Wie man in Immobilien investiert, um passives Einkommen zu erzielen (Leitfaden für Anfänger)

Erfahren Sie, wie Sie in Immobilien investieren können - über Crowdfunding, schlüsselfertige Vermietungen oder unter fachkundiger Anleitung - und erhalten Sie Steuerspartipps wie Kostentrennung und 1031-Austausch.

Einführung

Immobilien sind seit langem einer der zuverlässigsten Wege zum Vermögensaufbau. Auf dem heutigen Markt gibt es mehrere Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren - von einfachen Crowdfunding-Plattformen über den direkten Kauf von Mietobjekten bis hin zur Zusammenarbeit mit erfahrenen Beratern für fortgeschrittenere Projekte. Jeder Ansatz hat seine eigene Vor- und Nachteile und Überlegungen. In diesem umfassenden Leitfaden werden die Optionen und Strategien aufgeschlüsselt, so dass Sie entscheiden können, welcher Weg der Immobilieninvestition am besten zu Ihren Zielen und Ihrem Komfort passt. Wir behandeln auch wichtige Themen wie Finanzierung, Steuervorteile (z. B. Abschreibung), 1031 Tauschgeschäfte) und wie man die Erträge maximiert und gleichzeitig die Risiken minimiert.

Ob Sie ein vielbeschäftigter Berufstätiger sind Neueinsteiger in die Immobilienbranche oder ein erfahrener Investor, der sein Portfolio erweitern möchte, wird Ihnen das Verständnis dieser Optionen helfen, fundierte Entscheidungen zu treffen. Lassen Sie uns einen Blick auf die wichtigsten Möglichkeiten für Immobilieninvestitionen werfen und darauf, wie Sie das Beste aus jeder dieser Möglichkeiten herausholen können.

Option 1: Investieren über Immobilien-Crowdfunding-Plattformen

Immobilien-Crowdfunding-Plattformen ermöglichen es Einzelpersonen passiv in Immobilien investieren, ohne selbst eine ganze Immobilie zu kaufen. Plattformen wie Fundrise und RealtyMogul (oft einfach als “Mogul” bezeichnet) bündeln das Geld vieler Investoren, um Immobilienprojekte zu finanzieren - von Mietwohnungen bis hin zu gewerblichen Projekten. Im Gegenzug erhalten die Investoren einen Anteil an den Gewinnen (Mieteinnahmen oder Gewinne aus einem Verkauf), der ihrer Investition entspricht. Im Grunde genommen, Crowdfunding ermöglicht den Kauf eines kleinen Anteils an einem Immobiliengeschäft online zusammen mit anderen Investoren.

Wie Crowdfunding funktioniert: Ein Sponsor (Entwickler oder Betreiber) stellt ein Projekt auf der Plattform ein, und die Investoren können so lange Mittel beisteuern, bis das Ziel erreicht ist. Die Plattform führt eine gewisse Due-Diligence-Prüfung der Geschäfte durch und kümmert sich um die Logistik. Die Anleger erhalten in der Regel aktuelle Informationen und regelmäßige Ausschüttungen (monatlich oder vierteljährlich), wenn das Projekt Erträge erwirtschaftet. Viele Plattformen bieten Kapitalbeteiligungen (Eigentumsanteile mit Mieteinnahmen und Gewinnchancen) oder Fremdkapitalanlagen (Darlehen für ein Projekt mit festem Zinssatz). Die Mindestanlagebeträge sind oft niedrig (manchmal $500 - $1.000), so dass es zugänglich für Menschen ohne großes Kapital azibo.com.

Vorteile von Immobilien-Crowdfunding:

• Niedrige Eintrittsbarriere und Diversifizierung: Sie können mit ein paar Hundert oder ein paar Tausend Dollar anfangen zu investieren, was es Ihnen ermöglicht Diversifizierung über mehrere Immobilien und Märkte leicht. Diese Diversifizierung streut das Risiko - Sie sind nicht an das Schicksal einer einzigen Immobilie gebunden.

• Passives Einkommen aus eigener Kraft: Die gesamte Verwaltung und der Betrieb der Immobilie wird vom Sponsor oder Immobilienverwalter übernommen. Die Investoren erhalten passives Einkommen (Mietdividenden oder Zinsen) ohne Vermieter zu sein.

• Geografische Flexibilität: Sie können über die Plattform in Immobilien investieren, die sich überall (landesweit oder sogar international) befinden, nicht nur Ihr lokaler Markt. So können Sie von starken Märkten oder Anlageformen profitieren, zu denen Sie sonst keinen Zugang hätten.

• Professionelles Vetting: Seriöse Plattformen führen eine erste Prüfung von Geschäften durch (z. B. Überprüfung der Erfahrung des Sponsors und der Durchführbarkeit des Projekts), was Ihnen einige Zeit für die Due-Diligence-Prüfung ersparen kann. Sie nutzen effektiv die Immobilienexpertise und das Netzwerk der Plattform.

• Keine Notwendigkeit für Darlehen oder Kredite: Im Gegensatz zum direkten Kauf einer Immobilie müssen Sie sich nicht für eine Hypothek qualifizieren oder eine hohe Anzahlung leisten. Das macht es für Investoren einfacher, die nicht über die nötige Bonität verfügen oder keine Schulden machen wollen.

Nachteile von Immobilien-Crowdfunding:

• Geringere Renditen im Vergleich zum Direkteigentum: Da Sie passiv investieren und der Sponsor/die Plattform Gebühren nimmt, ist die Die jährlichen Renditen können niedriger sein, als wenn Sie ein Mietobjekt selbst kaufen und verwalten. Sie tauschen einige Vorteile gegen Bequemlichkeit. (Ein Crowdfunding-Geschäft könnte beispielsweise eine jährliche Rendite von ~6-12% anstreben, während ein aktiver Investor mit einer gut gekauften Immobilie höhere Renditen erzielen könnte, wenn auch mit viel mehr Arbeit und Risiko).

• Mangelnde Kontrolle: Als Investor sind Sie keine Entscheidungsbefugnis haben bei der Verwaltung des Projekts. Der Sponsor entscheidet über Mieter, Renovierungen, den Zeitpunkt des Verkaufs usw. Sie sind ein passiver Partner und müssen sich auf dessen Fachwissen verlassen. Wenn Sie nicht damit einverstanden sind, wie die Immobilie verwaltet wird, können Sie nur wenig tun.

• Illiquidität: Immobilien lassen sich nicht so leicht veräußern, und das gilt auch hier. Ihr Geld kann für 3-7+ Jahre gebunden sein bis das Projekt abgeschlossen oder die Immobilie verkauft ist. Viele Plattformen haben keinen Sekundärmarkt, so dass Sie nicht ohne weiteres vorzeitig aussteigen können, wenn Sie das Geld brauchen.

• Begrenzte Steuervorteile: Der vielleicht größte Nachteil: Als Teilinvestor müssen Sie nicht die vollen steuerlichen Vorteile des direkten Immobilienbesitzes nutzen können. Die meisten Crowdfunding-Investitionen sind so strukturiert, dass Sie keinen 1031-Tausch durchführen können wenn die Immobilie verkauft wird kiplinger.de. Mit anderen Worten: Sie schulden Steuern auf Kapitalgewinne und Abschreibungsrückerstattungen beim Verkauf, ohne die Möglichkeit, diese durch einen Tausch aufzuschieben. (Auf den 1031-Tausch gehen wir später näher ein.) Auch wenn Sie über die K-1-Steuerformulare eine gewisse Abschreibungszuweisung erhalten können, sind diese Verluste passiv und können oft nur begrenzt mit anderen Einkünften verrechnet werden. Sie haben auch keine direkte Kontrolle über die Kostentrennung oder andere fortschrittliche Steuerstrategien. - Der Sponsor kümmert sich um all das auf der Ebene der Einrichtung.

• Due Diligence weiterhin erforderlich: Während Plattformen Angebote prüfen, sollten Sie dennoch jede Investition sorgfältig prüfen - Prüfen Sie die Erfolgsbilanz des Sponsors, den Markt und die Annahmen für das Geschäft. Nicht alle Plattformangebote sind von gleicher Qualität. Es besteht auch ein Plattformrisiko (stellen Sie sicher, dass die Plattform seriös und finanziell stabil ist).

Beispiele für Crowdfunding-Plattformen: Fundrise (offen für nicht akkreditierte Anleger) bietet eine Vielzahl von Fonds und Projektportfolios, die eine sofortige Diversifizierung ermöglichen. RealtyMogul (oft nur Mogul genannt) hat sowohl einen REIT für nicht akkreditierte Investoren als auch individuelle Immobiliensyndizierungen (in der Regel für akkreditierte Investoren). Andere Beispiele sind CrowdStreet, EquityMultiple, und Angekommene Heime. Arrived Homes ist eine einzigartige Plattform, die es Ihnen ermöglicht, Anteile an einzelnen Miethäusern zu kaufen (oft schon für $100); Sie erhalten dann einen Teil der Miete und des Wertzuwachses. Anders als bei den meisten Crowdfunding-Angeboten erhalten Sie bei Arrived Direkteigentum an Mietwohnungen für Einfamilienhäuser (über eine LLC) und konzentriert sich auf die Erzielung regelmäßiger Mieteinnahmen. Es ist eine weitere Möglichkeit, in Immobilien zu investieren ohne direkten Immobilienerwerb, Arrived hat Schlagzeilen gemacht, weil es jedem - auch nicht akkreditierten Anlegern - ermöglicht, Teilvermieter zu werden.

Wann man Crowdfunding in Betracht ziehen sollte: Wenn Sie mit minimalem Aufwand auf Immobilien aufmerksam machen wollen, Wenn Sie nur über begrenztes Kapital verfügen oder eine Diversifizierung über Aktien hinaus anstreben, ist Crowdfunding eine Überlegung wert. Besonders beliebt ist es bei vielbeschäftigten Berufstätigen (z. B. Ärzten, Technikern), die mehr Geld als Zeit haben. Gehen Sie einfach mit realistischen Erwartungen in Bezug auf Rendite und Liquidität an die Sache heran. Tipp: Achten Sie auf die Angebotsstruktur - einige Plattformen bieten z. B. Schuldscheine (sicherere, aber begrenzte Rendite) vs. Stammaktien (höhere Gewinnchancen und Steuervorteile im Rahmen des Geschäfts). Prüfen Sie auch die Gebühren und die Gewinnaufteilung (Carry), die der Sponsor übernimmt.

Option 2: Direkteigentum an Anlageimmobilien (Mieten selbst kaufen)

Ein anderer Weg ist der traditionelle Weg: eine Anlageimmobilie direkt kaufen und werden Sie Vermieter (oder stellen Sie eine Hausverwaltung ein). Dabei kann es sich um ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung, ein kleines Mehrfamilienhaus (Doppelhaus, Dreifamilienhaus, Vierfamilienhaus) oder sogar größere Wohnungen und Gewerbeimmobilien handeln, wenn Sie sich vergrößern. Sie sind Eigentümer der Immobilie, kassieren die Miete, zahlen die Ausgaben und profitieren hoffentlich von beidem Cashflow (Mieteinnahmen minus Ausgaben) und Wertschätzung im Laufe der Zeit. Dieser Ansatz erfordert mehr Arbeit und Kapital, bietet Ihnen aber auch mehr Kontrolle und potenziell mehr Gewinn da Sie nicht mit einem Sponsor oder einer Plattform zusammenarbeiten.

Wege zum Kauf von Anlageimmobilien: Sie können Immobilien über einen Immobilienmakler, auf Inseratsseiten oder über Marktplätze wie Dachstock. Roofstock ist eine Online-Plattform, die von Mietern bewohnte Mietwohnungen zum Verkauf anbietet - im Wesentlichen “schlüsselfertige” Mietobjekte. Als Käufer auf Roofstock können Sie eine Immobilie erwerben, die bereits von Mietern bewohnt wird und für die eine Hausverwaltung vorhanden ist. Die Idee ist, es zu einem Erleichterung des Erwerbs von Mietwohnungen auf verschiedenen Märkten für Investoren. Sie kaufen das Haus immer noch direkt (oft mit einem Kredit), aber Roofstock liefert Daten, Inspektionen und sogar Verbindungen zu Kreditgebern und Verwaltern. Dies senkt einige Hürden für neue Investoren. Denken Sie daran, Roofstock selbst ist kein Crowdfunding - Sie kaufen 100% der Immobilie (es sei denn, Sie nutzen das Fractional-Programm für zugelassene Investoren).

Vorteile des Direkteigentums:

• Vollständige Eigentümerschaft und Kontrolle: Sie haben das Sagen auf Ihrem Grundstück. Sie können entscheiden welche Immobilie zu kaufen ist, wie sie zu renovieren oder zu verwalten ist, wie die Mietpreise festzulegen sind und wann sie zu verkaufen ist. Diese Kontrolle bedeutet, dass Sie Strategien zur Wertsteigerung umsetzen können (z. B. Sanierung von Einheiten, Verbesserung des Marketings zur Steigerung der Miete) und direkt von diesen Verbesserungen profitieren. Sie sind nicht auf die Entscheidungen anderer angewiesen.

• Höhere potenzielle Erträge: Wenn Sie klug einkaufen und effektiv verwalten, Direktbesitz kann höhere Renditen bringen als passives Investieren, da Sie die aktive Rolle übernehmen (und keine Gewinnbeteiligung an einen Sponsor zahlen). Eine vermietete Immobilie kann zum Beispiel sowohl einen monatlichen Cashflow als auch ein langfristiges Eigenkapitalwachstum generieren, das deutlich über dem einer eher passiven Investition liegt. Es gibt auch die Möglichkeit, Folgendes zu nutzen Hebelwirkung (Hypotheken) um die Rendite zu steigern (mehr zur Finanzierung weiter unten).

• Steuerliche Vorteile: Wenn Sie eine Immobilie direkt besitzen, kommen Sie in den Genuss aller steuerlichen Vorteile. Dies umfasst Abschreibungsbeträge um Einkommen zu schützen (wodurch Ihre Mieteinnahmen auf dem Papier oft steuerfrei sind), und die Möglichkeit, Strategien zu nutzen wie Kostentrennung um diese Abzüge zu beschleunigen. Wichtig ist, dass Sie, wenn Sie sich zum Verkauf entschließen, eine 1031 Austausch Aufschub der Kapitalertragssteuer - eine Option, die bei Syndizierungen normalerweise nicht besteht. Wir werden diese Steuervorteile im Abschnitt "Steuern" ausführlich erläutern, aber es genügt zu sagen, dass Immobilieneigentum steuerlich sehr vorteilhaft ist. Sie können sich auch potenziell qualifizieren als Immobilienprofi (wenn Sie oder Ihr Ehepartner genügend Zeit mit Immobiliengeschäften verbringen), so dass Mietverluste mit anderen Einkünften verrechnet werden können - ein weiterer großer Steuervorteil für Gutverdiener (dazu später mehr).

• Eigenkapital und Reichtum aufbauen: Wenn die Immobilie an Wert gewinnt und die Mieter Ihre Hypothek abbezahlen (falls Sie sie finanziert haben), Sie bauen Eigenkapital auf die Sie beleihen oder für den Kauf weiterer Immobilien verwenden können. Über Jahre oder Jahrzehnte hinweg kann eine gut gekaufte Immobilie Ihr Nettovermögen erheblich steigern. Viele Millionäre nennen den direkten Besitz von Immobilien als einen Eckpfeiler ihres Reichtums.

• Flexible Ausstiegsoptionen: Sie können wählen, wann und wie Sie aussteigen - verkaufen Sie die Immobilie auf dem freien Markt (hoffentlich mit Gewinn), oder refinanzieren Sie sie, um Bargeld abzuziehen, während Sie die Immobilie behalten. Sie sind nicht an die Haltefrist eines anderen gebunden. Außerdem können Sie die Immobilie an Ihre Erben weitergeben. Wenn sie richtig strukturiert sind, könnten sie eine Aufstockung der Kostenbasis zu diesem Zeitpunkt (wodurch die Steuer auf aufgelaufene Kapitalgewinne entfällt - mehr dazu in der Diskussion über 1031) semiretiredmd.com.

Nachteile des Direkteigentums:

• Höhere Kapitalanforderung: Der Kauf einer Immobilie erfordert in der Regel eine erhebliche Anzahlung und Abschlusskosten. Für eine Mietwohnung im Wert von $200.000 müssen beispielsweise $40.000 (20%) angezahlt werden, plus ein paar Tausend für den Abschluss und die anfängliche Renovierung. Es gibt Möglichkeiten, mit niedrigeren Anzahlungen zu investieren, aber im Allgemeinen Sie brauchen mehr Geld im Voraus als bei Crowdfunding oder REITs. Es kann einige Zeit dauern, bis man genug gespart oder Eigenkapital aus einem anderen Vermögenswert gezogen hat. (Eine Alternative ist Haushacking oder die Eigennutzung einer Immobilie mit mehreren Wohneinheiten, was niedrigere Anzahlungen ermöglicht, aber das ist ein anderes Thema).

• Aktives Management und Verantwortlichkeiten: Der Besitz von Mietobjekten ist kein völlig passives Unterfangen. Selbst wenn Sie einen Hausverwalter einstellen, müssen Sie ihn beaufsichtigen, Entscheidungen treffen und auftretende Probleme lösen. Wenn Sie die Immobilie selbst verwalten, müssen Sie sich mit Mietern, Reparaturen um 2 Uhr morgens, Leerstand, Werbung usw. befassen. Vermieter zu sein, kann sich wie ein Teilzeitjob anfühlen, vor allem bei mehreren Wohnungen. Als Immobilieneigentümer müssen Sie auch die Haftung und die Einhaltung von Gesetzen beachten. Kurz gesagt, man braucht Zeit, Wissen und Geduld - es ist nicht einfach, es zu erledigen.“

• Risikokonzentration: Wenn Sie eine Immobilie kaufen, legen Sie viele Eier in diesen Korb. Wenn diese eine Immobilie Probleme hat - Ein nicht zahlender Mieter, unerwartete größere Reparaturen oder ein lokaler wirtschaftlicher Abschwung können Ihre Investitionsrendite beeinträchtigen. Anders als bei einem Fonds sind Sie nicht automatisch diversifiziert. Sie können dies eventuell abmildern, indem Sie mehrere Immobilien in verschiedenen Gebieten besitzen, aber das erfordert wiederum mehr Kapital und Aufwand.

• Illiquidität und Transaktionskosten: Direktimmobilien sind illiquide; der Verkauf einer Immobilie kann Monate dauern und 5-6% Maklerprovisionen und andere Kosten verursachen. Wenn Sie plötzlich Bargeld benötigen, können Sie es nicht wie bei einem Aktienkonto sofort abheben. Außerdem, Transaktionskosten (Maklergebühren, Abschlusskosten) sind beim Kauf oder Verkauf von Immobilien hoch, so dass ein häufiger Handel mit Immobilien unpraktisch ist.

• Erforderliche Sorgfaltspflicht und Marktkenntnis: Der Erfolg bei direkten Immobilieninvestitionen beruht auf dem Kauf der richtigen Immobilie zum richtigen Preis. Das bedeutet Sie müssen die Märkte erforschen und die Geschäfte sorgfältig analysieren.. Faktoren wie Trends in der Nachbarschaft, Mietnachfrage, Zustand der Immobilie und Preis-Miet-Verhältnis sind entscheidend. Wenn Sie nicht sorgfältig sind, könnten Sie zu viel bezahlen oder eine “Geldgrube” kaufen. Die Lernkurve für Anfänger ist steil - Fehler können teuer werden. Es ist ratsam, sich selbst weiterzubilden oder sich beraten zu lassen (Mentoren, Foren wie BiggerPockets oder Beratungsdienste), wenn Sie anfangen.

Cashflow vs. Wertsteigerung - Die Wahl des richtigen Marktes: Viele neue Investoren fragen sich, ob sie in einen Markt mit hohem Wachstum investieren sollten (wo die Immobilienwerte steigen, aber die Mieten im Verhältnis zu den Preisen niedrig sind, was zu einem geringen unmittelbaren Cashflow führt) oder in einen Markt mit hoher Rendite (wo die Preise im Verhältnis zu den Mieten niedrig sind, was zu einem soliden Cashflow führt, aber vielleicht mit geringeren Wertsteigerungsaussichten). Dies wird häufig gemessen an der Preis-Miet-Verhältnis eines Marktes. Die Preis-Miet-Verhältnis wird berechnet, indem der Immobilienpreis durch die Jahresmiete geteilt wird. A höheres Verhältnis bedeutet, dass die Preise im Verhältnis zu den Mieten hoch sind (im Allgemeinen ist es schwieriger, einen positiven Cashflow zu erzielen), während ein niedrigeres Verhältnis bedeutet, dass die Preise im Vergleich zu den Mieten niedrig sind (es ist einfacher, Cashflow zu erzielen) angekommen.com.

Zum Beispiel wird ab 2023 das Preis-Miet-Verhältnis in San Francisco lag bei 21 (sehr hoch), während in einer erschwinglicheren Stadt wie Detroit lag sie bei 5. In San Francisco könnte ein Haus, das $1,3 Mio. kostet, nur $60k an Jahresmiete einbringen (Verhältnis ~21), was es fast unmöglich macht, die Hypothek allein mit der Miete zu decken - ein Investor könnte dort vor allem auf Wertsteigerung setzen. In Detroit könnte ein Haus, das $70k kostet, für $14k/Jahr vermietet werden (Verhältnis ~5), was auf ein starkes Cashflow-Potenzial hinweist (wenn die Immobilie instand gehalten und gut vermietet wird). Je höher die Kennzahl, desto unwahrscheinlicher ist es, dass ein Investor einen positiven Cashflow nach Ausgaben erzielen kann.. Die meisten “Glamour”-Städte (NYC, Bay Area, Los Angeles) haben hohe Quoten, was bedeutet, dass Investoren niedrige oder negative Anfangsrenditen in Kauf nehmen, in der Erwartung, dass der Immobilienwert steigt. In vielen Städten des Mittleren Westens und des Südens sind die Renditen dagegen niedriger und bieten bessere Mietrenditen - wenn auch oft mit einer langsameren Wertsteigerung oder anderen Herausforderungen.

Den Sweet Spot finden: Idealerweise suchen Investoren nach Märkten oder Stadtvierteln, in denen Cashflow und Wertsteigerungspotenzial konvergieren - Gebiete mit gesunden Mietrenditen und Aussichten auf Wachstum. Dabei kann es sich um aufstrebende Städte oder Vororte handeln, in denen die Zahl der Arbeitsplätze und der Einwohner zunimmt, die Immobilienpreise aber noch angemessen sind. Unter Gighz, So nutzen wir beispielsweise die Datenanalyse, um landesweit Postleitzahlen zu ermitteln, in denen Miet-Cashflow, Erschwinglichkeit und Wirtschaftswachstum überschneiden sich (damit unsere Kunden dort investieren können, wo die Zahlen Sinn machen). Oft bedeutet dies, dass wir uns auf Metropolen konzentrieren, die nicht die teuersten “Tier-1”-Städte sind, aber starke Fundamentaldaten aufweisen (z. B. Städte wie Dallas, Atlanta oder Teile Floridas, je nach den aktuellen Daten).

“Weniger attraktive” Gebiete und Cashflow: Es ist erwähnenswert, dass sogar innerhalb In teuren Städten gibt es in der Regel “weniger attraktive” Stadtteile, in denen die Preise niedriger sind und ein Cashflow erzielt werden kann. So kann ein Investor beispielsweise in den Außenbezirken einer Großstadt Cashflow-Geschäfte finden, selbst wenn die Eigentumswohnung im Stadtzentrum niemals Cashflow erzielen würde. Allerdings sind diese Gebiete möglicherweise mit einem höheren Risiko, einer geringeren Wertsteigerung oder mehr Managementproblemen (ältere Immobilien usw.) verbunden. Immobilien zu niedrigeren Preisen können sich wie Pennystocks verhalten - volatiler im Wert und potenziell wartungsintensiver (ein Haus für $50k kann im Verhältnis höhere Unterhaltskosten und eine höhere Mieterfluktuation haben als ein Haus für $500k in einer besseren Gegend). Sorgfältige Prüfung ist der Schlüssel; manchmal ist die billigste Immobilien haben versteckte Kosten. Mit etwas Erfahrung oder Anleitung kann jedoch auch ein Investor mit bescheidenem Budget in der Lage sein, die richtigen “günstigen” Stadtviertel zu finden und sofortige Mieterträge zu erzielen.

Beispiel: Das Preis-Miet-Verhältnis ist von Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich. Im Jahr 2023 betrug der Medianpreis eines Hauses in San Francisco (~$1,29 Mio.) etwa das 21-fache der Jahresmiete, während der Medianpreis in Detroit (~$71k) nur das ~5-fache der Miete betrug. Höhere Quoten bedeuten für Investoren oft einen niedrigen oder negativen Cashflow, während niedrigere Quoten ein besseres Cashflow-Potenzial anzeigen.

Abschnitt 8 Mieten für stabiles Einkommen: Eine Strategie, die einige Investoren anwenden, um einen stetigen Cashflow zu gewährleisten, ist die Vermietung an Abschnitt 8 Mieter (Section 8 ist ein Wohnungsgutscheinprogramm der US-Regierung). Bei einer "Section 8"-Wohnung zahlt die Regierung einen erheblichen Teil der Miete direkt an den Vermieter und bietet garantiertes Einkommen. Dies kann Ihren Cashflow verbessern sehr zuverlässig auch in Zeiten des wirtschaftlichen Abschwungs, da der staatliche Zuschuss weiter gezahlt wird. Die Nachfrage nach erschwinglichen Wohnungen ist in der Regel hoch, so dass die Leerstandsquoten eher niedrig sind und viele Section 8-Mieter langfristig bleiben. Im Wesentlichen, Section 8 bietet rezessionsresistente, konstante Zahlungen, Das ist attraktiv, wenn Sie maximale Stabilität anstreben. Natürlich gibt es Kompromisse: Teilnehmende Immobilien müssen Erst- und Jahresinspektionen bestehen (Sie müssen die Immobilie nach HUD-Standards instand halten), und die Zusammenarbeit mit der örtlichen Wohnungsbehörde ist mit einem gewissen bürokratischen Aufwand verbunden. Außerdem müssen Sie die Mieter prüfen (Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen sind wie alle anderen Mieter auch - manche sind gut, manche nicht). Aber viele Investoren haben festgestellt, dass Section 8 eine Win-Win-Situation ist: Sie erhalten einen konstanten Cashflow und helfen dabei, bedürftigen Familien Wohnraum zu verschaffen. Es tut ein bisschen mehr Arbeit im Vorfeld erfordern (Papierkram, Sicherstellung, dass Ihre Immobilie den Anforderungen entspricht), aber danach kann es recht reibungslos ablaufen. Wenn Sie es richtig machen, tun Sie etwas Gutes für die Gesellschaft und zuverlässig bezahlt zu werden - eine überzeugende Kombination.

Maximierung des Erfolgs in der Direkteigentümerschaft: Um mit dem Besitz von Mietobjekten erfolgreich zu sein, ist es hilfreich es wie ein Geschäft behandeln. Analysieren Sie die Geschäfte gründlich (es gibt viele Online-Rechner zur Berechnung von Cashflow, ROI usw.), behalten Sie einige Barreserven für Instandhaltung und Leerstand, und stellen Sie ein gutes Team zusammen (zuverlässige Hausverwaltung, Bauunternehmer, Wirtschaftsprüfer usw., wenn Sie nicht alles selbst machen). Beginnen Sie mit einer Immobilie und machen Sie sich mit der Materie vertraut. Einige Investoren konzentrieren sich auf eine Strategie (z. B. kaufen sie Einfamilienhäuser für etwa $120k, die für $1200+ vermietet werden, bekannt als die “1%-Regel”), während andere durch Renovierungen (die BRRRR-Strategie: Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) den Wert erhöhen, um schnell Eigenkapital aufzubauen. Es gibt viele Wege, aber alle erfordern Planung und Aufwand. Das Gute daran ist, dass nach der anfänglichen Schwerstarbeit kann ein gut ausgewähltes Mietobjekt mit einem guten Immobilienverwalter weitgehend auf Autopilot laufen, Dadurch erhalten Sie jeden Monat ein passives Einkommen. Außerdem haben Sie einen wertvollen Vermögenswert, den Sie später refinanzieren oder in eine größere Immobilie umtauschen können.

Option 3: Geführtes Investieren mit einem Immobilienberatungs- oder Investitionsdienst

Wenn die beiden oben genannten Optionen wie folgt klingen entweder zu viel Arbeit (direkter Besitz) oder zu wenig Kontrolle/Steuervorteile (Crowdfunding), gibt es einen Mittelweg: die Zusammenarbeit mit einer Beratungsdienst für Immobilieninvestitionen oder Partner die einen maßgeschneiderten Ansatz für Sie entwickeln können. Firmen wie Gighz Beratung & Investitionen (unser Unternehmen) bietet seinen Kunden die Möglichkeit, unter fachkundiger Anleitung und mit unterschiedlichem Engagement in Immobilien zu investieren. Im Wesentlichen nutzen Sie die Erfahrung, die Marktanalysen und das Netzwerk eines Teams, während Sie gleichzeitig die Vorteile des Immobilieneigentums genießen.

Hier sind drei Dienstleistungsebenen/Strategien die ein solches Beratungsunternehmen anbieten könnte (von sehr passiv bis hin zu sehr aktiv):

• Stufe 1 - Geprüfte passive Projekte (“Just Returns”): Das ist so, als hätte man seine eigene privat Crowdfunding, aber mit mehr Personalisierung und oft lokaler Expertise. Zum Beispiel könnte Gighz eine Handvoll von geprüfte Immobilienprojekte - z. B. eine kleine Wohnanlage in Dallas mit einem erfahrenen Bauunternehmer - und lassen Sie die Kunden für einen Anteil an den Erträgen investieren. Der Unterschied zu allgemeinem Crowdfunding besteht darin, dass wir besuchen und bewerten persönlich jedes Projekt und jeden Partner, indem wir vor Ort sind und eine gründliche Due Diligence durchführen. Die Projekte sind in der Regel mit Entwickler oder Betreiber, die eine solide Erfolgsbilanz vorweisen können. Anleger in dieser Stufe können Folgendes erhalten unkontrollierte Rückgaben (entweder durch Vorzugszinszahlungen oder Gewinnbeteiligungen), ohne sich um die Arbeit zu kümmern. Das ist ideal für jemanden, der sagt: “Ich will nur die Rendite von Immobilien, aber ich will mich nicht mit Mietern oder Entscheidungen befassen.” Das Beratungsunternehmen kümmert sich um die Überwachung des Projekts und handelt oft bessere Bedingungen oder Schutzmaßnahmen für seine Investoren aus. Nachteil: Da Sie nicht selbst Eigentümer einer Immobilie sind, entgehen Ihnen möglicherweise bestimmte Steuervorteile (ähnlich wie beim Crowdfunding). Je nach Struktur des Geschäfts können Sie jedoch K-1-Verluste zugewiesen bekommen oder andere Vergünstigungen erhalten. Fragen Sie immer nach der steuerlichen Behandlung.

• Stufe 2 - Kauf von personalisiertem Eigentum (Direkteigentum mit Anleitung): In diesem Szenario hilft Ihnen der Dienst Suche und Erwerb von Immobilien für Ihr eigenes Portfolio, und bietet laufende Analysen und Unterstützung. Stellen Sie sich vor, Sie hätten einen Fachpartner/Coach an Ihrer Seite, wenn Sie ein Mietportfolio aufbauen. Sie könnten uns zum Beispiel Ihre Ziele mitteilen (z. B. “Ich habe $100K und möchte 2 Mietobjekte in wachsenden Märkten kaufen”) und wir würden unsere Datenmodelle nutzen, um Städte und Stadtteile zu identifizieren, die dazu passen (wo Cashflow, Wertsteigerung und Stabilität konvergieren, auf der Grundlage von Parametern wie Preis-Miet-Verhältnis, Beschäftigungswachstum usw.). Wir könnten Sie dann mit geprüften lokalen Maklern in Verbindung bringen, die jeweiligen Immobilien besichtigen und bewerten und Sie beim Kauf begleiten. Sie, der Investor, können letztendlich die Immobilien direkt auf Ihren Namen oder Ihre LLC besitzen - So erhalten Sie alle die Vorteile (Einkommen, Eigenkapital, volle Steuervorteile). Aber Sie müssen nicht bei Null anfangen oder sich allein auf unbekannten Märkten zurechtfinden; der Dienst beschleunigt und entschärft Ihren Einstieg. Dieser Ansatz eignet sich hervorragend für Anfänger, die Immobilien besitzen möchten, aber unsicher sind, wo oder was sie kaufen sollen. Er ist auch nützlich für zeitlich eingespannte Investoren, die jemanden brauchen, der Beschaffung von Geschäften und Durchführung von Due-Diligence-Prüfungen. Im Wesentlichen kaufen Sie eine Immobilie mit Betreuung auf Concierge-Niveau. Das Beratungsunternehmen kann für diese Hilfe eine Gebühr oder eine kleine Kapitalbeteiligung verlangen, aber es kann sich leicht bezahlt machen, indem es Ihnen hilft, schlechte Geschäfte zu vermeiden und gute Preise auszuhandeln. Nach dem Kauf können Sie immer noch ziemlich passiv sein, indem Sie Immobilienverwalter anstellen, aber Sie behalten als Eigentümer die Kontrolle. Und wenn Sie später verkaufen oder einen 1031-Austausch vornehmen möchten, steht Ihnen dies frei (bei Bedarf mit unserer Unterstützung).

• Stufe 3 - Entwicklung und fortgeschrittene Investitionsmöglichkeiten: Dies ist für Investoren, die Folgendes suchen überdurchschnittliche Gewinne und die möglicherweise über ein größeres Kapital oder einen größeren Appetit auf komplexe Geschäfte verfügen. Hier würde ein Beratungs-/Investitionsunternehmen wie Gighz Möglichkeiten wie die folgenden zusammenstellen Erschließungen von Grund auf, Fix-and-Flip-Fonds oder sogar Investitionen in alternative Vermögenswerte (Öl und Gas, Leasing von medizinischen Geräten usw.) die Einzelinvestoren in der Regel nicht ohne Weiteres allein bewältigen können. Die Entwicklung von Immobilien kann zum Beispiel wesentlich höhere Gewinne bringen als der Kauf stabiler Mietobjekte - oft werden für erfolgreiche Projekte Renditen von 20%+ auf Jahresbasis angestrebt caliberco.com. Die Entwicklung ist jedoch die das komplexeste und risikoreichste Segment der Immobilienbranche, Dies erfordert ein starkes Team (Architekten, Bauunternehmer, städtische Genehmigungen usw.) sowie eine strenge Due-Diligence-Prüfung und Projektmanagement. Die Rolle unseres Unternehmens wäre es, Folgendes zusammenzustellen erfahrene Entwicklungsteams und erledigen alle schweren Arbeiten, so dass die Anleger an der Wertschöpfung teilhaben können. Vorteile der Entwicklung, ohne selbst Entwickler sein zu müssen. Die Geschäfte können unterschiedlich strukturiert sein: Ein Investor kann beispielsweise ein Darlehen für ein Projekt gewähren (mit einem festen, hohen Zinssatz, der vierteljährlich oder bei Fertigstellung ausgezahlt wird) oder als Eigenkapital investieren, um einen proportionalen Anteil am Gewinn zu erhalten, wenn das Projekt verkauft wird. Bei manchen Geschäften wird sogar eine Mischform angeboten: eine Vorzugsrendite plus eine gewisse Gewinnbeteiligung. Die Einzelheiten hängen von der jeweiligen Transaktion und den Präferenzen der Investoren ab. Das Wichtigste ist, dass mit dem richtigen Team und dem richtigen Projekt kann die Entwicklung am richtigen Standort ein finanzieller Segen sein - die weit über die Renditen eines Mietobjekts hinausgehen - aber Sie brauchen Fachwissen, um sie gut auszuführen. Durch die Zusammenarbeit mit einer Firma können Sie ein gewisses Risiko abmildern weil das Unternehmen eine strenge Due-Diligence-Prüfung durchführt und in der Regel mitinvestiert oder seine Interessen bündelt, um den Erfolg des Projekts sicherzustellen.

  • Beispiel: Angenommen, Gighz findet ein Grundstück in einem wachsenden Vorort, auf dem eine Reihenhaussiedlung mit 30 Wohneinheiten gebaut werden könnte. Wir arbeiten mit einem renommierten Bauträger zusammen, der bereits ähnliche Projekte durchgeführt hat. Wir gehen davon aus, dass Investoren ihr Geld in 3 Jahren durch diese Entwicklung verdoppeln könnten. Als Einzelperson könnten Sie sich das wahrscheinlich nicht leisten - aber wenn Sie über unser Konsortialgeschäft investieren, investieren Sie z. B. $50k und erhalten einen proportionalen Anteil. Das Entwicklungsteam kümmert sich um die alltägliche Durchführung. Wenn das Projekt erfolgreich ist (gewinnbringend verkauft wird), erhalten Sie eine stattliche Rendite. Wenn es Probleme gibt, ist unser Team zur Stelle, um Probleme zu lösen, und das Risiko wird auf alle Investoren verteilt. Die Bedeutung eines soliden Teams kann nicht hoch genug eingeschätzt werden - Entwicklungsgeschäfte erfordern “alle Hände an Deck” und ein ständiges Management von Budgets, Zeitplänen und Marktveränderungen. Deshalb ist ein unerfahrene Ein Investor sollte sich nie allein in die Entwicklung stürzen. Aber mit erfahrene Partner und Sorgfaltspflicht, kann dies ein lukrativer Weg sein.

• Alternative Vermögensanlagen für Steuervorteile: Neben den traditionellen Immobilien können Unternehmen auch einkommensstarken Anlegern helfen, in alternative Anlagen zu investieren, die mit erheblichen Kosten verbunden sind. steuerliche Anreize. Zwei Beispiele hierfür sind Öl- und Gaspartnerschaften und Leasingunternehmen für medizinische Geräte. Sie mögen nicht mit Immobilien zu tun haben, aber die Gemeinsamkeiten sind Steuermilderung. Das US-amerikanische Steuerrecht bietet großzügige Anreize für bestimmte Arten von Investitionen. Zum Beispiel, Investitionen in Öl- und Gasbohrungen (Arbeitsbeteiligungen an Bohrlöchern) ermöglichen es Investoren, einen großen Teil der Bohrkosten (genannt Immaterielle Bohrkosten (Intangible Drilling Costs, IDC) im ersten Jahr - oft 70-80% der Investition kann mit dem aktiven Einkommen verrechnet werden. Das bedeutet, dass ein gut verdienender Arzt, der $100k in eine Ölquelle investiert, in diesem Jahr $70k absetzen kann, was sein zu versteuerndes Einkommen erheblich reduziert. Der Kompromiss besteht darin, dass Investitionen in Öl mit Risiken verbunden sind (Rohstoffpreise, trockene Bohrlöcher), aber sie bringen auch einen Cashflow, wenn die Bohrungen erfolgreich sind. Ähnlich verhält es sich mit Investitionen in medizinische oder technische Ausrüstung die vermietet werden, können für folgende Maßnahmen in Frage kommen Bonusabschreibung oder Section 179-Ausgaben, die eine sofortige Abschreibung ermöglichen. Eine Gruppe von Ärzten könnte beispielsweise die Mittel für den Kauf eines MRT-Geräts zusammenlegen und es an eine radiologische Praxis verleasen - die Einnahmen aus dem Leasing sind ein Vorteil, aber sie können die teure Ausrüstung auch schnell abschreiben, was zu einem Verlust auf dem Papier führt, der die Einnahmen ihrer Praxis ausgleichen kann. Diese Strategien werden oft von cleveren Fachleuten genutzt, um hohe W-2-Einkommen mit Investitionsverlusten ausgleichen (rechtlich). Unsere Aufgabe wäre es, seriöse Betreiber in diesen Nischenbereichen zu identifizieren und die Investition zu erleichtern (da diese Geschäfte normalerweise nicht auf öffentlichen Plattformen zu finden sind). Es ist wichtig zu beachten, dass es sich hierbei um spezialisierte Möglichkeiten handelt, die nicht für jedermann geeignet sind, aber für den richtigen Anleger bieten sie sowohl Diversifizierung als auch erhebliche Steuererleichterungen. Ziehen Sie immer einen Wirtschaftsprüfer hinzu, der sich mit diesen Investitionen auskennt, bevor Sie sich darauf einlassen, denn es gibt besondere Regeln (z. B. sind Öl- und Gasabzüge eine der wenigen Möglichkeiten, aktives Einkommen auszugleichen, ohne ein Immobilienprofi zu sein).

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass, Zusammenarbeit mit einer Beratungs- oder Investmentfirma können Sie das Beste aus beiden Welten nutzen: Sie können die Erfahrung, Daten und ein Netzwerk von Fachleuten (um Fallstricke zu vermeiden und qualitativ hochwertige Geschäfte zu machen), aber Sie können trotzdem etwas erreichen Eigentum und direkte Vorteile in vielen Fällen. Es ist, als hätte man einen Führer durch die Wildnis der Immobilieninvestitionen. Dies kann besonders für vielbeschäftigte Personen (Ärzte, Führungskräfte usw.) wertvoll sein, die von den Vorteilen von Immobilien und alternativen Anlagen profitieren möchten, aber nicht die Zeit haben, sich zu Experten für verschiedene Märkte oder Strategien zu entwickeln. Die Firma wird im Wesentlichen zu Ihrem “Investitionspartner” - einige Kunden verlassen sich auf uns, wenn es um Analysen und Zweitmeinungen geht, während wir für andere den gesamten Prozess von Anfang bis Ende verwalten, während sie die Berichte prüfen.

Ein Wort der Vorsicht: Vergewissern Sie sich, dass das Unternehmen oder der Berater, mit dem Sie zusammenarbeiten, die Gebühren transparent ausweist, eine treuhänderische Einstellung hat und eine Erfolgsbilanz vorweisen kann. Es gibt viele selbsternannte Gurus; suchen Sie nach solchen, die Wert legen auf datengestützte Entscheidungen und Vertrauen. Bei Gighz legen wir zum Beispiel Wert auf Vertrauen, Steuervorteile und Seelenfrieden für unsere Kunden der Generation X und der Baby-Boomer, die an Immobilien interessiert sind, die sie selbst in die Hand nehmen können - und wir bemühen uns, dies zu erfüllen, indem wir jedes Geschäft gründlich prüfen und oft gemeinsam mit unseren Kunden investieren. Das Ziel ist eine langfristige Partnerschaft und Vermögensbildung, keine einmaligen Transaktionen.

Verständnis der Immobilienfinanzierung (Hypotheken) für Investoren

Wenn Sie nicht in bar für eine Immobilie bezahlen, müssen Sie sich mit folgenden Themen auseinandersetzen Finanzierungsmöglichkeiten. Hypotheken für Immobilieninvestitionen gibt es in verschiedenen Varianten, und es ist wichtig, die Unterschiede zu kennen. Die Bedingungen und Strukturen von Darlehen können sich erheblich auf Ihre Rendite und Ihr Risiko auswirken. Hier ist eine Übersicht über die wichtigsten Arten:

• Investitionsdarlehen für Wohngebäude (1-4 Einheiten): Hierbei handelt es sich um konventionelle Hypotheken für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Dreifamilienhäuser oder Vierparteienhäuser. Sie sind vergleichbar mit Wohnungsbaudarlehen für Hauptwohnsitze, aber in der Regel mit etwas höheren Zinssätzen und strengeren Anforderungen für Investoren. Ein großer Vorteil ist, dass sie oft als 30-jährige Festzinskredite - Das bedeutet, dass Sie einen Zinssatz (z. B. 7%) für die gesamte Laufzeit von 30 Jahren festschreiben, was für Stabilität sorgt. Sie haben in der Regel niedrigere Raten als gewerbliche Kredite, und wenn die Zinsen sinken, können Sie refinanzieren. Die Anzahlungen müssen im Allgemeinen 20-25% für ein Mietobjekt (einige Kreditgeber erlauben 15% Anzahlung mit privater Hypothekenversicherung, aber viele Investoren bevorzugen 20%+, um PMI zu vermeiden). Die Kreditgeber bewerten Ihre Persönliches Einkommen, Kreditwürdigkeit und Schulden-Einkommens-Verhältnis um das Darlehen zu genehmigen. Außerdem verlangen sie in der Regel, dass Sie Barreserven (z.B. 6 Monate Hypothekenzahlungen in Ersparnissen) für jede Anlageimmobilie, als Sicherheitspuffer. Wohnbaudarlehen sind nach den Richtlinien von Fannie Mae/Freddie Mac oft auf 10 Darlehen pro Person begrenzt. Diese Darlehen sind aufgrund ihrer niedrigen festen Zinssätze und langen Amortisationszeiten, die den Cashflow maximieren, ein guter Ausgangspunkt. Beispiel: Sie kaufen einen 4plex, leisten eine Anzahlung von 25% und sichern sich ein 30-jähriges Festdarlehen - Ihre Hypothekenzahlung bleibt konstant, auch wenn die Marktzinsen steigen, was in einem Umfeld hoher Inflation ein großer Vorteil ist.

• Gewerbliche Mehrfamilienhauskredite (5+ Einheiten oder gemischt genutzte/gewerbliche Immobilien): Sobald Sie mehr als 4 Einheiten oder gewerbliche Immobilien (z. B. Einzelhandel, Büro, Industrie) haben, kommen Sie in den Bereich der kommerzielle Finanzierungen. Diese Darlehen sind ganz anders. Sie haben oft eine Laufzeit von 5, 7 oder 10 Jahre bei denen der Zinssatz fest ist, der Tilgungsplan aber 25 oder 30 Jahre betragen kann. Das bedeutet, dass Ihre monatliche Zahlung so berechnet wird, als ob es sich um ein Darlehen mit einer Laufzeit von 25-30 Jahren handelt, aber nach, sagen wir, 5 Jahren, wird das Darlehen Luftballons - müssen Sie es entweder abbezahlen oder zu den aktuellen Zinssätzen refinanzieren. Dies führt zu RefinanzierungsrisikoWenn die Zinssätze in fünf Jahren viel höher sind, könnte Ihr neues Darlehen Ihre Kosten drastisch erhöhen (dies ist ein Problem, mit dem viele gewerbliche Eigentümer konfrontiert waren, als die Zinssätze vor kurzem in die Höhe schnellten - sie mussten zu 7% statt 4% refinanzieren, was ihren Cashflow beeinträchtigte). Gewerbliche Kredite haben in der Regel auch etwas höhere Zinssätze, da sie als risikoreicher gelten. Kreditgeber für kommerzielle Geschäfte konzentrieren sich mehr auf die Einkommen der Immobilie (Nettobetriebsergebnis und Schuldendienstdeckungsgrad) als auf Ihr persönliches Einkommen. Sie wollen sehen, dass die Miete der Immobilie die Hypothek mit einer gesunden Marge decken kann (oft ein DSCR von 1,2 oder höher). Sie können auch verlangen, dass der Kreditnehmer über ein hohes Eigenkapital verfügt oder Erfahrung in der Verwaltung solcher Immobilien hat. Denn diese Darlehen sind nicht so standardisiert wie Wohnbaudarlehen, Bedingungen können variieren und sind oft verhandelbar (insbesondere bei größeren Geschäften). Gewerbliche Kredite können von Banken, Kreditgenossenschaften oder speziellen Kreditgebern stammen. Wichtigster Punkt: Marktzinsen sind für Gewerbeimmobilien von großer Bedeutung, weil man sich nicht 30 Jahre lang an einen niedrigen Zinssatz binden kann. Wenn die Zinssätze hoch bleiben, kann dies bei der Refinanzierung von Gewerbeimmobilien zu einem echten Druck führen, weshalb die Werte von Gewerbeimmobilien fallen, wenn die Zinssätze deutlich steigen - die Käufer wissen, dass sie sich keine günstigen langfristigen Kredite sichern können. Als Investor müssen Sie für unvorhergesehene Situationen vorsorgen (z. B. eine längere Festlaufzeit vereinbaren oder zusätzliche Barmittel für die Rückzahlung des Kredits bereithalten). Hohe Zinsen und Refinanzierung sind in der Tat eine Herausforderung ein Grund, warum einige Gewerbeimmobilien in einem anhaltenden Hochzinsumfeld unter Druck stehen (was die Refinanzierung schwierig und teuer macht).

• DSCR-Darlehen für Investoren mit 1-4 Einheiten: DSCR steht für Schuldendienstdeckungsgrad. Es gibt spezialisierte Kreditgeber, die Folgendes anbieten DSCR-Darlehen für als Finanzinvestition gehaltene Wohnimmobilien. Diese Darlehen werden auf der Grundlage des Ertragspotenzials der Immobilie vergeben anstelle von Ihr persönliches Einkommen. Mit anderen Worten: “Deckt die erwartete Miete die Hypothek (Schulden) in einem bestimmten Verhältnis (oft mindestens 1,1 oder 1,2)?” Wenn ja, wird ein Kredit vergeben, unabhängig von Ihrem persönlichen Schulden-Einkommens-Verhältnis. Sie prüfen zwar immer noch Ihre Kreditwürdigkeit und verlangen eine gute Kreditwürdigkeit, aber Ihr W-2-Einkommen oder Ihr Einkommen aus selbständiger Tätigkeit wird nicht so genau unter die Lupe genommen. DSCR-Darlehen sind bei Investoren beliebt, die möglicherweise viele Immobilien besitzen (und herkömmliche Darlehen ausgeschöpft haben oder komplexe Finanzen haben, die auf dem Papier kein hohes Einkommen ausweisen). Die Gegenleistung ist ein höherer Zinssatz (oft 1-2% über konventionellen) und größere Anzahlung (in der Regel 20-25% +). Auch können diese mit Vorfälligkeitsentschädigungen kommen. Aber die Bequemlichkeit ist Sie sich nach der Miete qualifizieren, Dadurch wird es für einige leichter, eine Genehmigung zu erhalten. Ein Beispiel: Eine Immobilie wird für $2000 vermietet und die Hypothek würde $1500 betragen - DSCR = 1,33, was wahrscheinlich akzeptabel ist. Diese Darlehen können fest oder variabel sein. Sie stellen ein weiteres Instrument im Werkzeugkasten eines Investors dar, insbesondere für diejenigen, die ein großes Portfolio aufbauen oder die kein 9-5-Einkommen haben.

• Portfoliodarlehen und Privat-/Lokalbankdarlehen: Einige Banken (oft lokale Gemeinschaftsbanken) bieten Portfoliodarlehen, Das heißt, sie behalten das Darlehen in ihren Büchern, anstatt es an Fannie/Freddie zu verkaufen. Diese Darlehen können flexibler sein (vielleicht 15% nach unten, oder erlauben mehrere Eigenschaften unter einem Darlehen, etc.) Zum Beispiel, Wir haben Beziehungen zu Kreditgebern, die Anlageimmobilien mit einer Anzahlung von nur 15% finanzieren. für qualifizierte Investoren - dies kann für diejenigen von Vorteil sein, die eine maximale Hebelwirkung und Rendite anstreben (bedenken Sie jedoch, dass eine höhere Hebelwirkung ein höheres Risiko bedeutet). Portfoliokreditgeber können auch mehrere Immobilien in einem Kredit bündeln (nützlich, wenn Sie viele Einfamilienhäuser vermieten). Die Zinssätze für diese Darlehen können manchmal überraschend günstig sein (und gelegentlich auch günstiger, Jumbo-Darlehenszinsen für hochwertige Immobilien sind sogar niedriger als die Standardzinsen, Dies erscheint kontraintuitiv, geschieht aber, weil die Banken wohlhabende Kreditnehmer als geringeres Ausfallrisiko ansehen und auch deren Geschäfte wünschen). Außerdem, Jumbo-Darlehen (für teure Immobilien oberhalb der Konformitätsgrenzen) oft benötigen kein PMI auch wenn Sie weniger als 20% anzahlen, während dies bei konventionellen Darlehen der Fall ist. Vergleichen Sie immer die Optionen. Wenn Sie im Namen einer LLC kaufen, können Sie ein kommerzielles Darlehen oder ein Portfoliodarlehen in Anspruch nehmen, da herkömmliche Darlehen in der Regel auf den persönlichen Namen lauten müssen (Sie können später auf die LLC übertragen, aber das ist ein anderes Thema).

• Zinssätze und “Kaufpunkte”: Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, wird Ihnen ein Zinssatz angeboten, aber Sie können auch Punkte (vorausbezahlte Zinsen) um einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten. Ein Punkt entspricht 1% des Darlehensbetrags. Investoren kaufen manchmal den Zinssatz herunter, wenn sie beabsichtigen, den Kredit langfristig zu halten. Beachten Sie jedoch, dass, wenn Sie planen, in naher Zukunft zu refinanzieren, Der Kauf von Punkten ist oft eine Verschwendung von Kosten, da Sie den Kredit nicht lange genug halten werden, um diese Vorauszahlung wieder hereinzuholen. In einem Hochzinsumfeld entscheiden sich viele Anleger zunächst für einen höheren Zinssatz (mit minimalen Punkten) und planen eine spätere Refinanzierung, wenn die Zinsen hoffentlich fallen. Wenn die Zinssätze auf einem historischen Tiefstand sind und Sie wissen, dass Sie den Kredit für immer behalten werden, kann es sinnvoll sein, den Zinssatz zu senken. Entscheidend ist, dass Sie den Break-even-Zeitraum berücksichtigen. Wir erwähnen dies, weil manche Leute Punkte zahlen, ohne zu bedenken, dass sie nach ein paar Jahren refinanzieren oder verkaufen könnten. “Verlust” des Geldes, das während der Umschuldung für Punkte ausgegeben wurde.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass, Wählen Sie die Finanzierung, die zu Ihrer Strategie passt. Wenn Sie maximalen Cashflow und Einfachheit wünschen, ist ein Darlehen mit 30-jähriger Festschreibung für Wohnimmobilien Gold wert. Wenn Sie Wohnungen erwerben wollen, sollten Sie sich über die Bedingungen für gewerbliche Darlehen informieren und versuchen, eine möglichst lange Festschreibung zu erreichen oder einen Refinanzierungsplan zu erstellen. Behalten Sie die Zinstrends im Auge. Und pflegen Sie gute Beziehungen zu einigen Kreditgebern oder einem versierten Hypothekenmakler, der Ihr Kreditszenario ausloten kann. Die Finanzierung kann über die Rentabilität eines Geschäfts entscheiden; manchmal kann ein kreatives Darlehen (oder sogar eine Verkäuferfinanzierung) ein mittelmäßiges Geschäft in ein gutes verwandeln.

Tipp: Haben Sie Ihre ordnungsgemäße Finanzunterlagen (Einkommensnachweise, Steuererklärungen, Kontoauszüge) und vermeiden Sie große Veränderungen (wie z. B. die Kündigung Ihres Arbeitsplatzes oder den Kauf eines Autos), wenn Sie gerade dabei sind, einen Kredit aufzunehmen. Die Kreditgeber überprüfen Einkommen und Vermögen oft mehrmals. Seien Sie außerdem darauf vorbereitet, Folgendes zu dokumentieren ausreichende Reserven - Kreditgeber verlangen in der Regel 6 Monate PITI (Kapital, Zinsen, Steuern, Versicherung) als Rücklagen pro Immobilie für Investoren mit mehreren Immobilien.

Steuerliche Vorteile und Strategien bei Immobilieninvestitionen

Einer der größten Vorteile von Immobilieninvestitionen in den USA ist die günstige Steuerbehandlung. Ein kluger Investor kann oft Einkünfte aus Immobilien zu erzielen und dabei wenig oder gar keine laufenden Steuern zu zahlen auf dieses Einkommen - und sogar Steuern auf den Zuwachs beim Verkauf von Immobilien aufschieben. Im Folgenden erläutern wir die wichtigsten Steuerkonzepte, die Sie kennen sollten: Abschreibungen (einschließlich Kostentrennung), 1031 Tauschgeschäfte, Abschreibungsrückgewinnung, Status als Immobilienprofi, und einige der bereits erwähnten alternativen Steuervergünstigungen.

• Abschreibung - das verborgene Ass des Immobilieninvestors: Abschreibung ist eine nicht zahlungswirksame Ausgabe, die das Finanzamt Eigentümern von Mietwohnungen gestattet, um der Tatsache Rechnung zu tragen, dass Gebäude mit der Zeit verschleißen. Bei Wohnimmobilien erlaubt das Finanzamt derzeit die Abschreibung des Gebäudewertes über 27,5 Jahre (gewerblich über 39 Jahre). Wenn Sie beispielsweise ein Mietshaus für $300.000 gekauft haben und das Grundstück $60k wert ist, bedeutet der verbleibende Gebäudewert von $240k geteilt durch 27,5 = etwa $8.727 pro Jahr an Abschreibungskosten, die Sie von Ihren Mieteinnahmen abziehen können. Dies führt oft dazu, dass eine Immobilie, die auf dem Papier einen positiven Cashflow aufweist, einen steuerpflichtigen Verlust ausweist, der diese Mieteinnahmen vor Steuern schützt. Das ist einer der schönsten Vorteile - die Miete Ihres Mieters (und sogar ein Teil Ihres W-2-Einkommens, wenn Sie sich als Immobilienmakler qualifizieren) kann durch diesen Papierverlust ausgeglichen werden.

• Kostentrennung und beschleunigte Abschreibung: Normalerweise erfolgt die Abschreibung langsam (27,5-Jahres-Tropf). Aber durch eine Strategie namens Kostentrennung, können Investoren einen großen Teil der Abschreibungen in die früheren Jahre verlagern des Eigentums. Bei der Kostentrennung handelt es sich im Wesentlichen um eine technische Analyse, bei der Komponenten des Gebäudes, die für eine kürzere Abschreibungsdauer in Frage kommen (z. B. 5, 7 oder 15 Jahre), herausgelöst werden. So können beispielsweise Teile der Immobilie wie Geräte, Teppichböden, Einrichtungsgegenstände, Landschaftsgestaltung usw. über 5 oder 15 Jahre anstatt über 27,5 Jahre abgeschrieben werden. Durch die Identifizierung und Trennung (“Segregierung”) dieser Kosten können Sie “viele Abschreibungsbeträge im Voraus absetzen in den ersten Jahren des Besitzes raketenmortgage.de. Aufgrund der jüngsten Steuergesetzgebung (die 100%-Bonusabschreibung war bis 2022 verfügbar und läuft jetzt aus) könnten Sie viele dieser kürzerlebigen Anlagen im ersten Jahr sofort absetzen. Das Ergebnis ist ein potenziell großer Steuerverlust auf dem Papier im ersten Jahr. Vermieter nutzen die Kostentrennung, um den Cashflow durch frühzeitige Steuersenkungen zu steigern - mehr Bargeld zur Verfügung, das reinvestiert werden kann. Ein Beispiel: Eine Kosten-Seg-Studie für diese $300k-Immobilie könnte $60k an Vermögenswerten finden, die für eine fünfjährige Nutzungsdauer in Frage kommen; Sie können diese $60k sofort absetzen (gemäß den Bonusabschreibungsregeln), was zu einem massiven Abschreibungsabzug im ersten Jahr führt.

  Denken Sie daran: Die Kostentrennung erfordert in der Regel die Beauftragung eines spezialisierten Unternehmens mit der Durchführung einer Studie (die einige Tausend Dollar kostet), weshalb sie bei größeren Immobilien oder Portfolios am sinnvollsten ist. Aber auch ein Einfamilienhaus kann davon profitieren, wenn die Zahlen stimmen. So lautet eine Erklärung, “Die Kostentrennung ist eine Möglichkeit für Immobilieninvestoren, die Abschreibung einer Immobilie schnell abzusetzen ... Sie können den Abschreibungsplan beschleunigen und den Betrag, den Sie jedes Jahr absetzen können, erhöhen.”. Diese reduziert Ihr steuerpflichtiges Einkommen in den ersten Jahren des Eigentums, Dies verbessert Ihren Cashflow (da Sie weniger Steuern aus eigener Tasche zahlen).

• Der Haken an der Sache - Abschreibungsrückerstattung: Das Finanzamt ist großzügig, wenn es darum geht, Steuern über die Abschreibung aufzuschieben, aber wenn Sie die Immobilie direkt verkaufen, gibt es einen Nachholbedarf: Abschreibungswiedergewinnungssteuer. Wenn Sie verkaufen, werden alle Abschreibungsbeträge, die Sie im Laufe der Jahre in Anspruch genommen haben, zusammengezählt, und Sie müssen in der Regel eine Steuer (25% auf Bundesebene) auf diesen Betrag entrichten, zusätzlich zur Kapitalertragssteuer auf etwaige Wertsteigerungen. Im Grunde genommen sagt das Finanzamt: “Wir haben Ihnen erlaubt, durch die Abschreibung Steuern zu sparen, und jetzt, da Sie verkauft haben, wollen wir 25% dieser Abzüge zurückerhalten.” Wenn Sie z. B. $30.000 Abschreibungen über 10 Jahre geltend gemacht haben, werden beim Verkauf $30k mit 25% Steuern belegt = $7.500 (ggf. zuzüglich staatlicher Steuern). Der verbleibende Gewinn (Verkaufspreis abzüglich des ursprünglichen Kaufpreises usw.) wird zu Kapitalertragssätzen besteuert (15-20% auf Bundesebene, je nach Einkommen). Ohne weitere Strategie müssten Sie also sowohl den Gewinn als auch die Abschreibungsrückerstattung versteuern. Wie es in einem Arzt-Investoren-Blog heißt: “Wenn Sie verkaufen, gibt es etwas, das man Abschreibungswiederholung nennt - Sie müssen alle Abschreibungen, die Sie geltend gemacht haben, zu den normalen Einkommenssteuersätzen zurückzahlen.”. Autsch.

• 1031 Exchanges - Steuern auf unbestimmte Zeit aufschieben: Geben Sie die Abschnitt 1031 Austausch, oft einfach als 1031-Tausch oder gleichartiger Tausch bezeichnet. Dies ist ein leistungsfähiges Instrument die es Ihnen ermöglicht eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu verkaufen und nicht sofort Steuern zahlen durch Reinvestition des Erlöses in eine andere Immobilie. Die Steuern (Kapitalgewinne und erneute Abschreibung) werden aufgeschoben, d. h. sie werden im Wesentlichen in die Basis der neuen Immobilie einbezogen. Die meisten Konsortial-/Crowdfunding-Geschäfte lassen diese Option NICHT zu, weshalb die direkte Beteiligung einen Vorteil darstellt. Für eine 1031-Immobilientransaktion müssen Sie einige strenge Regeln einhalten: Sie müssen die Ersatzimmobilie(n) innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf der alten Immobilie bestimmen und die neue Immobilie innerhalb von 180 Tagen abschließen; Sie müssen einen qualifizierten Vermittler beauftragen, der die Gelder verwahrt (Sie können das Geld in der Zwischenzeit nicht anfassen); und die neue Immobilie sollte den gleichen oder einen höheren Wert und Kreditbetrag haben (um alle Steuern zu stunden). Aber wenn es richtig ausgeführt wird, Sie können Immobilien tauschen, ohne einen Cent an Steuern zu zahlen zu diesem Zeitpunkt. Dies ermöglicht den Anlegern kontinuierlich aufsteigen - zum Beispiel eine Doppelhaushälfte verkaufen und ein Vierfamilienhaus kaufen, später in ein Mehrfamilienhaus umziehen usw. ohne dabei Teile Ihres Eigenkapitals durch Steuern zu verlieren. Es wird oft gesagt, dass auf diese Weise Immobilienvermögen aufgebaut wird: “Tausche, bis du umfällst’.” Denn wenn Sie während Ihres Lebens immer wieder 1031-Austausche vornehmen und nie auszahlen, gibt es ein letztes Geschenk: Wenn Sie sterben, erben Ihre Erben die Immobilie zu einem Wertsteigerungsbasis (der aktuelle Marktwert), was bedeutet, dass alle aufgeschobenen Gewinn- und Abschreibungssteuern verschwinden - sie werden nicht vom Nachlass geschuldet. Ihre Erben könnten die Immobilie dann sofort mit minimalen Steuern verkaufen. Wie eine Quelle es ausdrückt: “Wenn Sie sterben, wird der Wert neu festgesetzt, so dass Ihre Erben nicht für die jahrelang aufgeschobenen Steuern aufkommen müssen. Jetzt dass Reichtum vererbt wird”. Kurz gesagt, 1031-Austausch ermöglicht Vermögensaufbau für Generationen, indem sie ein kontinuierliches Wachstum der Investition unversteuert zulassen und dann einen Reset bei der Vererbung. Selbst wenn Sie die Immobilie nicht bis zu Ihrem Tod halten, können Sie durch den 1031-Austausch zumindest 100% Ihrer Gewinne für sich arbeiten lassen, wenn Sie Ihr Vermögen vergrößern. Anleger sollten sich unbedingt mit den 1031-Regeln vertraut machen - sie sind ein wesentlicher Vorteil von Immobilien. (Hinweis: 1031 ist für Anlageimmobilien gedacht, nicht für Eigentumswohnungen oder Eigenheime (für Eigenheime gelten jedoch eigene Ausschlussregeln für Gewinne in Höhe von $250k/$500k).

• Status eines Immobilienprofis (REPS): Wir haben bereits angedeutet, dass Mietverluste (aus Abschreibungen usw.) sind in der Regel “passiv” und können nicht mit Ihrem aktiven Einkommen verrechnet werden. wie Gehalt. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Wenn Sie oder Ihr Ehepartner die Voraussetzungen für eine Immobilienprofi in den Augen des IRS, dann sind Mietverluste nicht passiv für Sie - das heißt für Sie können sie zur Anrechnung von Lohn- oder Geschäftseinkommen verwenden. Dies ist ein äußerst wertvoller Status für Gutverdiener, die ein großes Immobilienportfolio besitzen (oder dies planen). Um sich zu qualifizieren, müssen Sie im Allgemeinen: (1) ausgeben mehr als 50% Ihrer Arbeitsstunden in der Immobilienbranche tätig sind (und mindestens 750 Stunden pro Jahr), und (2) wesentlich an Ihren Immobilien beteiligt sind (kein abwesender Eigentümer). Dies ist häufig der Fall: Ein Ehepartner ist ein einkommensstarker Berufstätiger (Arzt, Rechtsanwalt usw.) und der andere Ehepartner verwaltet die Mietobjekte in Vollzeit - der verwaltende Ehepartner kann sich möglicherweise als Immobilienfachmann qualifizieren. Oder wenn eine Person ihren Beruf wechselt, um sich ganz auf Immobilien zu konzentrieren, kann sie die Voraussetzungen erfüllen. Wenn Sie die Voraussetzungen erfüllen, können Sie nach dem Steuerrecht Verluste aus Vermietung und Verpachtung mit Ihrem übrigen Einkommen verrechnen. Nehmen wir zum Beispiel an, Sie und Ihr Ehepartner verdienen $300k aus einer Beschäftigung und Sie haben Mietobjekte, die $100k an Verlusten auf dem Papier erzeugen (dank Abschreibung und Kosten-Seg). Normalerweise könnten diese $100k an passiven Verlusten nur mit passivem Einkommen verrechnet werden, nicht aber mit Ihrem Arbeitseinkommen. Aber wenn einer von Ihnen ein Immobilienexperte ist, können diese $100k Ihr Gehalt von $300k direkt abschreiben - was Ihnen vielleicht $37k an Steuern spart (wenn Sie in der Steuerklasse 37% sind). Das ist riesig. Mit anderen Worten: “Im Gegensatz zu passiven Anlegern bedeutet der Status als Immobilienprofi, dass Sie Ihre Verluste aus der Vermietung von Immobilien mit jeder Einkommensquelle, wie Gehältern oder Geschäftsgewinnen, verrechnen können.”. Dies ist nicht nur reduziert Ihre Steuerrechnung Die Steuerersparnis ist wie ein zusätzlicher Cashflow, der die Rendite Ihrer Immobilien erhöht. Viele ärztliche Investoren nutzen diese Strategie, wobei sich ein Ehepartner auf Immobilien konzentriert. Hinweis: Es ist nicht einfach, sich dafür zu qualifizieren, es sei denn, Sie schränken andere Tätigkeiten wirklich ein - 750 Stunden pro Jahr (~14,4 Stunden/Woche) und mehr als die Hälfte Ihrer Gesamtarbeitszeit sind eine ernsthafte Verpflichtung. Es ist ratsam, ein Zeitprotokoll zu führen, um dies zu belegen. Auch das Steuerrecht kann sehr kompliziert sein (Gruppenwahlen usw.), daher sollten Sie einen sachkundigen Steuerberater zu Rate ziehen, wenn Sie REPS anstreben. Aber für diejenigen, die dazu in der Lage sind, verwandelt es Immobilien in einen mächtigen Steuerschutz und Einkommensquelle. In Verbindung mit der Kostentrennung kann ein Immobilienexperte enorme Abzüge vornehmen, die andere Einkünfte zunichte machen (in manchen Fällen ist ein hohes Gehalt steuerfrei, wie die Eigentümer des Blogs Semi-Retired MD gezeigt haben). Unterm Strich: Wenn ein Partner seine normale Arbeitszeit reduzieren kann oder einer von Ihnen sich hauptberuflich mit der Verwaltung Ihrer Immobilien befassen möchte, ist REPS eine Möglichkeit, Ihre Steuerersparnis zu erhöhen.

• Nutzung anderer steuerbegünstigter Investitionen: Wir haben bereits unter den fortgeschrittenen Strategien über Öl und Gas und Ausrüstungen gesprochen, aber lassen Sie uns diese hier miteinander verbinden. Es handelt sich dabei nicht um Immobilien, aber viele Immobilieninvestoren investieren schließlich auch in diese Bereiche, um zu diversifizieren und zusätzliche Steuervorteile zu erzielen. Öl & Gas Working Interests: Wenn Sie sich direkt an Bohrprojekten beteiligen (nicht nur durch den Kauf von Exxon-Aktien, sondern durch eine Partnerschaft, die die Bohrungen finanziert), werden Sie von der Steuerbehörde als aktiver Partner in diesem Unternehmen behandelt. Dies ermöglicht in einzigartiger Weise Abzug der immateriellen Bohrkosten (IDCs) vom aktiven Einkommen. Gemäß den IRS-Bestimmungen werden in der Regel 60-80% der Investition können im Jahr 1 abgezogen werden. Einige Projekte erlauben sogar 100%, wenn sie auf eine bestimmte Weise strukturiert sind. Passives Einkommen MD vermerkt “Normalerweise können 70 bis 80 Prozent der Investitionen im ersten Jahr abgezogen werden. In vielen Fällen erlaubt das Finanzamt, 100 Prozent dieser Kosten mit dem aktiven Einkommen zu verrechnen.”. Die verbleibenden Kosten werden im Laufe der Zeit abgeschrieben oder abgeschöpft. Und wenn das Bohrloch Erträge abwirft, erhalten Sie auch ein laufendes Einkommen (das teilweise durch eine Abschreibung geschützt sein kann). Außerdem werden alle Verluste oder Abschreibungen aus dem Bohrloch als aktive Verluste betrachtet (da Betriebsbeteiligungen nach der Definition des Finanzamts nicht passiv sind), so dass Sie dafür nicht einmal REPS benötigen - es handelt sich um einen separaten Bereich, der direkt mit Ihrem W-2 verrechnet wird. Deshalb hört man von einigen Ärzten, die in Ölquellen investieren, um ihre Steuern zu senken - das hat unmittelbare Auswirkungen. Wenn die Bohrung Öl findet, müssen Sie natürlich Steuern auf die Einnahmen zahlen, aber oft überwiegen die anfänglichen Abzüge die frühen Einnahmen. Wenn die Bohrung trocken ist, hat man ironischerweise wenigstens einen Steuerabzug, um den finanziellen Verlust abzufedern. Es ist eine Investition mit hohem Risiko und hohem Ertrag, aber steuerlich ist es sehr günstig. Leasing von medizinischer Ausrüstung: Angenommen, eine Gruppe investiert in teure medizinische Geräte oder sogar in Dinge wie Geldautomaten, um sie zu vermieten. Die Ausrüstung qualifiziert sich für Sonderabschreibung - Möglicherweise eine vollständige Abschreibung im Jahr 1. Wenn die Anlage so strukturiert ist, dass Sie aktiv daran beteiligt sind (oder über eine Partnerschaft, die die Voraussetzungen erfüllt), können Sie diese Verluste derzeit nutzen. Häufig sind diese Anlagen als passive Investitionen strukturiert (so dass Sie möglicherweise REPS benötigen oder andere passive Einkünfte damit verrechnet werden), aber einige können auch aktiv sein. In jedem Fall ist dies eine Methode, um die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für Ausrüstungsgegenstände (gemäß Abschnitt 179 oder 168(k)-Bonus) zu Ihrem Vorteil zu nutzen. Für einen Arzt oder Zahnarzt, der neue Geräte für seine Praxis benötigt, ermöglicht Abschnitt 179 die sofortige Abschreibung von Geräten im Wert von bis zu $1 Million+ - effektiv subventioniert die Regierung 30-40% durch Steuereinsparungen.

Diese alternativen Anlagen gehen zwar über die traditionellen Immobilien hinaus, aber wir erwähnen sie, weil ein ganzheitlicher Vermögensplan sowohl Immobilien als auch diese anderen Vermögenswerte umfassen kann, um die Steuern zu optimieren. Der Leitsatz lautet: Das Steuerrecht begünstigt Aktivitäten, die der Gesetzgeber fördern will (Wohnungsbau, Energieerzeugung, Unternehmensinvestitionen). Als Investor können Sie Ihre Strategie auf diese Anreize abstimmen, um Folgendes zu erreichen die Rendite nach Steuern steigern. Wenden Sie sich immer an einen Steuerberater, wenn Sie sich an komplexe Investitionen wagen; Dokumentation und Verständnis der Regeln sind entscheidend (investieren Sie zum Beispiel nicht in ein Ölgeschäft, das Ihnen ein K-1 mit Verlusten beschert, und denken Sie, Sie könnten es absetzen, ohne die Kriterien zu erfüllen).

Alles zusammenfügen: Ein sehr optimiertes Szenario könnte sein: Sie besitzen mehrere Mietobjekte, die einen positiven Cashflow erwirtschaften, aber einen steuerlichen Verlust aufgrund von Abschreibungen aufweisen (und Sie oder Ihr Ehepartner sind Immobilienfachmann, so dass Sie diesen Verlust zum Ausgleich Ihrer Gehälter verwenden). Sie nehmen regelmäßig Refinanzierungen oder 1031-Tauschgeschäfte vor, um größere Objekte steuerfrei zu erwerben. In der Zwischenzeit investieren Sie einen Teil Ihres Kapitals in ein Ölbohrprogramm, das Ihnen im laufenden Jahr eine enorme Abschreibung ermöglicht, die die Steuern auf die Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie oder andere Einkünfte aufhebt. Im Grunde genommen verschieben Sie die Steuerschuld Jahr für Jahr. Wenn Sie die Immobilien nie verkaufen und an die Erben weitergeben, verschwinden die aufgeschobenen Steuern auf Immobilien schließlich. Das mag wie ein Hirngespinst klingen, ist aber genau das, was viele Immobilienmogule (und viele kleinere Investoren) tun - sie nutzen die gesetzlichen Steuerbestimmungen voll aus. Deshalb hört man oft, dass Immobilieninvestoren viel verdienen und wenig Steuern zahlen können (zumindest so lange, bis sie sich ohne Umtausch auszahlen lassen).

Für die meisten Leser kann schon die Anwendung einiger dieser Taktiken einen großen Unterschied machen. Wenn Sie gerade erst anfangen, konzentrieren Sie sich darauf, die Abschreibung zu verstehen und gute Aufzeichnungen über alle Ausgaben zu führen (alles von Hypothekenzinsen und Grundsteuern bis hin zu Reparaturen, Kilometern zur Immobilie und ggf. der Nutzung des Home-Office - all das ist mit der Miete absetzbar). Arbeiten Sie mit einem Wirtschaftsprüfer zusammen, der sich mit Immobilien auskennt. Wenn Ihr Portfolio wächst, sollten Sie die Möglichkeit des Cost Seg und des 1031-Tauschs in Betracht ziehen, um Ihre Steuerersparnisse zu beschleunigen und zu verstetigen.

Wichtig: Steuergesetze können sich ändern (z. B. geht die Bonusabschreibung von 100% auf 80% im Jahr 2023 über, dann auf 60%... sofern es keine neuen Gesetze gibt). Halten Sie sich stets über die aktuellen Vorschriften auf dem Laufenden oder ziehen Sie Experten zu Rate. Aber die grundlegenden Steuervorteile von Immobilien gibt es schon seit Jahrzehnten und sie werden nicht so schnell verschwinden (1031 und die Abschreibung werden von beiden Seiten unterstützt, weil sie die Wirtschaftstätigkeit ankurbeln).

Schlussfolgerung

Immobilieninvestitionen bieten für jeden etwas - vom ultra-passiven Investor bis zum praktischen Imperiums-Erbauer. Sie können damit beginnen, ein paar hundert Dollar in ein Crowdfunding-Geschäft zu stecken oder sich an einem REIT zu beteiligen, Sie können Ihr eigenes Mietobjekt kaufen und verwalten oder Sie können sich mit Partnerschaften und fortgeschrittenen Strategien vergrößern. Der richtige Ansatz hängt von Ihren Ziele, Risikotoleranz, verfügbare Zeit und finanzielle Mittel.

Wenn Sie Anfänger sind, lassen Sie sich nicht überwältigen. Tauchen Sie mit einer kleinen Investition oder einem Hauskauf ein, bilden Sie sich weiter (es gibt großartige Communities und Ressourcen) und steigern Sie Ihr Engagement allmählich. Immobilien haben eine Lernkurve, aber sie sind Langfristig verzeihend, wenn Sie hochwertige Vermögenswerte kaufen - weil die Zeit auf dem Markt und die vielen Möglichkeiten, davon zu profitieren (Cashflow, Kredittilgung, Wertsteigerung, Steuerersparnis), Geduld und solide Entscheidungen belohnen. Im Gegensatz zu einer Aktie, die auf Null sinken kann, wird eine Immobilie selten auf Null sinken - Menschen brauchen immer einen Platz zum Leben, und Land ist eine endliche Ressource.

Wir fördern auch die Nutzung von professionelle Anleitung wenn nötig. Wie wir bereits erwähnt haben, kann ein Beratungsdienst oder ein erfahrener Mentor Ihnen helfen, häufige Fallstricke zu vermeiden und Chancen zu erkennen, die ein Neuling möglicherweise übersieht. Es kann sich lohnen, das Honorar oder die Gewinnbeteiligung zu zahlen, um Ihre Erfolgschancen drastisch zu erhöhen und den Stress zu verringern. Die Immobilienlandschaft verändert sich ständig - Zinssätze schwanken, Märkte verändern sich, neue Gesetze kommen und alte verschwinden - Experten an Ihrer Seite zu haben (Makler, Anwälte, Wirtschaftsprüfer, Berater) ist von unschätzbarem Wert. Selbst erfahrene Investoren tauschen sich untereinander aus und beraten sich; es ist eine ständige Lernreise.

Achten Sie schließlich auf die finanzielle GrundlagenDie wichtigsten Punkte sind: ein positiver Cashflow (oder ein klarer Weg dorthin), keine übermäßige Verschuldung, die Beibehaltung angemessener Rücklagen und der Einsatz von Steuerstrategien, damit mehr von Ihrem Geld für Sie arbeitet. Immobilien sind eine der wenigen Investitionen, bei denen Sie legal keine Steuern zahlen, überwiegend geliehenes Geld verwenden, und jemand anderen (Mieter) den Kredit für Sie abzahlen lassen, und das alles bei gleichzeitiger Wertsteigerung Ihres Vermögens. Das ist eine starke Kombination, die aber am besten funktioniert, wenn man sie mit Sorgfalt und Wissen angeht.

Sind Sie bereit, den nächsten Schritt zu tun? Egal, ob Sie sich für eine Crowdfunding-Beteiligung an einem Mehrfamilienhaus, den Kauf eines Einfamilienhauses in einem Vorort oder die Zusammenarbeit mit einer Firma wie Gighz entscheiden, die Ihre Investitionen begleitet, Immobilien können eine lohnende Ergänzung zu Ihrem Portfolio sein. Sie kann ein regelmäßiges Einkommen, eine Diversifizierung vom Aktienmarkt und einen langfristigen Vermögensaufbau bieten - ganz zu schweigen von der Befriedigung, etwas zu besitzen materielle Vermögenswerte. Beginnen Sie auf der für Sie geeigneten Stufe und bauen Sie von dort aus auf.

Erinnern Sie sich an das alte Sprichwort: “Warten Sie nicht mit dem Kauf einer Immobilie. Kaufen Sie Immobilien und warten Sie.” Je früher Sie damit beginnen (mit einem klugen Plan), desto eher können Sie die Vorteile genießen, die wir besprochen haben - potenziell finanzielle Freiheit erreichen, erhebliche Steuereinsparungen genießen und ein Vermächtnis für Ihre Familie schaffen.

Häufig gestellte Fragen

F: Wie viel Geld brauche ich, um in Immobilien zu investieren?
A: Es kommt auf den Ansatz an. Über Crowdfunding-Plattformen oder REITs, Sie können mit ein paar hundert Dollar beginnen (bei Fundrise beispielsweise liegt der Mindestbetrag bei $10). An ein Mietobjekt direkt kaufen, Wenn Sie eine Immobilie kaufen, müssen Sie in der Regel eine Anzahlung von 15-25% des Immobilienpreises leisten (also etwa $15.000-$25.000 für eine Immobilie mit $100K, plus Abschlusskosten und Rücklagen). Es gibt auch FHA-Darlehen (3,5% nach unten) oder VA-Darlehen (0% nach unten), wenn Sie Haus hacken (leben in einer Einheit), die niedriger die Upfront Bargeld benötigt. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein paar Hundert Euro für den passiven Einstieg ausreichen; für den Kauf einer Immobilie wird oft empfohlen, mindestens $20K-$50K zu sparen, um einen sicheren Einstieg zu finden, je nach den Immobilienpreisen in Ihrem Zielgebiet.

F: Ist Immobilien-Crowdfunding für Investoren sicher?
A: Immobilien-Crowdfunding ist reguliert und legitimiert, aber wie jede Investition birgt sie Risiken. Die Plattform selbst führt eine gewisse Prüfung durch, aber es besteht immer noch das Risiko, dass ein Projekt nicht die erwarteten Ergebnisse erzielt oder die Immobilienwerte fallen. Sie haben auch Illiquiditätsrisiko - Sie können nicht einfach vorzeitig aussteigen. Die gute Nachricht ist, dass Sie nicht für Kredite haften (Sie können nicht mehr verlieren, als Sie investiert haben) und dass Sie mit kleinen Beträgen diversifizieren. Um sicher zu gehen, sich an seriöse Plattformen halten, Lesen Sie die Projektdetails (Geschäftsplan, Standort, Erfahrung des Sponsors), und stecken Sie nicht Ihr gesamtes Geld in ein einziges Geschäft. Es ist so sicher wie die zugrundeliegenden Immobilien - ein diversifizierter eREIT kann relativ risikoarm sein, während ein einzelnes Entwicklungsgeschäft ein höheres Risiko birgt. Informieren Sie sich auch über die Erfolgsbilanz der Plattform und darüber, wie sie mit etwaigen Problemen bei einem Geschäft umgeht. Insgesamt nutzen viele Investoren Crowdfunding erfolgreich, aber machen Sie Ihre Hausaufgaben wie bei jeder anderen Investition auch.

F: Was ist ein 1031-Immobilientausch?
A: Ein 1031-Austausch ist ein Steuerstundungsmechanismus, der es Ihnen ermöglicht eine Anlageimmobilie gegen eine andere tauschen, ohne sofort Steuern zu zahlen. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, müssen Sie normalerweise Kapitalertragssteuer und Abschreibungskosten zahlen. Nach Abschnitt 1031 des Steuergesetzes können Sie diese Steuern jedoch aufschieben, wenn Sie den Verkaufserlös in eine “gleichwertige” Immobilie (von gleichem oder höherem Wert) reinvestieren und die Regeln befolgen (Identifizierung der neuen Immobilie innerhalb von 45 Tagen und Abschluss innerhalb von 180 Tagen, Einschaltung eines qualifizierten Vermittlers usw.). Es ist im Wesentlichen eine steuerfreie Prolongation Ihrer Investition. Die Idee ist, dass Sie Ihre Investition in Immobilien fortsetzen, nur den Vermögenswert wechseln. Wenn Sie sich schließlich auszahlen lassen, müssen Sie die aufgelaufenen Steuern zahlen, es sei denn, Sie tauschen bis zu Ihrem Tod weiter - dann erhalten Ihre Erben, wie bereits erwähnt, eine Wertsteigerung der Basis und die aufgeschobene Steuerrechnung verschwindet. Der 1031-Tausch ist ein Eckpfeiler der Strategie zum Aufbau von Immobilienvermögen, weil er Ihr gesamtes Eigenkapital (vor Steuern) aufzinsen lassen im Laufe der Zeit zu größeren und besseren Immobilien.

F: Welche steuerlichen Vorteile bietet der Besitz von Mietobjekten?
A: Es gibt mehrere große Steuervorteile: (1) Abschreibung - Sie können jedes Jahr einen Teil des Immobilienwerts absetzen, wodurch Ihr steuerpflichtiger Mietgewinn oft null oder negativ wird, selbst wenn Sie einen positiven Cashflow haben. (2) Abzüge von Ausgaben - Alle gewöhnlichen Ausgaben (Reparaturen, Hausverwaltungsgebühren, Versicherungen, Grundsteuern, Hypothekenzinsen usw.) sind von den Mieteinnahmen abzugsfähig. (3) Steuerlich aufgeschobenes Wachstum über 1031 Exchange - Wie bereits erläutert, können Sie verkaufen und eine andere Immobilie kaufen, ohne Steuern zu zahlen, so dass Ihre Investition unversteuert wächst. (4) Niedrigere Steuersätze für langfristige Gewinne - Wenn Sie ohne 1031 verkaufen, wird jeder Wertzuwachs zu den langfristigen Kapitalertragssteuersätzen (15-20%) besteuert, die niedriger sind als die normalen Einkommenssteuersätze. (5) Chance auf den Status eines Immobilienprofis - wodurch Mietverluste mit anderen Einkünften verrechnet werden können. Zusätzlich, Sonderabschreibung und Kostentrennung eine beschleunigte Abschreibung ermöglichen (vorzeitige Steuerersparnis). Bei richtiger Strukturierung ist es möglich, dass beträchtliche Mieteinnahmen haben und darauf wenig bis gar keine Steuern zahlen. Wenn Sie die Anlage bis zu Ihrem Tod halten, können die Kapitalgewinne zudem durch einen Basiszuwachs dauerhaft vermieden werden. Nur wenige andere Anlagen bieten diese Kombination aus dauerhaftem Steuerschutz und steuerfreiem Wachstum. Wenden Sie sich immer an einen Steuerberater für Ihre spezielle Situation, aber Mietimmobilien gelten weithin als eine der steuergünstigsten Investitionen.

F: Sollte ich eine Immobilienverwaltungsgesellschaft beauftragen oder die Immobilien selbst verwalten?
A: Dies hängt von Ihrer persönlichen Bandbreite, Ihrem Standort und Ihrer Erfahrung ab. Sich selbst verwalten kann die 8-10% of rent-Verwaltungsgebühr einsparen und Ihnen eine direkte Aufsicht ermöglichen, was machbar ist, wenn Sie in der Nähe der Immobilie wohnen und Zeit haben. Es kann auch eine Lernerfahrung sein. Allerdings kann es stressig sein, wenn Sie sich um Mitternacht mit Wartungsanrufen, Mieterproblemen oder der Einhaltung von Rechtsvorschriften herumschlagen müssen, wenn Sie nicht darauf vorbereitet sind. Einsatz eines professionellen Immobilienverwalters kostet Geld, kann sich aber durchaus lohnen, vor allem, wenn Sie mehrere Immobilien besitzen oder außerhalb des Landes investieren. Ein guter Verwalter kümmert sich um die Vermarktung, die Auswahl der Mieter, den Einzug der Mieten, die Koordination der Instandhaltung und gegebenenfalls sogar um Zwangsräumungen. Er kennt auch die örtlichen Gesetze für Vermieter und Mieter. Die meisten Investoren, die Wert auf ihre Zeit legen, stellen schließlich Verwalter ein, damit sie sich auf den Erwerb weiterer Immobilien konzentrieren oder einfach ein passives Einkommen erzielen können. Wenn Sie nur eine Immobilie haben und diese in der Nähe liegt, können Sie versuchen, sie zunächst selbst zu verwalten. Wenn die Immobilie nicht in Ihrer Nähe liegt oder Sie sehr beschäftigt sind, können Sie vom ersten Tag an einen Verwalter engagieren, um die Investition wirklich passiv zu machen. Achten Sie jedoch darauf, die Verwaltungsgesellschaft zu überprüfen: Lesen Sie ihre Bewertungen oder holen Sie Empfehlungen ein, stellen Sie sicher, dass die Gebührenstruktur klar ist und dass sie reaktionsschnell und kommunikativ ist. Denken Sie daran, dass eine schlechte Hausverwaltung eine Investition genauso schnell zunichte machen kann wie schlechte Mieter - wählen Sie also sorgfältig aus.

Wenn Sie die oben genannten Strategien und Erkenntnisse nutzen, können Sie einen Immobilieninvestitionsplan erstellen, der zu Ihrem Lebensstil und Ihren finanziellen Zielen passt. Ganz gleich, ob Sie einen passiven Ansatz bevorzugen oder als aktiver Investor die Ärmel hochkrempeln wollen, die Möglichkeiten im Immobilienbereich sind vielfältig - und mit einer umsichtigen Planung können sie langfristig außergewöhnliche Gewinne abwerfen.