입니다).

• 이자율 및 “구매 포인트”: 모기지를 받을 때 이자율이 제공되지만, 다음과 같이 지불할 수도 있습니다. 포인트(선불 이자) 를 입력하면 더 낮은 금리를 받을 수 있습니다. 1포인트는 대출 금액의 1%입니다. 투자자는 대출을 장기 보유하려는 경우 이자율을 낮추기도 합니다. 하지만 다음과 같은 경우에는 주의하세요. 가까운 시일 내에 재융자 계획, 선불금을 회수할 만큼 대출을 오래 보유하지 않기 때문에 포인트 구매는 종종 낭비되는 비용입니다. 고금리 환경에서는 많은 투자자가 처음에는 최소한의 포인트로 더 높은 금리를 적용받고 나중에 금리가 떨어지면 재융자를 계획합니다. 금리가 사상 최저 수준이고 대출을 영원히 유지할 것이 확실하다면 금리를 낮추는 것이 합리적일 수 있습니다. 핵심은 손익분기점을 고려하는 것입니다. 몇 년 후에 재융자하거나 매각할 수 있다는 점을 고려하지 않고 포인트를 지불하는 사람들이 있기 때문에 이 점을 언급합니다. “리파이 기간 동안 포인트에 지출한 금액 ”손실".

요약하자면, 전략에 맞는 파이낸싱 선택. 현금 흐름과 간편함을 극대화하고 싶다면 30년 고정 주택담보대출이 가장 좋습니다. 아파트로 확장하는 경우 상업용 대출의 조건을 이해하고 가능한 한 가장 긴 고정 기간을 받거나 재융자 계획을 세우세요. 금리 동향을 주시하세요. 그리고 여러 대출 기관 또는 대출 시나리오를 살펴볼 수 있는 정통한 모기지 브로커와 좋은 관계를 유지하세요. 때로는 창의적인 대출(또는 셀러 파이낸싱)이 평범한 거래를 좋은 거래로 바꿀 수 있습니다.

팁: 당신의 재무 문서 순서 (소득 명세서, 세금 신고서, 은행 명세서)를 제출하고 대출을 받는 동안에는 직장을 그만두거나 자동차를 구입하는 등 큰 변화를 피하세요. 대출 기관은 종종 소득과 자산을 여러 번 확인합니다. 또한 다음 사항을 문서화할 준비를 하세요. 충분한 준비금 - 대출기관은 일반적으로 여러 개의 부동산을 보유한 투자자에게 부동산당 6개월의 PITI(원금, 이자, 세금, 보험)를 준비금으로 요구합니다.

부동산 투자의 세금 혜택 및 전략

미국 부동산 투자의 가장 큰 장점 중 하나는 다음과 같습니다. 유리한 세금 혜택. 현명한 투자자는 종종 현재 세금을 거의 또는 전혀 내지 않으면서 부동산에서 소득을 얻습니다. 소득에 대한 세금을 납부할 수 있으며, 부동산을 매각할 때 성장에 대한 세금도 이연할 수 있습니다. 여기에서는 여러분이 알아야 할 주요 세금 개념에 대해 설명합니다: 감가상각(비용 분리 포함), 1031개 거래소, 감가상각 회수, 부동산 전문가 상태, 및 앞서 언급한 대체 조세 피난처 중 일부입니다.

• 감가상각 - 부동산 투자자의 숨겨진 에이스: 감가상각 은 건물이 시간이 지남에 따라 마모된다는 개념을 반영하여 IRS가 임대 부동산 소유주에게 허용하는 비현금 비용입니다. 주거용 부동산의 경우, 현재 IRS는 건물의 가치를 다음과 같이 감가상각할 수 있도록 허용하고 있습니다. 27.5년 (39년 이상 상업용). 예를 들어 임대 주택을 $300,000에 구입했고 토지의 가치가 $60,000인 경우, 나머지 $240,000의 건물 가치를 27.5로 나누면 연간 약 $8,727의 감가상각비를 임대 소득에서 공제할 수 있습니다. 이로 인해 서류상 현금 흐름이 양수인 부동산이 과세 대상 손실로 표시되는 경우가 종종 있습니다. 임대 소득을 세금으로부터 보호. 세입자의 임대료(그리고 RE 전문가 자격이 있는 경우 W-2 소득의 일부)를 이 서류상 손실로 상쇄할 수 있다는 점이 가장 매력적인 혜택 중 하나입니다.

• 비용 분리 및 가속 감가상각: 일반적으로 감가상각은 느리게 진행됩니다(27.5년 감가상각). 하지만 다음과 같은 전략을 통해 비용 분리, 투자자는 다음을 수행할 수 있습니다. 감가상각의 상당 부분을 초기 몇 년으로 앞당길 수 있습니다. 소유권. 비용 분리는 기본적으로 감가상각 수명이 짧은(예: 5년, 7년 또는 15년) 건물의 구성 요소를 분리하는 엔지니어링 분석입니다. 예를 들어, 가전제품, 카펫, 비품, 조경 등과 같은 부동산의 일부가 27.5년이 아닌 5년 또는 15년에 걸쳐 감가상각이 가능할 수 있습니다. 이러한 비용을 식별하고 분리(“분리”)하면 다음과 같은 이점을 얻을 수 있습니다. “많은 감가상각 공제를 ”선입금'하는 경우 소유권의 첫 몇 년 동안 rocketmortgage.com. 실제로 최근 세법(100% 보너스 감가상각은 2022년까지 적용되었으나 현재는 단계적으로 축소됨)에 따라 수명이 짧은 자산의 상당수를 첫해에 즉시 공제할 수 있습니다. 그 결과 첫해에 서류상으로는 엄청난 세금 손실이 발생할 수 있습니다. 임대인은 비용 분리를 통해 조기에 세금을 절감하여 현금 흐름을 개선합니다. - 재투자할 수 있는 더 많은 현금을 확보할 수 있습니다. 예를 들어 보겠습니다: $300만 자산에 대한 비용 세그먼트 조사에서 5년 수명에 해당하는 자산이 $60만 달러인 경우, 보너스 감가상각 규정에 따라 $60만 달러를 즉시 공제하여 첫해 감가상각 공제액을 크게 늘릴 수 있습니다.

  명심하세요: 비용 분리는 일반적으로 전문 회사에 의뢰하여 연구를 수행해야 하므로(수천 달러의 비용이 소요됨) 대규모 부동산이나 포트폴리오에 가장 적합합니다. 그러나 단독 주택 임대도 숫자가 맞으면 이점을 얻을 수 있습니다. 한 설명에 따르면, “비용 분리는 부동산 투자자가 부동산의 감가상각을 신속하게 공제할 수 있는 방법입니다... 감가상각 일정을 앞당겨 매년 공제할 수 있는 금액을 늘릴 수 있습니다.”. 이 소유 초기에 과세 대상 소득을 줄입니다., 를 사용하면 현금 흐름을 개선할 수 있습니다(본인 부담 세금이 줄어들기 때문에).

• 캐치 - 감가상각비 회수: 국세청은 감가상각을 통해 세금을 이연할 수 있도록 관대하지만, 부동산을 완전히 매각하면 세금을 추징당할 수 있습니다: 감가상각 회수 세금. 판매 시에는 수년간 받은 모든 감가상각 공제액이 합산되며, 일반적으로 해당 금액에 대한 세금(연방 25%)과 함께 모든 평가 차익에 대한 양도소득세를 납부해야 합니다. 기본적으로 IRS는 “감가상각으로 세금을 일찍 절약할 수 있게 해주었으니 이제 팔았으니 그 공제액 중 25%를 회수하겠다”고 말하는 것과 같습니다. 예를 들어 10년에 걸쳐 $30,000의 감가상각을 청구한 경우, 매각 시 $30k는 25% 세금 = $7,500(해당되는 경우 주 세금 추가)이 부과됩니다. 그리고 나머지 이익(판매 가격에서 최초 구매 가격 등을 뺀 금액)에는 자본 이득세율(소득에 따라 15-20% 연방세)이 적용됩니다. 따라서 추가적인 전략이 없다면 이익과 감가상각 회수액 모두에 대해 세금 고지서를 받게 될 것입니다. 한 의사 투자자 블로그의 설명처럼 말입니다: “판매할 때 감가상각 환급이라는 것이 있는데, 청구한 모든 감가상각에 대해 일반 소득 세율로 세금을 환급해야 합니다.”. 아야.

• 1031 교환 - 세금 무기한 연기: 입력란에 섹션 1031 교환, 1031 교환 또는 동종 교환이라고도 합니다. 이것은 강력한 도구 를 통해 다음을 수행할 수 있습니다. 투자 부동산을 판매하고 즉시 세금을 납부하지 않음 수익금을 다른 자산에 재투자하여. 세금(자본 이득 및 감가상각 회수)은 이연되며, 기본적으로 새 부동산의 기초에 반영됩니다. 대부분의 신디케이트/크라우드펀딩 거래는 이 옵션을 허용하지 않으므로 직접 소유권이 유리합니다. 1031을 실행하려면 몇 가지 엄격한 규칙을 따라야 합니다. 이전 부동산을 매각한 후 45일 이내에 대체 부동산을 찾고 180일 이내에 새 부동산을 거래해야 하며, 적격 중개인을 통해 자금을 보유해야 하고(중간에 돈을 건드릴 수 없음), 새 부동산의 가치와 대출 금액이 같거나 더 커야 합니다(모든 세금 유예를 위해). 하지만 제대로 실행한다면, 세금을 한 푼도 내지 않고 부동산을 교환할 수 있습니다. 에 투자할 수 있습니다. 이를 통해 투자자는 다음을 수행할 수 있습니다. 지속적으로 트레이드 업 - 예를 들어, 듀플렉스를 팔고 포플렉스를 구입한 다음 나중에 아파트로 교환하는 등의 경우입니다. 그 과정에서 세금으로 인해 자산을 잃지 않습니다.. 흔히 부동산 부는 이렇게 쌓인다고 합니다: “떨어질 때까지 스왑하세요.’ 궁극적으로 평생 동안 1031 교환을 계속하고 현금화하지 않으면 최종 증여가 있기 때문에 사망 시 상속인이 재산을 상속받습니다. 강화된 기준 (현재 시장 가치)에 따라 이연된 이익과 감가상각세가 모두 사라지며, 부동산에서 납부해야 할 세금이 없습니다. 그러면 상속인은 최소한의 세금으로 즉시 부동산을 매각할 수 있습니다. 한 소식통의 표현을 빌리자면 “사망 시 새로운 가치 기준을 설정하므로 상속인이 수년간의 이연된 세금을 납부할 필요가 없습니다. 지금 그 부를 대물림하는 것”. 요컨대, 1031 거래소를 통해 세대 간 부를 쌓을 수 있습니다., 를 통해 과세 없이 지속적으로 투자금을 늘린 다음 상속 시 재설정할 수 있습니다. 죽을 때까지 보유하지 않더라도 1031 교환을 통해 최소한 100%의 이익은 규모를 늘리면서 계속 유지할 수 있습니다. 투자자는 1031 규칙을 반드시 숙지해야 하며, 이는 부동산 투자의 초석과도 같은 혜택입니다. (참고: 1031은 플립이나 개인 주택이 아닌 투자 부동산에 적용됩니다(개인 주택에는 별도의 $250만/$500만 소득 제외 규정이 있음).

• 부동산 전문가 자격(REPS): 앞서 다음과 같이 암시한 바 있습니다. 임대 손실(감가상각 등으로 인한)은 일반적으로 “수동적”이며 적극적인 수입을 상쇄할 수 없습니다. 급여처럼요. 그러나 예외가 있습니다. 본인 또는 배우자가 다음과 같은 자격을 갖춘 경우 부동산 전문가 국세청의 관점에서 임대 손실은 다음과 같습니다. 수동적이지 않음 귀하에게 - 즉, 귀하 임금 또는 사업 소득을 상쇄하는 데 사용할 수 있습니다.. 이 자격은 대규모 부동산 포트폴리오를 보유하고 있거나 보유할 계획이 있는 고소득자에게 매우 유용한 자격입니다. 자격을 갖추려면 일반적으로 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다: (1) 지출 근무시간의 50% 이상 부동산 거래에 연간 750시간 이상 참여해야 하며, (2) 부동산에 실질적으로 참여해야 합니다(부재자 소유주가 없어야 함). 한 배우자가 고소득 전문직(의사, 변호사 등)이고 다른 배우자가 임대 부동산을 풀타임으로 관리하는 경우, 관리 배우자는 잠재적으로 RE 전문가 자격이 될 수 있습니다. 또는 한 사람이 풀타임으로 부동산에 집중하기 위해 직업을 전환하는 경우에도 자격을 충족할 수 있습니다. 테스트를 충족하는 경우 세금 코드에 따라 다음과 같은 혜택을 받을 수 있습니다. 임대료에서 발생한 손실을 다른 소득에서 공제합니다.. 예를 들어, 귀하와 배우자가 직장에서 $300를 벌고 임대 부동산에서 (감가상각 및 비용 부문으로 인해) $100의 서류상 손실이 발생한다고 가정해 보겠습니다. 일반적으로 이러한 $100k의 수동적 손실은 근로 소득이 아닌 수동적 소득만 상쇄할 수 있습니다. 하지만 여러분 중 한 명이 RE 전문가인 경우, 그 $100k가 $300k 급여를 직접 상쇄하여 세금을 $37k(37% 구간인 경우) 절약할 수 있습니다. 엄청난 금액이죠. 다시 말해 “수동적 투자자와 달리 부동산 전문가 자격은 급여나 사업 수익과 같은 모든 소득원에서 임대 부동산 손실을 공제할 수 있음을 의미합니다.”. 이것은 뿐만 아니라 세금 청구서 감소 를 크게 줄이면서도 부동산 투자 수익률을 효과적으로 높일 수 있습니다(세금 절감 효과는 현금 흐름의 추가 확보와 같습니다). 많은 의사 투자자들이 배우자 한 명이 부동산에 집중하는 이 전략을 사용합니다. 참고: 연간 750시간(주당 약 14.4시간), 총 근무 시간의 절반 이상을 부동산에 투자하는 것은 다른 일을 완전히 줄이지 않는 한 자격을 갖추기가 쉽지 않습니다. 이를 입증하기 위해 시간 일지를 작성하는 것이 좋습니다. 또한 세법은 미묘한 차이가 있을 수 있으므로(그룹 선거 등), REPS를 추진 중인 경우 지식이 풍부한 공인회계사와 상담하세요. 하지만 할 수 있는 사람에게는 부동산이 강력한 세금 피난처가 됩니다. 그리고 소득 창출자. 비용 분리와 함께 RE 전문가는 다른 소득을 없애기 위해 막대한 공제액을 만들 수 있습니다(반은퇴한 MD 블로그 소유자가 보여준 것처럼 고액 연봉에 대해 세금이 전혀 없는 경우도 있습니다). 결론: 파트너 중 한 명이 평소 근무 시간을 줄일 수 있거나 한 명이 풀타임으로 자산을 관리하기를 원하는 경우, REPS는 절세 효과를 극대화할 수 있는 방법입니다.

• 기타 세금 우대 투자 활용하기: 앞서 고급 전략에서 석유와 가스, 장비에 대해 설명했지만 여기서는 이 두 가지를 연결해 보겠습니다. 부동산은 아니지만, 많은 부동산 투자자들이 결국 다각화와 추가 세금 감면 혜택을 위해 이러한 자산에 투자하기도 합니다. 석유 및 가스 작업 관심사: 시추 프로젝트에 직접 참여하는 경우(단순히 엑손의 주식을 매입하는 것이 아니라 실제로 시추 자금을 지원하는 파트너십을 맺는 경우), IRS는 귀하를 해당 벤처의 적극적인 파트너로 간주합니다. 이렇게 하면 다음과 같은 특별한 혜택이 주어집니다. 무형 시추 비용(IDC)을 활성 소득에서 공제합니다.. IRS 규정에 따라 일반적으로 투자 금액의 60-80%를 1년차에 공제받을 수 있습니다.. 일부 프로젝트는 특정 방식으로 구조화하면 100%도 허용합니다. 패시브 인컴 MD는 다음과 같이 언급했습니다. “일반적으로 투자금의 70~80%는 첫해에 공제받을 수 있습니다. 대부분의 경우 IRS는 이러한 비용의 100%를 실제 소득에서 상쇄할 수 있도록 허용합니다.”. 남은 비용은 시간이 지남에 따라 감가상각되거나 고갈됩니다. 또한 유정에서 생산이 발생하면 지속적인 수입도 얻게 됩니다(부분적으로 고갈 수당으로 보호될 수 있음). 또한 유정에서 발생하는 모든 손실 또는 상각은 적극적 손실로 간주되므로(IRS 정의에 따르면 근로 이익은 수동적 손실이 아니므로) 이를 위해 REPS가 필요하지 않으며, W-2를 직접 상쇄하는 별도의 버킷이 필요합니다. 그렇기 때문에 일부 의사들이 세금을 줄이기 위해 유정에 투자한다는 이야기를 듣게 되는데, 이는 즉각적인 영향을 미칩니다. 물론 유정에서 석유가 나오면 소득에 대한 세금을 내야 하지만 초기 공제액이 초기 소득보다 더 큰 경우가 많습니다. 유정이 마르면 아이러니하게도 적어도 금전적 손실을 완화할 수 있는 세금 공제를 받을 수 있습니다. 투자 측면에서는 고위험/고수익이지만, 다음과 같은 장점이 있습니다. 세금 측면에서 매우 유리합니다.. 의료 장비 리스: 한 그룹이 고가의 의료 기기나 ATM 기계와 같은 장비에 투자하여 임대한다고 가정해 보겠습니다. 이 장비는 다음과 같은 자격을 갖춥니다. 보너스 감가상각 - 1년차에 전액 상각될 가능성이 있습니다. 적극적으로 참여하는 구조(또는 자격을 갖춘 파트너십을 통해)라면 현재 해당 손실을 사용할 수 있습니다. 하지만 소극적 투자로 구조화되어 있는 경우가 많지만(따라서 REPS가 필요하거나 다른 소극적 소득을 상쇄할 수 있음), 일부는 적극적일 수도 있습니다. 어느 쪽이든 장비 감가상각에 대한 세법의 허용액(섹션 179 또는 168(k) 보너스)을 유리하게 활용할 수 있는 방법입니다. 진료에 새 장비가 필요한 의사나 치과의사의 경우, 섹션 179에 따라 최대 100만 달러 이상의 장비에 대해 즉시 비용 처리가 가능하므로 사실상 정부가 세금 절감을 통해 30~401만 달러까지 보조금을 지급하는 셈입니다.

이러한 대체 투자는 전통적인 부동산을 넘어서는 것이지만, 종합적인 자산 계획에 부동산과 이러한 다른 자산을 모두 포함하여 세금을 최적화할 수 있기 때문에 언급하는 것입니다. 기본 원칙은 세법은 입법자들이 장려하고자 하는 활동(주택, 에너지 생산, 사업 투자)에 유리하게 적용된다는 것입니다. 투자자는 이러한 인센티브에 따라 전략을 조정하여 다음과 같은 이점을 크게 얻을 수 있습니다. 세후 수익률 향상. 복잡한 투자를 할 때는 항상 세무 전문가와 상의하세요. 문서화 및 규칙 이해가 중요합니다(예: 손실이 발생하는 석유 거래에 투자하면서 기준을 충족하지 않아도 공제받을 수 있다고 생각하지 마세요).

모든 것을 한데 모으기: 고도로 최적화된 시나리오는 다음과 같습니다: 긍정적인 현금 흐름을 창출하는 여러 임대 부동산을 소유하고 있지만 감가상각으로 인해 세금 손실이 발생하는 경우(본인 또는 배우자가 부동산 전문가이므로 해당 손실을 급여에서 상쇄하는 데 사용). 주기적으로 재융자를 하거나 1031 교환을 통해 세금 없이 더 큰 부동산을 취득합니다. 한편, 석유 시추 프로그램에 일부 자본을 할당하면 해당 연도에 부동산 매각 수익이나 기타 소득에 대한 세금을 크게 상각하여 세금을 없앨 수 있습니다. 기본적으로 해마다 세금 부채가 급증하는 것입니다. 결국, 부동산을 팔지 않고 상속인에게 물려주지 않으면 부동산에 대한 이연 세금이 사라집니다. 이것은 환상처럼 들릴 수 있지만, 많은 부동산 거물(그리고 많은 소규모 투자자)이 법적 세금 조항을 최대한 활용하는 방식입니다. 그렇기 때문에 부동산 투자자들이 많은 돈을 벌고 세금을 거의 내지 않는다는 말을 자주 듣게 됩니다(적어도 교환 없이 현금화할 때까지는).

대부분의 독자는 이러한 몇 가지 전략만 사용해도 큰 차이를 만들 수 있습니다. 이제 막 시작하는 경우 감가상각을 이해하고 모든 비용(모기지 이자 및 재산세부터 수리비, 부동산에 대한 마일리지, 해당되는 경우 홈 오피스 사용료 등 모든 비용이 임대료에서 공제 가능)을 잘 기록하는 데 중점을 두세요. 부동산에 대해 잘 아는 공인회계사와 협력하세요. 포트폴리오가 성장함에 따라 비용 세그먼트 및 1031 교환을 통해 세금 절감을 가속화하고 영구화할 수 있습니다.

중요: 세법은 변경될 수 있습니다(예를 들어, 보너스 감가상각은 100%에서 2023년에 80%로, 그 후 60%로 단계적으로 적용되며 새로운 법안이 제정되지 않는 한 유지됩니다). 항상 최신 규정을 확인하거나 전문가와 상담하세요. 그러나 부동산의 기본적인 세금 혜택은 수십 년 동안 지속되어 왔으며 쉽게 사라지지 않을 것입니다(1031과 감가상각은 경제 활동을 촉진하기 때문에 초당적인 지지를 받고 있습니다).

결론

부동산 투자는 모든 사람에게 무언가를 제공합니다. 매우 소극적인 투자자부터 실질적인 제국 건설자까지. 크라우드 펀딩에 몇 백 달러를 투자하거나 리츠에 투자하는 것으로 시작할 수도 있고, 직접 임대 부동산을 구입하여 관리하거나 파트너십과 고급 전략을 통해 규모를 확장할 수도 있습니다. 올바른 접근 방식은 다음 사항에 따라 다릅니다. 목표, 위험 허용 범위, 사용 가능한 시간 및 재정 자원.

초보자라면 부담스러워하지 마세요. 작은 투자나 하우스 핵으로 시작하여 스스로를 교육하고(훌륭한 커뮤니티와 리소스가 많이 있습니다), 점차적으로 투자 규모를 늘려보세요. 부동산에는 학습 곡선이 있습니다. 양질의 자산을 구매하면 장기적으로 용서할 수 있습니다. - 시장에서의 시간과 수익을 얻을 수 있는 다양한 방법(현금 흐름, 대출 상환, 가치 상승, 절세)은 인내심과 올바른 의사 결정에 대한 보상으로 주어지기 때문입니다. 제로가 될 수 있는 주식과 달리 부동산은 거의 제로가 되지 않습니다. 사람은 항상 살 곳이 필요하고 토지는 유한한 자원입니다.

또한 다음을 활용할 것을 권장합니다. 전문가 안내 필요한 경우. 앞서 설명했듯이 컨설팅 서비스나 숙련된 멘토를 통해 일반적인 함정을 피하고 초보자가 놓칠 수 있는 기회를 파악할 수 있습니다. 성공 가능성을 크게 높이고 스트레스를 줄이기 위해 수수료나 수익 배분을 지불할 만한 가치가 있습니다. 이자율 변동, 시장 주기, 새로운 법률의 도입과 폐지 등 부동산 환경은 항상 변화하기 때문에 전문가(에이전트, 변호사, 공인회계사, 컨설턴트)의 도움을 받는 것은 매우 중요합니다. 노련한 투자자들도 서로 네트워크를 형성하고 상담하며 끊임없이 배우는 과정을 거칩니다.

마지막으로 재무 펀더멘털긍정적인 현금 흐름(또는 현금 흐름에 대한 명확한 경로), 과도한 레버리지 사용 금지, 적절한 준비금 유지, 세금 전략을 사용하여 더 많은 돈을 운용할 수 있는 방법 등입니다. 부동산은 다음을 수행할 수 있는 몇 안 되는 투자처 중 하나입니다. 법적으로 세금 미납, 대부분 빌린 돈 사용, 및 다른 사람(세입자)이 대출금을 대신 갚아주도록 합니다., 를 통해 자산 가치를 높일 수 있습니다. 강력한 조합이지만 부지런함과 지식을 바탕으로 접근할 때 가장 효과적입니다.

다음 단계로 나아갈 준비가 되셨나요? 아파트 건물의 일부를 크라우드 펀딩하거나 교외의 단독 주택을 구입하거나 Gighz와 같은 회사와 제휴하여 투자를 안내하는 방법을 선택하든 상관없습니다, 부동산은 포트폴리오에 보람 있는 추가 자산이 될 수 있습니다.. 안정적인 수입, 주식 시장에서의 다각화, 장기적인 자산 창출은 물론 소유에 대한 만족감도 얻을 수 있습니다. 유형 자산. 자신에게 적합한 수준에서 시작하여 거기서부터 쌓아나가세요.

옛 속담을 기억하세요: “부동산을 사려고 기다리지 마세요. 부동산을 사서 기다리세요.” 현명한 계획으로 빨리 시작할수록 앞서 설명한 혜택을 더 빨리 누릴 수 있으며, 재정적 자유를 얻고 상당한 절세 혜택을 누리며 가족을 위한 유산을 남길 수 있습니다.

자주 묻는 질문

질문: 부동산 투자를 시작하려면 얼마나 많은 돈이 필요하나요?
A: 접근 방식에 따라 다릅니다. 통해 크라우드 펀딩 플랫폼 또는 REITs, 를 사용하면 몇 백 달러로 시작할 수 있습니다(예를 들어 Fundrise의 경우 최소 금액은 $10 정도입니다). To 임대 부동산 직접 구매, 의 경우 일반적으로 부동산 가격의 15-25%의 계약금이 필요합니다(따라서 $100,000 부동산의 경우 약 $15,000-$25,000에 클로징 비용과 준비금을 더한 금액). 또한 하우스 해킹(한 유닛에 거주)을 하는 경우 필요한 선불 현금을 낮추는 FHA 대출(3.5% 다운) 또는 VA 대출(0% 다운)도 있습니다. 요약하면, 몇 백 달러만 있으면 소극적으로 시작할 수 있으며, 실제 주택을 구입하려면 목표 지역의 주택 가격에 따라 최소 $20K-$50K를 저축하는 것이 안전한 진입을 위해 권장됩니다.

질문: 부동산 크라우드펀딩은 투자자에게 안전한가요?
A: 부동산 크라우드 펀딩은 규제되고 합법적인, 하지만 다른 투자와 마찬가지로 위험도 따릅니다. 플랫폼 자체에서 일부 심사를 수행하지만 프로젝트의 실적이 저조하거나 자산 가치가 하락할 위험이 여전히 존재합니다. 또한 비유동성 위험 - 조기 인출이 쉽지 않습니다. 좋은 소식은 대출에 대한 책임이 없고(투자한 금액보다 더 많이 잃을 수 없음) 소액으로 분산 투자할 수 있다는 점입니다. 안전성을 유지하기 위해, 평판이 좋은 플랫폼을 고수하세요, 에서 프로젝트 세부 정보(사업 계획, 위치, 스폰서 경험)를 읽어보고 한 거래에 모든 자금을 투자하지 마세요. 다각화된 리츠는 상대적으로 위험이 낮은 반면, 단일 개발 딜은 위험이 높을 수 있기 때문에 기초 부동산만큼 안전합니다. 또한 플랫폼의 실적과 거래 문제를 처리하는 방법을 이해해야 합니다. 전반적으로 많은 투자자가 크라우드펀딩을 성공적으로 이용하고 있지만, 다른 투자에 투자할 때와 마찬가지로 숙제를 잘 하시기 바랍니다.

질문: 부동산 1031 교환이란 무엇인가요?
A: 1031 교환은 세금 유예 메커니즘으로 다음과 같은 이점을 제공합니다. 즉시 세금을 내지 않고 한 투자 부동산을 다른 투자 부동산으로 교환합니다.. 일반적으로 부동산을 매각하면 양도소득세와 감가상각 환급금을 납부해야 합니다. 하지만 세법 1031조에 따라 매각 대금을 동종 또는 그 이상의 가치를 지닌 “동종” 부동산에 재투자하고 규정(45일 이내에 새 부동산 확인, 180일 이내에 거래 종결, 적격 중개자 사용 등)을 준수하면 해당 세금을 유예할 수 있습니다. 이는 본질적으로 면세 이월 투자금을 회수할 수 있습니다. 자산만 변경할 뿐 부동산에 대한 투자는 계속한다는 개념입니다. 결국 현금화하면 누적된 세금을 내야 하지만, 죽을 때까지 계속 교환하지 않으면 앞서 설명한 대로 상속인의 기준이 상향 조정되고 이연된 세금 청구서가 사라집니다. 1031 교환은 다음과 같은 이유로 부동산에서 부를 쌓기 위한 초석 전략입니다. 전체 자기 자본(세전)이 복리로 증가하도록 허용합니다. 시간이 지남에 따라 더 크고 더 나은 속성으로 발전할 수 있습니다.

질문: 임대 부동산을 소유하면 어떤 세금 혜택이 있나요?
A: 몇 가지 큰 세금 혜택이 있습니다: (1) 감가상각 - 매년 부동산 가치의 일부를 공제받기 때문에 현금 흐름이 양수인 경우에도 과세 대상 임대 수익이 0이거나 마이너스가 되는 경우가 많습니다. (2) 비용 공제 - 모든 일반 비용(수리비, 자산 관리비, 보험료, 재산세, 모기지 이자 등)은 임대 소득에서 공제할 수 있습니다. (3) 1031 교환을 통한 과세 이연 성장 - 설명한 대로 세금을 내지 않고 다른 부동산을 팔고 살 수 있으므로 투자금을 세금 없이 늘릴 수 있습니다. (4) 장기 이익에 대한 세율 인하 - 1031 없이 매도하는 경우, 차익에 대해서는 일반 소득세율보다 낮은 장기 자본 이득세율(15-20%)로 과세합니다. (5) 부동산 전문가 지위를 위한 기회 - 임대 손실을 다른 소득에 대해 공제할 수 있습니다. 또한, 보너스 감가상각 그리고 비용 분리 가속 상각(선급 세금 절감)을 허용합니다. 올바르게 구조화하면 다음과 같은 이점이 있습니다. 상당한 임대 소득이 있고 이에 대해 현재 세금을 거의 또는 전혀 내지 않습니다.. 또한 사망할 때까지 보유하면 스텝업 방식으로 자본 이득을 영구적으로 피할 수 있습니다. 지속적인 세금 보호와 비과세 성장의 조합을 제공하는 다른 투자는 거의 없습니다. 특정 상황에 대해서는 항상 세무 전문가와 상의하시기 바라지만, 임대 부동산은 가장 세금 효율적인 투자 중 하나로 널리 알려져 있습니다.

질문: 자산 관리 회사를 이용해야 하나요, 아니면 직접 자산을 관리해야 하나요?
A: 이는 개인 대역폭, 위치 및 경험에 따라 다릅니다. 자기 관리 는 임대 관리비를 8~101% 절약할 수 있으며, 숙소 근처에 거주하고 시간이 있는 경우 직접 관리 감독할 수 있습니다. 또한 학습 경험이 될 수도 있습니다. 하지만 준비가 되어 있지 않다면 한밤중 유지보수 요청, 세입자 문제 또는 법적 준수 문제를 처리하는 것이 스트레스가 될 수 있습니다. 전문 자산 관리자 사용 비용이 들지만, 특히 여러 개의 부동산을 소유하고 있거나 타주에 투자하는 경우에는 그만한 가치가 있습니다. 좋은 매니저는 마케팅, 세입자 심사, 임대료 징수, 유지보수 조정, 필요한 경우 퇴거까지 처리합니다. 또한 현지 임대인-임차인 관련 법률도 잘 알고 있습니다. 시간을 소중히 여기는 대부분의 투자자는 결국 매니저를 고용하여 더 많은 부동산을 확보하는 데 집중하거나 소극적인 소득을 누릴 수 있습니다. 부동산이 하나뿐이고 현지에 있다면 처음에는 직접 관리를 시도할 수 있습니다. 거주 지역을 벗어나 있거나 매우 바쁜 경우 처음부터 매니저를 고용하면 수동적인 투자가 될 수 있습니다. 관리업체의 리뷰를 확인하거나 추천을 받고, 수수료 체계가 명확한지, 대응과 소통이 원활한지 등 관리업체를 꼼꼼히 살펴보세요. 나쁜 부동산 관리자는 나쁜 세입자만큼이나 빠르게 투자금을 잠식할 수 있으므로 신중하게 선택하세요.

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위의 전략과 인사이트를 활용하여 자신의 라이프스타일과 재무 목표에 맞는 부동산 투자 계획을 세울 수 있습니다. 소극적인 접근 방식을 선호하든 적극적인 투자자가 되기를 원하든, 부동산의 기회는 무궁무진하며 신중한 계획을 세운다면 장기적으로 탁월한 수익을 얻을 수 있습니다.